בשנה האחרונה: הדירות הקטנות מזנקות קדימה

מי שרכש לפני כשנה דירה קטנה, עשה עסקה טובה יותר ממי שרכש דירה גדולה - כך עולה מהמדד המשותף של אתר yad2 ו-TheMarker. לפי המדד, עליות המחירים בדירות 3 חדרים, היו גבוהות במידה ניכרת ברוב הערים הנדגמות מעליות המחירים שנרשמו בדירות הגדולות.

בעוד שהשוואה בין נתוני ינואר 2011 לדצמבר 2010 לא מגלה שינויים משמעותיים במחירי הדירות - לא במדד הרגיל שבודק מחירי דירות לפי מספר חדרים, ולא במדד עשר הערים הגדולות, שבודק גם שינויי מחיר למ"ר - בדיקה לטווח ארוך יותר, של כשנה, מגלה את השונות הגדולה בין עליות המחירים בדירות הקטנות לגדולות.

הערים שבהן הדירות הקטנות הובילו בעליית המחירים הן ירושלים, תל אביב, חולון, בת ים, הרצליה, ראשון לציון, לוד, רמלה, רעננה, הוד השרון, רחובות, פתח תקוה, קרית אתא, קרית מוצקין, חדרה, כרמיאל, עכו ובאר שבע. הערים שבהן היתה מגמה הפוכה במחירים הן גבעתיים, כפר סבא, אשדוד וטבריה.

קשה להצביע על גורם מרכזי אחד שגרם לעלייה בביקושים לרכישת דירות קטנות לעומת דירות גדולות. אפשר להניח שבין היתר תרמו לה ביקושים של משקיעים והעלייה הכללית שנרשמה במחירי הדירות.

סביר להניח, שחלק מעליות המחירים בדירות הקטנות נעוץ בשיעורן הגדול של רכישות על ידי משקיעים במהלך 2010, שמשקלן הצטמק לקראת סוף השנה. המשקיעים חיפשו דירות זולות ומצאו את מבוקשם בערים המרוחקות מהמרכז, שמחירי הדירות בהן החלו לעלות בהתאמה. המשקיעים מעדיפים דירות קטנות מאחר שהן סחירות ושכירות יותר, והתשואה מהשכרתן גבוהה.

סביר להניח שגם את השינוי בביקושים לדירות בערים כמו באר שבע, רמלה ולוד - שהיו בין החביבות על המשקיעים ב-2010 - אפשר להסביר באמצעות ביקושי משקיעים. ואולם, יש ערים נוספות, כמו הוד השרון, רחובות ורעננה, שגם בהן הביקושים לדירות 3 חדרים היו גבוהים והביקושים לדירות 5 חדרים - נמוכים.

תופעה נוספת שנולדה בשנה האחרונה וצפויה להתפתח בשנים הקרובות היא ההיצע והביקוש הגוברים של דירות קטנות. אמנם עדיין לא מדובר בדירות 2 חדרים, אבל יותר ויותר זוגות צעירים גרים כיום בדירות 3 חדרים. הסיבה לכך היא, כמובן, עליות המחירים מחד, והקשחת תנאי המשכנתא מאידך. שילוב של השניים מקשה מאוד על זוגות צעירים לקנות דירות ולקחת משכנתא בהיקף סביר.

רוכשים אלה נאלצים להתפשר ולעבור לערים מחוץ למעגל הקרוב למרכז או לדירות קטנות יותר. זאת, בניגוד למגמה הרווחת עד השנתיים האחרונות, שבמסגרתה קבלנים וצרכנים העדיפו דירות גדולות, ובניינים חדשים נבנו עם תמהיל של יותר ויותר דירות גדולות של 6 חדרים - בעוד שדירות 3 חדרים נעלמו כמעט לגמרי וההיצע של דירות 4 חדרים בשוק הצטמצם באופן ניכר.

בחזרה לנתוני ינואר 2011 לעומת דצמבר 2010: מניתוח נתוני מדד yad2 ו-TheMarker לינואר נראה כי פתיחת 2011 לא הביאה איתה בשורות אמיתיות לשוק הנדל"ן, לא למוכרים ולא לקונים. מחירי הדירות משקפים תנודות מינוריות בלבד, בדרך כלל בכיוון של עליות מחירים.

תל אביב יקרה כתמיד: מחיר דירת 3 חדרים בינואר בעיר היה 1.5 מיליון שקל בממוצע, (עלייה של 5.7% לעומת דצמבר ושל 24% לעומת ינואר 2010. דירת 4 חדרים עלתה בממוצע כ-2 מיליון שקל, וזו אמנם ירידה של 3.5% לעומת דצמבר, אך לעומת ינואר 2010 מדובר בעלייה של 15%. במחירי דירות 5 חדרים בעיר חלה ירידה קלה של 1.4%, ובממוצע מחירן הסתכם בכ-2.79 מיליון שקל - עלייה של 15% לעומת ינואר 2009.

תל אביב אינה העיר היחידה שיקר לרכוש בה דירה. ברמת השרון וברעננה דירות 3 חדרים עלו בינואר כ-1.5 מיליון שקל בממוצע, דירות דומות בגבעתיים עלו 1.43 מיליון שקל וברמת גן והרצליה יותר מ-1.3 מיליון שקל.

מי שרצה לשדרג את דירתו ל-4 חדרים, נדרש לשלם יותר מ-1.8 מיליון שקל בגבעתיים וברעננה, ו-1.73-1.8 מיליון שקל בגבעתיים, רמת גן, הרצליה ורמת השרון. ברמת מחיר של 1.5 מיליון שקל אפשר היה לקנות בינואר דירת 4 חדרים במודיעין. בראשון לציון ובנס ציונה אפשר היה למצוא דירות כאלה גם תמורת כ-1.43 מיליון שקל.

מחירי דירות 5 חדרים המשיכו להיות גבוהים בינואר. תל אביב הובילה, כשדירה ממוצעת בעיר בגודל זה עלתה 2.78 מיליון שקל, לעומת 2.4 מיליון שקל בינואר 2010. אחריה דורגו דירות בגבעתיים - שעלו כ-2.7 מיליון שקל (לעומת 2.3 מיליון שקל בשנה שעברה), וברמת השרון, שעלו כ-2.3 מיליון שקל בממוצע. עם זאת, הדירות הגדולות ברמת השרון הראו את הירידה הגדולה ביותר במחיריהן בינואר - כ-9% לעומת 2010.

רעננה דורגה רביעית ברשימת הדירות היקרות של ינואר. דירת 5 חדרים ממוצעת בעיר עלתה 2.24 מיליון שקל - עלייה של 6% לעומת התקופה המקבילה ב-2009. חמישית דורגה רמת גן, שבה עלו הדירות הגדולות ב-15% לעומת ינואר אשתקד, לכ-2.14 מיליון שקל.

בחמישייה השנייה דורגו הרצליה, שבה המחיר הממוצע היה 2.13 מיליון שקל (עלייה של 6% מינואר אשתקד); נס ציונה, שהתחזקה ב-17% לרמה של כ-1.93 מיליון שקל; ירושלים, עם מחיר דומה לשנה שעברה של 1.84 מיליון שקל; כפר סבא עם עלייה של 12% בשנה ל-1.87 מיליון שקל; ומודיעין, שדירת 5 חדרים ממוצעת עלתה בה 1.82 מיליון שקל ובשנה שעברה לא נכללה במדד.

בדומה למחירי הדירות למכירה, גם רמת דמי השכירות שמרה על יציבות בינואר לעומת דצמבר. ברוב הערים השינוי בדמי השכירות נע בין ירידות של אחוזים בודדים לעליות בשיעורים דומים.

יוצאי דופן היו מחירי דמי השכירות הממוצעים של דירות 5 חדרים בגבעתיים, שקפצו ב-13%, ובחולון, שעלו ב-7.5%. במקרים אלה, ייתכן כי מדובר בטעות סטטיסטית, כמו מדגם נמוך, ולא בעליית מחירים משמעותית.

למרות החשש בחודשים האחרונים מפני עליות מחירים גם בשוק השכירות, עדיין לא נראים סימנים לכך במדד. בתל אביב, דירת 3 חדרים ממוצעת הושכרה ב-5,070 שקל בחודש - וזו העיר שבה היתה העלייה הגבוהה בדמי השכירות לעומת ינואר 2010 - של כ-650 שקל.

בערים אוניברסיטאיות אחרות השינויים ברמת דמי השכירות היו פחותים ברמתם. בירושלים, דירת 3 חדרים הושכרה ב-3,613 שקל בממוצע בינואר 2011, לעומת 3,530 בינואר 2010. בחיפה הושכרה דירה בגודל דומה ב-2,410 שקל בינואר, לעומת 2,280 אשתקד.

גם בראשון לציון דירת 3 חדרים הושכרה ב-3,510 שקל בינואר לעות 3,480 שקל בינואר 2010, ואילו בהרצליה שילמו שכר דירה ממוצע של 4,170 שקל (כ-410 שקל יותר לעומת 2010). ברחובות, לעומת זאת, שילמו כ-2,890 שקל בחודש - רק 44 שקל יותר משנה שעברה.

ברמת גן ובגבעתיים, שתי אלטרנטיבות קרובות לתל אביב, נרשמה עלייה גבוהה יחסית בדמי השכירות. ברמת גן עלו המחירים ב-300 שקל לרמה של 4,160 שקל בממוצע, ובגבעתיים היתה עלייה של 190 שקל בחודש ל-4,120 שקל בחודש בממוצע.

בדירות גדולות של 5 חדרים, דווקא רמת השרון היא שיאנית דמי השכירות, עם דירות ששוכריהן משלמים תמורתן סכומים המגיעים לכ-8,530 שקל בחודש - כמעט 870 שקל יותר מדמי השכירות בדירות בגודל דומה בתל אביב. גם בינואר 2010 המצב היה דומה, וברמת השרון הושכרה דירה בגודל דומה ב-7,950 שקל בממוצע לעומת 6,680 שקל בתל אביב.

בדירות 5 חדרים בתל אביב ובגבעתיים פער המחירים מצטמצם כמעט לאפס. בתל אביב דירה ממוצעת הושכרה בכ-7,660 שקל בחודש, ובגבעתיים ב-7,510 שקל בחודש. הרצליה, שבה הושכרה דירה כזו ב-6,880 שקל, יקרה יותר מרמת גן, שבה המחיר היה כ-5,940 שקל בחודש.