קופת המזומנים של עזריאלי עשויה לחלץ את מזרחי

>> מנייתה של חברת הנדל"ן אזורים זינקה אתמול ב-14.3% ושוויה של החברה קפץ לכ-540 מיליון שקל. הזינוק במניית החברה היה בעיקר תגובה לדיווח של קבוצת עזריאלי כי החלה בבדיקות ראשוניות לרכישת השליטה באזורים (64%).



בצד העליות במניה נשמעו זמירות חיוביות לגבי העסקה. אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוקי הון, ציין כי "בעבור עזריאלי לקנות את אזורים זה כמו לקנות את הפרה בשביל כוס חלב. עזריאלי מסוגלת להפוך את ההשקעה הזאת לרווחית".

בעזריאלי לא ציינו לפי איזה שווי חברה הם מתכוונים לבצע את העסקה, אך לפי ההערכות ההצעה שלהם נעה סביב 300-320 מיליון שקל. הסכום משקף שווי של 500-450 מיליון שקל, שיגיעו בסופו של דבר לבנק מזרחי טפחות, כחלק מהפירעון של ההלוואה הכוללת שנטל שעיה בוימלגרין בקיץ 2006 כדי לרכוש את אזורים.



החוב של אזורים למזרחי טפחות הוא 680 מיליון שקל. לפי הערכות, מזרחי טפחות כבר הפריש בגין ההלוואה של בוימלגרין לפחות 100-150 מיליון שקל, כך שאם הוא יקבל כ-320 מיליון שקל, ייאלץ הבנק להפריש סכומים נוספים.



ככל הידוע, קבוצת עזריאלי אינה היחידה שמקיימת מגעים לרכישת אזורים, אך הצעתה גבוהה יותר מזו של הקבוצה של המיליארדר היהודי-קנדי הרשי פרידמן - 250-300 מיליון שקל; וכן גבוהה מזו של שיכון ובינוי נדל"ן - 240-260 מיליון שקל. רותם רביבי, משנה למנכ"ל קבוצת הרשי פרידמן, ציין: "אנחנו שוקלים את צעדינו. לא בטוח שנמשיך בהליך".



בימים אלה משלימה משפחת עופר את עסקת הענק לרכישת 21 קניונים ועוד כמה נכסים מניבים של חברת בריטיש ישראל, תמורת כ-1.7 מיליארד שקל - מהלך שיהפוך את מליסרון-בריטיש לחברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל. מהלך כזה מחייב את קבוצת עזריאלי, שהיתה רגילה עד כה להגמוניה מוחלטת בשוק הקניונים, להגיב בהתאם.



ואולם בשל ההיצע הנמוך של קניונים וקרקעות, והמגבלות של הממונה על ההגבלים העסקיים על התחרות בענף, משימת ההתרחבות בתחום הקניונים בישראל נראית בימים אלה מאתגרת - וקרוב לוודאי שזה הדבר שהביא להתעניינות באזורים.



רכישת אזורים, המחזיקה בלא מעט נכסים וקרקעות מניבים, צפויה לתרום לפורטפוליו של עזריאלי. עם הנכסים שמחזיקה אזורים נמנה קניון עיר ימים בנתניה, שצפוי להיפתח במחצית השנייה של 2011. בקניון זה שותפה אזורים בחלקים שווים עם שיכון ובינוי. שוויו לכשיאוכלס מוערך ב-750-800 מיליון שקל (חלקה של אזורים בו הוא כ-400 מיליון שקל), והוא צפוי לייצר הכנסות מדמי שכירות שנתיים של 60-70 מיליון שקל. כל זאת כאשר כיום לעזריאלי אין נוכחות בנתניה וחדרה, בעוד בריטיש מחזיקה בקניונים בשתי הערים.



"העסקה של מליסרון-בריטיש טרפה את הקלפים בשוק הקניונים, וגורמת לעזריאלי לעשות כל שביכולתה כדי להגדיל את היקף נכסיה בישראל. ייתכן שעזריאלי תשלים את העסקה בסופו של דבר; תבצע לאחר מכן כמה עסקות בעלי עניין שבהן תקנה את הנכסים המניבים של אזורים, כפי שעשתה בעבר בקרקעות של גרנית; ולאחר מכן תמכור את הפעילות של המגורים לגוף אחר", ציין בכיר בשוק ההון והנדל"ן.



בנוסף, מחזיקה אזורים בקרקע גדולה בצומת גבעת אולגה שליד חדרה, בשטח של כ-110 אלף מ"ר. על הקרקע הזו מתוכננים להיבנות בנייני משרדים ומרכז מסחרי. החברה גם מחזיקה בקרקעות המיועדות לנדל"ן מניב במקומות נוספים בישראל. בנוסף, עזריאלי יכולה לנצל את הקרקעות לנכסים מניבים של אזורים בקנדה.



במידה שעזריאלי תבצע את העסקה, היא תצטרך להזרים מאות מיליוני שקלים נוספים לאזורים, מלבד ההזרמה למזרחי. הזרמה זו תסייע לחברה לפרוע את התשלומים לבנקים ולבעלי אג"ח, לקדם את הפרויקטים ולהימנע ממצב של מכירת נכסים במחירי חיסול - ובכך תיהפך לרווחית בעתיד.



סביר להניח שבעזריאלי, בדומה למשקיעים אחרים שהתעניינו בחברה בעבר, סבורים שלמרות המהלכים האגרסיביים שביצעה אזורים באחרונה (מכירת פעילות המלונות וקבוצת החברות של לגנא, שהורידו את החוב הפיננסי שלה ביותר מ-2 מיליארד שקל), המינוף הפיננסי של אזורים עדיין גבוה מאוד, ברמה של 90%. הסיבה לכך היא השחיקה העקבית בהון העצמי של אזורים, שירד מכ-1.4 מיליארד שקל בסוף דצמבר 2007 לכ-173 מיליון שקל בסוף ספטמבר 2010.



בנוסף, קופת החברה התרוקנה, ואלמלא המימוש האחרון של קרקעות באגמים בנתניה לא היה לה סיכוי לעמוד בתשלום של כ-150 מיליון שקל לבעלי האג"ח במארס הקרוב. למרות הגאות במחירי הנדל"ן למגורים בישראל בשנים האחרונות, ואף שאזורים מכרה מדי שנה 600-800 יחידות דיור, היא לא הצליחה לתרגם זאת לרווחים. הפסדיה גדלו והלכו ליותר מ-800 מיליון שקל. הסיבה לכך היא הוצאות הנהלה וכלליות ומימון של מאות מיליוני שקלים.



בעזריאלי יצטרכו למצוא נוסחה להורדת העלויות ולהפיכת אזורים לרווחית. הגישה של אזורים למקורות הרווח העיקריים שלה - החברות הבנות אזורים בניין ואזורים נדל"ן א.ח.ל.ר, שבידיהן הנכסים שלה (קרקעות להקמת אלפי יחידות דיור באזורים מבוקשים) - חסומה בידי מגדל. עד 2010 נהגה אזורים למשוך מהחברות הבנות סכומי כסף לא מבוטלים, אך בינואר 2010 נחתם הסכם בינה לבין מגדל לרכישת 9% מהמניות שלהן תמורת 100 מיליון שקל. יש למגדל זכות לטרפד משיכת כספים וחלוקת דיווידנדים מהחברות הבנות. בנוסף, למגדל יש אופציה למכור לאזורים חזרה את אחזקותיה במחיר דומה אם תהיה העברת שליטה, כך שבעזריאלי יצטרכו למצוא פתרון למערכת היחסים מול מגדל.



עזריאלי נחשבת לחברה יזמית באופיה, שלרוב מקימה נכסים ולא מחפשת רווחי תשואה הנגזרים מהפער בין ההכנסות משכר הדירה לבין עלות המימון בגינם. גם אזורים היא בעלת אופי יזמי ומתאימה לעזריאלי, אך עזריאלי מתמחה בנדל"ן מניב ולא במגורים. עם זאת, הכיסים העמוקים שלה מאפשרים לה להחליף את ההנהלה הקיימת ולהביא לאזורים מנהלים מהשורה הראשונה, כמו מנכ"ל אפריקה מגורים הפורש גילי דקל ומנכ"ל קרדן נדל"ן יורם קרן.



אזורים אמנם נהנית ממותג חזק בשוק המגורים, אך ההשקעה בחברה בתקופה זו מגיעה בזמן שיש אי ודאות לגבי המשך העליות במחירי הדירות. עם זאת, גורמים בשוק ההון והנדל"ן העריכו כי אם אזורים תפתור את הבעיות התפעוליות ואת החוב שלה, קצב מכירת הדירות יאפשר לה לרשום רווחים נאים.



אף שהאחזקה העיקרית של עזריאלי היא בתחום נדל"ן מניב, וכך גם מנהליה מעדיפים שיתייחסו אליה בשוק ההון - הקבוצה שולטת גם בחברת האנרגיה גרנית הכרמל ומחזיקה במניות בנק לאומי (4.8%) ולאומי קארד (20%). מבנה זה מזכיר במקצת את זה של אפריקה ישראל לפני המשבר שפקד אותה.



רכישת אזורים תהפוך את עזריאלי למעין חברת אחזקות בתחומי בנייה למגורים, נדל"ן מניב, אנרגיה, תשתיות ופיננסים, והשוק עשוי לייחס לה דיסקאונט מסוים.