מיליון בני מזל בניו יורק נהנים משכר דירה מפוקח ומהצעות מפתות מיזמי נדל"ן

"ניו יורק טיימס"



בעיר ניו יורק יש כמעט מיליון דירות שנמצאות תחת תוכניות לייצוב שכר דירה. מה שאומר שיש לפחות מיליון בני אדם בני מזל שהשיגו שכר דירה נמוך יחסית, שאינו עומד לעלות גבוה מדי ומהר מדי. אותם בני מזל יודעים גם כי חוזי השכירות שלהם, בייחוד לדירות במנהטן ובחלקים מברוקלין, שווים הרבה יותר מהנייר שהם כתובים עליו, במקרה שבעל הבית או היזמים יחליטו לשלם עבור פינוי הדיירים.



תעשייה שלמה בנויה סביב התשלומים לפינוי הדיירים, והיא לוטה בערפל. היזמים, המבקשים להפחית את הוצאותיהם, מציעים בשקט הצעות אינדוודואליות. השכנים, מתוך חשש לפגוע בעסקה, לא מדברים זה עם זה על אותן הצעות.



"תמיד יש לנו מאבקים בין הדיירים ובין בעלי הבתים לגבי שווי השוק האמיתי של דירה בשכר דירה מיוצב", אמר לואיג'י רוסביאנקה, עורך דין ומנהל ברוסביאנקה אנד אסושיאייטס, שעבד על עשרות תיקים שקשורים לדירות כאלה, שבהם ייצג גם דיירים וגם בעלי בתים.



לדברי סטיבן ווגנר, עורך דין לנדל"ן בווגנר דייוויס שייצג דייר בבניין, המחיר להוצאת דייר מביתו עשוי להשתנות במידה ניכרת, אפילו באותו בניין. לדוגמה, אומר ווגנר, בבניין אחד ברחוב 23, דיירים רבים קיבלו את ההצעה הראשונית שהציע היזם, בסך 17 אלף דולר. ווגנר סיפר כי הלקוח שלו, לאחר חודשים של סירוב, התפשר כשהיזם הסכים לשלם יותר מ-400 אלף דולר.



ויש דוגמאות קיצוניות יותר.



בסנטרל פארק סאות' 220, קבוצת יזמים מוורנדו ריאלטי טראסט וקבוצת קלארט, לאחר שנים של מאבקים משפטיים, שילמה ליותר מתריסר דיירים סכומים של 1.3-1.6 מיליון דולר לאדם כדי לפנות את הדירות שלהם ולהקים מגדל דירות יוקרה. דובר מטעם היזמים, שקנו את הבניין של 22 הקומות ב-131.5 מיליון דולר ב-2005 סירב להגיב. ואין זאת תופעה חריגה. כמעט כל המעורבים בעסקות - היזמים, הדיירים, בעלי הבתים ולעתים גם עורכי הדין - מעדיפים לשמור על שתיקה ולא לחשוף פרטים מהתהליך, לפעמים גם שנים לאחר ביצוע העסקה.



התעקשה והרוויחה



דיירת ותיקה בדירה שבה דמי השכירות מיוצבים ובעל בית חדש, בראיונות נפרדים, הסכימו לספק הצצה לנושא משתי נקודות השקפה שונות בתכלית.



מגי קים, 34, שמעה על מקרים שבהם בעלי הבתים שילמו לדיירים תמורת פינויים, וכאשר יזם קנה את הבניין שבו גרה, היא ידעה שאולי ישתלם לה לעמוד על שלה.



כשעברה לניו יורק לפני עשור, היא כיתתה את רגליה ברחבי העיר בניסיון למצוא דירה להשכרה, ולבסוף מצאה דירה בבניין שהיה שייך ל"חבר של חבר" של אמה. הדירה, ברחוב 40 בסמוך לפארק בראיינט, היתה בת שני חדרים, מרווחת ונקייה, והחשוב מכל, הושכרה תחת פיקוח. ב-700 דולר לחודש, זו היתה הדירה הזולה ביותר שאפשר לקוות למצוא במנהטן.




לואיג'י רוסביאנקה



בעשור שלאחר מכן, לשמחתה, עלה שכר הדירה שלה ב-75 דולר בלבד, והיא התרגלה לקרוא למקום ביתה. למרות השיפור בהכנסותיה כאמנית, שאיפשר לה לעבור לדירה מרווחת יותר, היא נשארה בדירה המוגנת. "זאת מנהטן", היא אמרה, "ואם אתם משיגים דירה גדולה וזולה, די טפשי לוותר עליה".



היזמים שרצו לפנות את הבניין, הציעו לה לעבוד לבניין אחר בתמורה לשלושה עד שישה חודשי שכר דירה בחינם, אך היא סירבה. לאחר מכן הציעו לה 10,000 דולר בתמורה לעזיבתה. שוב, היא סירבה. לאחר שדחתה הצעה נוספת, הפעם של 25 אלף דולר, היא החליטה להתייעץ עם עורך הדין ווגנר.



ווגנר גילה כי היזמים לוו 22 מיליון דולר לצורך הפרויקט, מה שמייקר את העיכובים ומעניק לקים מינוף מסוים. שבועות חלפו בטרם פנה היזם שוב לקים, הפעם עם הצעה של 75 אלף דולר. היא שוב סירבה. בנקודה זו, רבים מדיירי הבניין כבר פונו, ומצב התחזוקה בבניין הלך והתדרדר. "זה באמת נהיה קצת מפחיד לגור שם", היא אמרה, "היו הרבה בעיות עם מכרסמים, ולילה אחד מצאתי הומלס ישן בכניסה לבניין".



לבסוף הושג הסכם, שאחד מתנאיו הוא שקים אינה מורשית לחשוף את הסכום המדויק שקיבלה בתמורה לפינוי דירתה, אך הסכום היה גבוה משמעותית מההצעה האחרונה שקיבלה, של 75 אלף דולר.



לא רוצה להיות מעורב רגשית



מתיו היינס, מייסד propertyshark.com, אתר שמציג נתוני נדל"ן ממאות מקורות שונים, מכיר היטב את סיפורי הנדל"ן של ניו יורק, אך כבעל בית בעצמו הוא נדהם מהקשיים מולם ניצב כשהחליט לפנות את הבניין, וניסה לשכנע דיירים בשכר מיוצב לעזוב את דירתם.







ב-2003 הוא רכש בניין של שמונה יחידות דיור ברחוב 119 מערב, שכלל דירות שהושכרו בשכר דירה מיוצב. החוויה, לדבריו, הספיקה לו כדי להחליט "לעולם לא להיות מעורב רגשית בבניין". "הייתי בבניין מדי יום", אמר היינס. "נתתי לאישה אחת כמה אלפי דולרים כדי שתוכל לעבור לדירה גדולה יותר בברונקס".



בסופו של דבר הוא נותר עם דייר סרבן אחד: "היה לי דייר בדירה עם שכר דירה מיוצב שלא שילם חמישה חודשים", הוא אמר והוסיף: "היתה לו עבודה. אין לי מושג למה הוא לא שילם שכר דירה". אחרי התייעצות עם עורך דין, החליט היינס לשלם לדייר 4,000 דולר בתמורה לעזיבתו.



"החוק יוצר מצבים שבהם בנאדם יכול להחזיק אחרים כבני ערובה", הוא אמר. בסופו של דבר הוא מאס בביורוקרטיה ומכר את הנתח שלו בבניין לשותפו. "זה מצב מביש", הוא אמר. "עכשיו אני פשוט כותב המחאה ומשקיע בנכסים מבלי להיות מעורב אישית".