דש: במקום להתיימר להבין בנדל"ן אנחנו מעדיפים לנהל את החשיפה שלנו במניות

"יש גופים שמשקיעים את כספי העמיתים ישירות בנדל"ן, אצלנו בקופות הגמל של דש, לא עושים את זה - מצאנו שנכון יותר להשקיע בחברות נדל"ן ולא בנדל"ן ממש", אמר יאיר שני, סמנכ"ל ההשקעות בבית ההשקעות דש, במסגרת כנס לשכת רואי החשבון. "במקום להקים מחלקת נדל"ן ולהתיימר להבין איך לנהל נדל"ן, אנו מעבירים את יכולת הניהול לאנשים שמבינים בתחום אנו עושים מיקור חוץ להשקעות בנדל"ן".



שני ציין כי בחשיפה לנדל"ן דרך השקעה במניות של חברות נדל"ן, יותר קל לנצל הזדמנויות ולפזר גיאוגרפית את הסיכונים. "הזדמנויות נמצאות כל הזמן והן קיימות. מי שעוקב אחר השווקים רואה שבכל מה שקשור לנדל"ן, הזהות בין השווקים השונים בעולם נמוכה".



שני הוסיף כי בטקטיקה כזו קל יותר לצאת מההשקעה. "בלחיצת כפתור אחת ניתן לצאת ולהיכנס להשקעה בחברות, בניגוד להשקעות ישירות בנדל"ן שמצריכות תקופת הכנה ארוכה ומצריכות הכנת חוזים ותשומות ניהוליות גדולות.



"יתרון נוסף הוא היכולת לפזר את ההשקעות בתוך ענף הנדל"ן. לשים חלק בנדל"ן מניב, חלק במגורים, חלק בחברות יזמיות וחברות שמנהלות נכסים", המשיך שני. שני הזכיר כי שיטת המינוף בו נוקטות חברות הנדל"ן, מאפשרת להקטין את המס המשולם בסוף - מה שמהווה יתרון גדול. כדוגמא הוא נתן את חברת הנדל"ן גב ים, שבשל המינוף שלה לא משלמת מס בכלל.



שני התייחס לענף הנדל"ן המניב בארץ כתחום חיובי להשקעה. "חברות הנדל"ן המניב בארץ נמצאות במצב טוב, לא ממונפות הרבה מדורגות גבוה - a ומעלה, ונהנות משוכרים איכותיים. גם תשואת הדיבידנד שהם מניבות גבוהה ועומדת כיום על שיעורים של 7%-9%. זה בנוסף לאופציה ליהנות מפרויקטים ומיזמים חדשים שיעשו החברות בעתיד שאמורים להעלות את ערך החברות".



עם זאת, שני הדגיש כי אין רווחים אדירים, אבל בהחלט יש תשואות שוטפות יפות. "השקעה שהיא תחליף טוב לאג"ח". לדבריו, בבחירת החברה צריך לראות פיזור בהשקעות אך שיהיה בו היגיון. "לא רוצים לראות התנהלות שחברה קונה נכס אחד בארה"ב, נכס אחר בגרמניה ועוד אחד בקצה אחר של העולם. צריך להיות היגיון והתנהלות מובנית. עם דגש על איכות ההנהלה. שלא נמצא שם מישהו שעשה בעבר סיבוב על משקיעים עם חברה קודמת שנקלעה לחדלות פירעון ועכשיו מופיע עם חברה חדשה".



על שוק המניות אמר שני כי בדש רואים בו אטרקטיבי להשקעה וחושבים שהוא צריך להיות כ-30% מהתיק. "הריבית הנמוכה היא לא הפרמטר היחידי שמצדיק כניסה לשוק המניות. אנחנו רואים שבמהלך השנים האחרונות, בשל חששות המשבר, חברות רבות אגרו כמויות מזומנים גדולות וכעת מתחילות להוציא את הכסף הזה על דיבידנדים ורכישות שבדרך כלל נעשות בפרמיה על מחיר השוק".



עוד אמר שני כי התמחור הנמוך של החברות, מכפיל 13 כיום בחברות ה-s&p 500, מוסיף לאטרקטיביות של אפיק המניות. לסיכום אמר שני כי "להשקיע בחברה סינית שמוכרת לצרכן האמריקאי זה לא מעניין כי הצרכן האמריקאי נמצא היום בבעייה. אבל להשקיע בחברה אמריקאית שמשקיעה בשווקים המתפתחים שנמצאים היום בצמיחה גדולה מאוד, זו השקעה טובה. אני מעדיף מניות של חברות כאלה".