"המניה נפלה אבל אנחנו רגע לפני טיסה כלפי מעלה"

>> בסוף 2009, לאחר תקופת הבשלה לא קצרה, החליט מוטי זיסר, הבעלים של קבוצת אלביט הדמיה, לערוך שינויים בשדרה הניהולית. במסגרת הרה-ארגון פינה זיסר את כיסא היו"ר והפך לנשיא הקבוצה. המנכ"ל שמעון יצחקי מונה ליו"ר, ודודי מחלוף, מי שהיה באותו זמן סמנכ"ל הכספים, ורן שטרקמן, שהיה מנכ"ל החברה הבת פלאזה סנטרס, מונו למנכ"לים משותפים של החברה אחרי סטאז' של כעשר שנים.



השניים מחלקים ביניהם את התפקיד באופן הבא: מחלוף אחראי לפעילות הנדל"ן בישראל ובארה"ב, ואילו שטרקמן, המתגורר בבודפשט, אחראי לפעילות הנדל"ן במרכז ובמזרח אירופה ובהודו. הם נכנסו לתפקיד בתחילת 2010, לאחר שמניית החברה הניבה למשקיעים תשואה של כ-155% ב-2009. מאז תחילת 2010 רשמה המניה תשואה שלילית של כ-47%.

אלביט הדמיה מתמחה בייזום וברכישה של נדל"ן מניב, בעיקר מרכזי קניות ומרכזי בילוי גדולים. ההתחלה היתה בהקמת קניונים במזרח אירופה. החטיבה שהתמחתה בכך היתה פלאזה סנטרס, המהווה כ-70% מהמאזן של החברה. לצדה הוקמה חטיבת נדל"ן שפועלת בארה"ב באמצעות הקרן שהוקמה על ידי אלביט ופלאזה סנטרס, המתמחה ברכישה ובתפעול של מרכזים מסחריים ומרכזי קניות גדולים. בנוסף, יש חטיבה המתמחה בפיתוח רפואי, חטיבה קמעונית המחזיקה בין היתר במותגי גאפ ומנגו, חטיבת מלונות וחטיבת נדל"ן המשקיעה בהודו שמלבד נדל"ן הקימה גם מחלבות בהודו.



בתום שנה בתפקידם החלו השניים לטוות תוכנית אסטרטגית שאמורה להצעיד את החברה צעד קדימה. בסיס התוכנית הוא מיקוד עסקי של החברה בתחומי הנדל"ן המניב. התוכנית נשענת על שלוש רגליים עיקריות: ייזום נדל"ן במזרח אירופה ובהודו; הקמת זרוע נדל"ן מניב בארה"ב; והמשך פיתוח החטיבה הרפואית אלביט מדיקל. את פעילותה הקמעונאית של החברה ואת המחלבה בהודו הם כרגע מותירים "על אש קטנה" ולא מן הנמנע כי במחיר המתאים הם יממשו את ההשקעה.



"אין ספק שהחברה סובלת ממומנטום שלילי בגלל מזרח אירופה, אנשים מקשרים את זה לסוג של משבר וקשיים, לא בוחנים ולא מבינים לעומק עד כמה אנחנו חזקים במזרח אירופה. גם לא ברור עדיין למשקיעים איזה מהפך עברה החברה בשנה שעברה. התקדמנו מאוד בארה"ב, התחלנו את המימושים של המלונות באירופה", מספר שטרקמן. מחלוף מוסיף: "נכון שיש סנטימנט שלילי סביב המניה, וחובת ההוכחה היא עלינו, אך אנחנו לא מודאגים מכך. באלביט הדמיה תמיד היה דיסוננס ועד שלא באו מימושים וקבלות במזרח אירופה מ-2004-2005 המניה לא הגיבה. כך גם עכשיו: בינתיים אין מימושים מהותיים, וגם זה שלא השלמנו את ההנפקה של אלביט מדיקל לא סייע. אבל כל זה מאחורינו, הביזנס שלנו נמצא רגע לפני טיסה כלפי מעלה ואני מאמין שהמניה תגיב בהתאם".



איך אתם מסכמים את השנה הראשונה כמנכ"לים משותפים?



שטרקמן: "מעבר לחברות ברמה האישית, יש לנו שיתוף פעולה פורה. אמנם מונינו למנכ"לים משותפים לפני שנה אבל בפועל אנחנו עובדים יחד שמונה-תשע שנים".



מה קורה כשיש ביניכם חילוקי דעות?



שטרקמן: "אם אין הסכמה - וזה נדיר מאוד - מי שאחראי ספציפית לפעילות הוא זה שקובע".



מה עושה כיום זיסר, שהבטיח כי עם פרישתו מתפקיד היו"ר יירד בחזרה לשטח?



מחלוף: "זה בדיוק מה שקורה. במקרה הטוב הוא נמצא שבוע בישראל, שבוע לא. הוא עוזר בהתוויית האסטרטגיה. מוטי חזר מסיור באירופה, שבוע לפני זה מהודו - זה מוטי כמו שהיה לפני 10-15 שנה. הוא טובל את ידיו בבוץ, עולה לפיגומים, לא בוחל מכלום - גם אנחנו וגם הוא נהנים מכך".



אילו שינויים ביצעתם בשנה שעברה?



מחלוף: "אחד השינויים המשמעותיים שהחלטנו ליישם היה להסיט את המשאבים המשמעותיים לארה"ב ולהיות חשופים לאמריקה. היום זה טרנד גדול לבצע השקעות שם, אבל כשהודענו על הכוונות שלנו זה היה שיא המשבר, כשליהמן ברדרס קרס ומערכת הפיננסים והנדל"ן רעדה. זה לא היה טריוויאלי להיכנס לשם. אבל בשבילנו זאת היתה הזדמנות נדירה לרכוש מרכזים פעילים ומניבים במחירים הולמים ללא סיכוני היזמות והפיתוח כמו שהיה לנו במזרח אירופה.



"בהתאם לכך התווינו במהלך 2009 אסטרטגיה, גייסנו צוות, פתחנו משרדים בשיקגו, הבנו בעזרת הניסיון והאנליזות מה הרציונל והפוקוס שלנו, שזה נדל"ן מסחרי. הקמנו לשם כך קרן, גייסנו משקיע אמריקאי בעל ניסיון (eastgate property llc) הכנסנו את מנורה, קיבלנו התחייבויות לגיוס של 400 מיליון דולר ויצאנו לדרך. עד עכשיו כבר רכשנו כ-57 מרכזים מסחריים".



מלבד מנורה לא ראינו חברות ביטוח ישראליות אחרות מצטרפות אליכם להשקעה בארה"ב. חלקן טענו בעבר כי להבדיל מהקבלות והערך המוסף שאתם יכולים להביא במזרח אירופה ובמרכזה, הם לא רואים יתרון יחסי שלכם בארה"ב.



מחלוף: "יש לנו חדשות בשבילכם. זה שלא פורסם בתקשורת לא אומר שאותם גופים מוסדיים יושבים בהמתנה עם מאות מיליוני דולרים. יש לנו הבנות איתם לשיתופי פעולה באקוויטי ואנחנו מחכים להפעלת הטריגר של כניסה לעסקה מתאימה. אפשר להגיד שכיום יש לנו צרות של עשירים - יותר משקיעים שרוצים להיכנס לקרן מעסקות למימוש. יש לנו מספיק מימון - אנחנו לא מחפשים מממנים, כי שוק המימון היום סביר ביותר, ואפשר לקבל הלוואות לפי ltv של 60%-70% בריבית של 5%-5.8% בדולרים".



לא מפחדים מעסקות מורכבות



מה המצב כיום בשוק הנדל"ן האמריקאי?



מחלוף: "כיום הרבה יותר קשה למצוא נכסים איכותיים באמריקה. זה כמו פקק שנכנסות אליו הרבה מכוניות - הרבה קרנות פנסיה ושחקנים נזילים מחפשים אטרקציות. נכון שחל שיפור, אבל המשבר בארה"ב עדיין רחוק מלהסתיים. אם מישהו חשב שהוא יבוא לארה"ב, יאסוף סל של נכסים סטנדרטיים ויעשה מכה זריזה, אז הוא טעה ובגדול. אבל אנחנו לא במשחק הזה. מה שמעניין אותנו זה עסקות כמו edt (חברה אוסטרלית המנהלת יותר מ-600 נכסים מניבים בארה"ב) שקנינו בשנה שעברה לפי תשואה של כ-9%, שזה גבוה בלפחות 1% מעסקות סטנדרטיות בתחום".



מה מיוחד בעסקה הזאת?



מחלוף: "זו עסקה מתוחכמת. קנינו חברה בעלת מבנה חוב בעייתי, שיעורי תפוסה לא ממש גבוהים והנהלה לא בשיאה. תוך כמה חודשים הקטנו חלק מהחוב ופרסנו את שאריתו לתקופה ארוכה של 7-10 שנים בריביות של 5%-5.5% - חלק מהפעולות הללו נעשו כהכנה לקראת רכישת החברה - השכרנו שטחים, העברנו את מטה ניהול החברה מאוסטרליה לארה"ב. כיום החברה נמצאת בנקודה אחרת: החוב ירד לפחות מ-900 מיליון דולר, ה-noi (הכנסות תפעוליות נטו) הם ברמה של יותר מ-100 מיליון דולר.



"זאת היתה עסקה מורכבת מאוד, שכללה מגעים עם הרשויות לני"ע, בנקים, בעלי אג"ח ואחרים. אנחנו לא נרתעים מכך ומוכנים ללכת לעסקות דומות. אנחנו מרגישים שיש הזדמנות גדולה, ובעקבות כך החלטנו להגדיל את החלק של ההון העצמי בקרן פי שניים: מ-400 ל-800 מיליון דולר. יש לנו משקיעים בינלאומיים וחברות ביטוח ישראליות שייכנסו, וכקבוצה נגדיל את ההשקעה שלנו כדי לא להידלל".



מתי תממשו את הנכסים?



מחלוף: "התוכנית שלנו היא לבצע רכישות במסה קריטית, להחזיק במשך כמה שנים, ליהנות במהלך אותן שנים מתזרים מזומנים יציב, ולאחר מכן למכור ברווח. אנחנו חושבים על אקזיט תוך שנתיים, ואז כמו שהיה לנו באירופה, כשסר אלכס פרגוסון (מאמן מועדון הכדורגל הבריטי מנצ'סטר יונייטד) קנה יחד עם קלפרס חלק מהנכסים שלנו במזרח אירופה, אולי יגיע גם מייקל ג'ורדן ויסדר לנו אקזיט".



יש כבר קונים שמתעניינים?



מחלוף: "יש לנו 20% תשואה שוטפת על ההשקעה ב-edt ואנחנו כבר מקבלים הצעות למכור את החברה. אבל המימושים עוד יגיעו. בינתיים התוכניות שלנו זה לקנות נכסים בתשואה של 9% ולמכור אותם בתשואה של 7%. כך שהשאיפה היא להשיג irr (שיעור תשואה פנימי) של כמעט 100% על ההון העצמי".



אתם לא מוטרדים מכך שיש הרבה מדינות בארה"ב, גם כאלו שאתם פועלים בהן, ששרויות בבעיה כלכלית קשה?



מחלוף: "אנחנו בהחלט בוחנים את המאקרו בכל מדינה שבה אנחנו פועלים. אבל אנחנו עובדים עם צרכנים פרטיים, והם בסופו של דבר רוצים לקנות נעליים, ללכת לסופר, לשחק באולינג. כל עוד יש תמהיל חזק ומיקומים טובים זה מנצח. אבל אנחנו כן נימנע מלהיכנס למדינות עם אחוזי אבטלה גבוהים".



כמה נכסים מסחריים אפשר עוד למצוא?



מחלוף: "יש 100 אלף נכסים מסחריים בארה"ב, וב-2010 נרכשו הכי פחות מרכזים מסחריים בעשור האחרון. ועדיין יש לא מעט חברות עם בעיות אמיתיות ויש בנקים שעדיין לא שיחררו את כל הנכסים. אנחנו מתמקדים בחוף המזרחי, אבל גם בוחנים הזדמנויות בחוף המערבי".



יש הרבה מאוד ישראלים שמחפשים נדל"ן בארה"ב. אתם לא חוששים מתחרות?



מחלוף: "יש היום שחקנים ישראלים שנכנסים לעסקי הנדל"ן ופועלים כמו ממטרה. קונים מכל הבא ליד בלי להבין יותר מדי. אבל אנחנו ממוקדים במה שאנחנו מבינים. אנחנו טובים במרכזים מסחריים ושם יש לנו את הערך המוסף הכי גדול".



מהם כללי מפתח שלכם לרכישת נכס?



שטרקמן: "מיקום קודם כל. בנוסף, חשוב תמהיל שוכרים איכותי שימשוך מבקרים, תפוסה גבוהה (עדיף שלא יהיה 100%, כדי שנוכל להשביח ולהרוויח), שנראה שעבד כמה שנים ואיך התמודד בתקופות משבר".



נשארים בהודו



בדומה ליזמים ישראלים אחרים, כמו אליעזר פישמן, נתן חץ וחיים כצמן, גם אלביט הדמיה החליטה להמר על שוק הנדל"ן בהודו. היא היתה הראשונה מבין הישראלים שהתחילה לחרוש את שדות הודו. לאחרונה נראה היה כי הקבוצה מתכננת לסגת מן הפעילות שם, לאחר שהשקיעה בה כ-400 מיליון דולר.



האם אתם עם המזוודות בדרך מהודו חזרה לארץ?



שטרקמן: "אנחנו לא בורחים משם. צברנו הרבה ניסיון. כשנכנסנו למזרח אירופה אמרו לנו 'משוגעים תרדו מהעץ', אבל אנחנו ידענו מה אנחנו הולכים לעשות. זה אמנם לקח שמונה שנים, אבל הרווחנו המון והלוואי שנעשה אקזיטים דומים בהודו. הסיבה שהצלחנו במזרח אירופה היא כי לא ויתרנו. יש את הצווארון הלבן של הנדל"ניסטים, שזה 95% מהעבודה, כמו באמריקה - באים, קונים קניון. ויש את הצווארון הכחול שזה 5%, כמו בהודו, שצריך לכתת רגליים, לטפס על פיגומים ועוד. אנחנו יודעים לעשות גם את זה".



איך אתם מתנהלים בהודו?



שטרקמן: "לפני ארבע-חמש שנים, כשבאנו להודו, ידענו שייקח זמן עד שנכיר את השטח, נאתר את השותפים המקומיים - שזה הכרחי שם - ונדע איך מביאים מימון. היה לנו אמנם סוג של דז'ה וו ממזרח אירופה, כשראינו ביורוקרטיה, אזרחים שמרוויחים מעט, אבל ראינו שהפוטנציאל אדיר. יש שם אוכלוסייה גדולה ממעמד ביניים ומעט קניונים אמיתיים. כיום יש בהודו 32 ערי שדה עם אוכלוסייה של יותר ממיליון איש במעמד ביניים. עוד השנה ייפתח פרויקט המשרדים הראשון שלנו בפונה ובעתיד נקדם את פרויקטי המגורים בערים ורטור וצ'נאיי. לא אמרנו את המילה האחרונה בהודו ואנחנו מתכוונים להגדיל את ההשקעה שם".



ומה עם מחלבות שהצטיירו כהבטחה גדולה ובינתיים המציאות רחוקה מאוד מכך?



שטרקמן: "בהתחשב בכל מה שקורה במצב של משבר, ב-2011-2012 מתרכזים במה שיודעים לעשות, שזה הנדל"ן, בעוד שבמחלבות השקענו כמה מיליונים בקרקע ואם נרצה למכור את הקרקע אנחנו יכולים לעשות את זה כבר היום ואפילו ברווח, אבל זאת לא המטרה".



בעוד בארה"ב ובהודו חובת ההוכחה היא עדיין על אלביט, הרי שבמרכז אירופה ובמזרחה החברה הבת פלאזה סנטרס מכרה 26 מרכזים מסחריים תמורת כ-1.2 מיליארד יורו וברווח של כ-360 מיליון יורו. המימושים הללו בוצעו לפני פרוץ המשבר האחרון בשווקים ואיפשרו לחברה להשהות חלק מהפרויקטים ולעבור את המשבר ללא סכנה תזרימית כלשהי.



"אנחנו נהנים מקשרים מצוינים בשוק המזרח אירופי, ובחלק מהמרכזים שבנינו ומכרנו עדיין לא החליפו את השם שלנו. יש לנו כרגע 30 קרקעות בפיתוח ואנחנו ממשיכים בתהליכי אישור. קיבלנו לאחרונה מימון לכמה נכסים ואני מניח שנקבל גם בעתיד. יש לנו בקופה 200 מיליון יורו והון עצמי של 650 מיליון יורו, והחברה מייצרת noi של 30 מיליון יורו בשנה", מספר שטרקמן.



כמה זמן תוכלו לשרוד אם מזרח אירופה לא תתאושש?



שטרקמן: "פלאזה יכולה לשרוד הרבה מאוד שנים. יש לנו את הגב הפיננסי לכך. אבל אם נלך למקרה קיצון שבו לא ניתן למחזר שום חוב, הבנקים לא נותנים אף אשראי, ואנשים כמעט לא קונים - נחזיק מעמד שלוש שנים. כלומר אנחנו יכולים להחזיר קרן וריבית במשך שלוש השנים הקרובות. אבל מכיוון שאנחנו לא מוכרים במצוקה, אנחנו לא ממהרים למכור כי אנחנו עדיין לא מקבלים את התשואות שאנחנו רוצים - גם אם בהונגריה כבר נעשות עסקות בתשואות של 7.5%. זה שיפור אבל עדיין לא התשואות שאנו מצפים לקבל. זה כבר מראה סימנים של חזרה לימים היפים, שכן כשהריביות כל כך נמוכות הקרנות קונות ומסתפקות בתשואות כאלה".



האם זה אומר שעסקות כאלה הן כר פורה להיווצרות משבר נוסף?



שטרקמן: "כל עוד מדברים על מרכזים מסחריים והאשראי הוא סביר ולא מדברים על השתוללות בדירות, אז לא נראה משבר נוסף, שכן מרכז מסחרי זה מוצר חשוב. כל זאת, כשלוקחים בחשבון שינוי באופנות והתאמה של תמהיל".



מה קורה ברומניה?



שטרקמן: "רומניה נכנסה למשבר, אבל מדובר במדינה שעשירה במשאבי טבע וכוח עבודה זול. כשמזרח אירופה תתאושש, גם היא תתאושש ואז קסה רדיו (casa radio), פרויקט הדגל שלנו שם, המשתרע על שטח 400 אלף מ"ר וכולל משרדים, יוכיח את עצמו. החדשות הטובות הן שבתחילת 2012 כנראה נתחיל שלב א' של פרויקט המשרדים".



הנפקה בדלת האחורית



מלבד פעילות הנדל"ן אלביט פועלת גם בתחום הרפואה, המלונאות והקמעונות. אלביט מדיקל נהפכה בשנה שעברה לחברה ציבורית, לאחר שפעילותה מוזגה לתוך השלד הבורסאי אנטר הולדינגס, שהיה בשליטת איתן אלדר ורועי גיל. אלביט מדיקל מחזיקה כיום בכ-69.3% מחברת אינסייטק ו-28.3% בגמידה סל.



אינסייטק פועלת בתחומי האונקולוגיה, הגינקולוגיה והנוירולוגיה, ומפתחת מערכת ניתוח לא פולשני מונחה הדמיה הנקראת exablate. עד היום נמכרו יותר מ-80 מערכות כאלה, המותקנות במוסדות רפואיים בעולם. גמידה סל מפתחת פתרונות למחלות קשות וחשוכות מרפא כמו מחלות סרטן, דם ומחלות אוטואימוניות וכן מעורבת בפיתוח מוצרים המבוסיים על תאי גזע. עד כה הושקע בפעילות המדיקל כ-264 מיליון דולר - כ100 מיליון דולר מתוך כך על ידי אלביט - השקעה שעדיין רחוקה מאוד מלהחזיר את עצמה.



אלביט מדיקל בינתיים נראית כאכזבה גדולה, וגם את ההנפקה לציבור לא הצלחתם להשלים.



מחלוף: "אני לא מסכים. בדיעבד אני חושב שביצענו מהלך מבריק כי אני רואה את הביקושים שיש למניית החברה ועצם הכניסה לבורסה עזרה מאוד לאלביט מדיקל".



אבל לא הצלחתם להנפיק את החברה, בטח לא בשוויים שרציתם?



מחלוף: "עשינו זאת בדלת האחורית כי השוק הישראלי היה אכזרי ולא הוכיח את עצמו בהנפקות חוץ מעזריאלי - וכשהפנמנו והבנו שזה עולם שונה לגמרי הלכנו על המהלך הזה. אחרי זה ביצענו הנפקה פרטית לפי שווי חברה של 800 מיליון שקל וגייסנו 20 מיליון שקל".



איך אתם רואים את עתידה של אינסייטק?



מחלוף: "לחברה יש מפת דרכים ברורה ובהחלט רואים התקדמות, בעיקר בפעילות בתחום סרטן הערמונית וסרטן הכבד. עם זאת, קיבלנו החלטה שמעכשיו אנחנו רוצים שהכסף יושקע על ידי גופים אחרים כי אנחנו השקענו מספיק והגיע זמן לשלבי פיתוח ושיווק של מוצרי החברה, שנמכרים בעולם במיליארדים.



"אנחנו מאוד מעוניינים ששחקנים אסטרטגיים בעלי יכולת פיננסית כמו פיליפס או סימנס ייכנסו כשותפים, ייקחו על עצמם את השיווק ויכתיבו את המחקר והפיתוח של החברה. גופים כמו סימנס ופיליפס שולטים ב-30% מהשוק של בתי חולים, והם יכולים לקחת את החברה קדימה.



"היום אנחנו מחזיקים ב-70% מאינסייטק ולא נשחטנו בדילולים, כך שאנחנו יכולים להידלל ולהישאר בעלי שליטה. זה יציף כסף, אבל גם ייתן בוסט כדי להביא אפליקציות שנדרשות".



ומה עם גמידה סל?



מחלוף: "גם היא ביצעה פריצת דרך משמעותית ומצויה בשלב מתקדם של ניסוי קליני - פאזה 3 - במוצר סטמקס stemex (שתל חליפי לחולים בסרטן דם הזקוקים להשתלת מח עצם ולא נמצא להם תורם מתאים במשפחה). היא גייסה עד כה כ-70 חולים מתוך ה-100 הנדרשים לקבלת אישור ה-fda. אין ספק שפעילות המדיקל היא אחד ממנועי הצמיחה שלנו, ששווה מאות מיליוני דולרים".



מה קורה עם חטיבת הקמעונות, ששווייה מוערך ב-50 מיליון דולר, זכיינית הרשתות מנגו וגאפ בישראל?



מחלוף: "במסגרת ההחלטה של התמקדות בנדל"ן בארה"ב, בהודו ובמזרח אירופה, לצד ייצוב אלביט מדיקל, הגענו למסקנה שאין לנו יתרון בלהחזיק בחטיבה כזאת. אף שאנחנו ממשיכים לפרוס את הרשת גאפ עם חנויות חדשות, החלטנו שעדיף להיכנס לשיתוף פעולה או לבצע אקזיט עם אחד הגופים האחרים, וייתכן שזה יקרה כבר השנה. בינתיים אנחנו לא מדברים על מכירה מלאה".



מי ייכנס לשותפות? בעבר דובר על קסטרו, על גאון מי עוד?



מחלוף: "כרגע הכל פתוח".



מה קורה עם חטיבת המלונות?



שטרקמן: "ברמות המחירים הנוכחיות אנחנו רואים במלונות כרית ביטחון שתביא לנו הרבה מזומנים הביתה. לאחרונה מכרנו מלונות בלונדון לפארק פלאזה ב-230 מיליון ליש"ט, וזאת הסנונית הראשונה למכירות שיבואו. הנכסים הללו רשומים אצלנו בספרים בעלות היסטורית של כ-1.5 מיליארד שקל, ומכירתם תניב לנו מזומנים של מאות מיליוני שקלים ואף יותר, שיופנו לפעילות בארה"ב והודו.



איפה תהיה אלביט הדמיה בעוד חמש-עשר שנים?



מחלוף: "היא תתעסק ביזמות והמטרה תהיה לזהות את הטרנד הבא לפני כולם. ככה עשינו במזרח אירופה ובהודו, וכשהטרנד יגיע - כבר נשתדל להיות בחוץ".