הבנק במצב נפלא, לווי המשכנתא פחות

>> עונת פרסום הדו"חות הכספיים השנתיים ל-2010 נמצאת בתחילתה, ובשבועות הקרובים ניחשף לדו"חות של כל החברות הגדולות בישראל. אבל אין צורך לחכות לכל הדו"חות של תאגידי הענק כדי למצוא את הסיפור הכלכלי המרכזי של המשק בשנה החולפת. הוא נמצא בדו"חות של בנק לאומי למשכנתאות (בלמ"ש), שכבר פורסמו השבוע.



כל מה שאתם רוצים לדעת על טירוף הנדל"ן והמשכנתאות שפוקד את ישראל בשנתיים האחרונות נמצא בהם: ההשפעה הדרמטית של הריבית הנמוכה על לקיחת משכנתאות, התרומה הגדולה של ענף הדיור והמשכנתאות לצמיחה הגבוהה של המשק ותיאור מדכא של היצע הדירות הנמוך, שיחד עם הריבית הנמוכה גורם לעליית מחירים חדה.

אף שהדו"חות הכספיים אמורים לספק לקוראיהם גם הצצה אל העתיד שמעבר לאופק, קשה למצוא בדו"ח הזה פסימיות או דאגה, למעט בסעיף אחד - שאליו נגיע בהמשך. ניגש למספרים:



1. בינואר-אוקטובר 2010 בוצעו בישראל כ-92,870 עסקות בענף הבנייה, לעומת 93,808 עסקות בתקופה המקבילה ב-2009. מדובר בירידה של 1% בנפח העסקות, אבל שימו לב לנתון הבא: סך הלוואות המשכנתא שניתנו על ידי הבנקים למשכנתאות ב-2010 כולה הגיע לכ-55 מיליארד שקל, לעומת סך של כ-40 מיליארד שקל ב-2009. הזינוק בשיעור של 35.5% בהיקף ההלוואות, למרות הירידה בכמות העסקות, משקף את עליית המחירים המואצת בשוק הדירות (בעיקר באיזורי הביקוש) ואת העלייה במשכנתא הממוצעת שנוטלים הלווים. בבנק לאומי למשכנתאות עצמו זינק הגידול במשכנתאות החדשות שניתנו ב-50% בשנה החולפת, והן הסתכמו ב-13.3 מיליארד שקל.



2. אין בדו"חות סימני פסימיות, ואחת הסיבות לכך היא הקצב האטי של בניית דירות חדשות שמבטיח המשך היצע דל, שלא יצליח להדביק את החוסר העצום שנוצר בשנים האחרונות. בינואר-אוקטובר 2010 החלה בנייתן של 31,700 דירות - עלייה של 12% לעומת התקופה המקבילה ב-2009. מצד אחד, מחירי הדירות הגבוהים מעודדים בניית פרויקטים חדשים, אבל הם גם מרתיעים חלק מהקבלנים - שחוששים כי רמת המחירים הנוכחית לא תישמר לאורך זמן, וכי בשנים הקרובות הם יתקשו למכור דירות במחירים הנוכחיים. התוצאה היא גידול מתון למדי בבניית דירות חדשות.



וכך, מלאי הדירות שנותרו למכירה בסוף 2010 מסתכם ב-9,993 דירות - בדומה למלאי בסוף 2009, אך נמוך מהמלאי ב-2007-2008. בקצב הבנייה הנוכחי, מובטחת לבנקים למשכנתאות ולקבלנים יציבות מחירים ברמתם הגבוהה הנוכחית. להבדיל מרוכשי הדירות שרוצים לראות היצע גדול וירידת מחירים, הבנקים למשכנתאות נהנים דווקא ממצב של היצע מווסת, שיחד עם ריבית נמוכה שומר על מחירים גבוהים ועולים.



3. הנתון המפתיע ביותר בדו"חות בלמ"ש מופיע בסעיף "הפרשות לחובות מסופקים". מדובר בסעיף שמתאר את החובות שקיים ספק לגבי יכולת הבנק לגבות אותם מהלקוחות. בתקופות של משברים כלכליים הסעיף הזה יכול להיות גדול ואימתני, בעיקר במגזר העסקי. אבל בדרך כלל בשוק המשכנתאות בישראל מדובר בהפרשות נמוכות יחסית. השנה מדווח בלמ"ש על הכנסה חיובית בסעיף זה. כלומר, לא רק שאינו מטיל ספק של ממש ביכולתו לגבות הלוואות, הוא אף מצא לנכון להתייחס בצורה נינוחה יותר להלוואות שבעבר היה ספק לגבי יכולתו לגבות אותן.



ההסבר נעוץ בריבית הנמוכה, שמקלה על הלווים לפרוע את חובם. הבנק רשם הכנסה של 42 מיליון שקל בסעיף זה ב-2010, וגם בשנה שקדמה לה נרשמה הכנסה של 20 מיליון שקל (לעומת הפרשה ממוצעת של 100 מיליון שקל לשנה בשנים האחרונות). זה מצב כה נדיר, עד שראוי לצלם את הדו"ח הזה ולמסגר. אפשר גם לשלוח אותו לבנקים בארה"ב ואירופה שמדממים עד היום עם הפסדי עתק מהלוואות שניתנו לרכישת דירות. קשה להאמין שמצב כזה יחזור על עצמו בשנים הקרובות - בטח לא לאחר שהבנק הגדיל את תיק האשראי שלו ב-50% תוך חמש שנים.



4. ההפרשות לחובות מסופקים מייצגות את הצד המסוכן של מקצוע הבנקאות, אבל מהדו"חות של בלמ"ש עולה כי אין כיום שום סיכון בשוק המשכנתאות והדירות - כלום. הכל דופק כמו שעון ופועל לטובת הבנקים. הלווים קונים דירות כמו משוגעים? מעולה. לוקחים הלוואות ענק? מצוין. מלאי הדירות גדל בשיעור מתון? נפלא. הגורם היחיד שמודאג מהמצב הוא בנק ישראל, שהפציץ במהלך השנה האחרונה עם כמה הוראות ומגבלות. הוא הגביל את האשראי לקבוצות רכישה, הגביל את האשראי לשיעור מימון של יותר מ-60% מערך הנכס הנרכש, ואף העלה כמה פעמים את הריבית במשק בנסיון לצנן את השוק. עד כה זה לא עזר.



5. בדו"חות של בלמ"ש יש עמוד שלם שבו מנסה הבנק למפות את הסיכונים האפשריים לפעילותו. מופיעים שם 18 סיכונים שונים ומשונים, שכולם מוגדרים ברמת חומרה נמוכה או בינונית - למעט אחד המוגדר ברמת חומרה גבוהה: "סיכונים מערכתיים הנגרמים עקב אירועים חיצוניים שעלולים לגרור התממשות של מספר סיכונים במקביל". ובעברית - מצב שבו מתחילות ליפול מכות מכל עבר: הריבית עולה במהירות, המצב הביטחוני מורע, הכלכלה מידרדרת לכדי מיתון וכו'. זהו התרחיש שבו רווחי הבנק ייפגעו משמעותית. ועד אז? הכל בסדר.



6. קולות ההרגעה העולים מקריאת דו"חות הבנק אינם יכולים להרגיע את הלווים. מצב שבו הריביות עולות במהירות יכול להיות קטלני עבור הלווים, הרבה לפני שהבנק יחוש בלחץ. הסיבה לכך היא שבמצב של ריבית עולה, ההחזרים החודשיים של הלווים גדלים במהירות. לפחות בחודשים הראשונים הם משלמים כמו שצריך - נאנקים, אבל משלמים. גם כאשר מחירי הדירות יורדים ב-10%-15%, לבנקים אין בעיה. מאחר שהבנקים לא מעניקים מימון של 100% מערך הנכס, את אובדן השווי סופג קודם כל הלווה, שמאבד חלק מההון העצמי שלו.



לכן, אם אתם מתכוונים לקחת הלוואת משכנתא בימים אלה, אל תיתנו לדו"חות של הבנקים למשכנתאות לסנוור אתכם. הם בעיקר מעידים על שנתיים מטורפות ונפלאות מבחינתם. רוכשי הדירות נהנו בשנתיים האחרונות מכך שקיבלו הלוואות מוזלות ושמחירי הדירות עלו. השאלה היא כמה זמן זה עוד יכול להימשך.



נ.ב.



נתוני הצמיחה הגבוהים והחריגים ברבעון הרביעי של 2010 (7.8%) עוררו לא מעט תהיות לגבי טיב הצמיחה והרכבה. הצמיחה בכל השנה החולפת היתה 4.5%, בשעה שתרומת ענף הנדל"ן היתה גבוהה יותר והגיעה לכ-6%. אילו ניתנה בידי מקבלי ההחלטות הכלכליים הבחירה לסמן את הענפים שמהם היו רוצים שתגיע הצמיחה, כנראה שענף הנדל"ן לא היה נמנה עליהם. תפקידו של ענף זה הוא לספק תצרוכת מקומית, ואין בו יתרונות יחסיים למשק כלשהו (אי אפשר לייצא נדל"ן). מוטב היה שהצמיחה תתבסס על יצוא ועל ייצור, שהם מקורות צמיחה מתמשכים.



תרומתו של שוק הדירות היא ברת חלוף. הריבית הנמוכה תידלקה את שוק הדירות בשנתיים האחרונות ולכן למדיניות המוניטרית היה תפקיד חשוב בהשגת שיעורי צמיחה גבוהים. שיעורים אלה, בתורם, גרמו לכך שבמאזן בין הביקוש להיצע, נוצרה רמת מחירים גבוהה מדי. כשהריבית תעלה וייצא קצת אוויר מהענף, המשק יצטרך מקור חלופי לצמיחה, ואת המקור הזה צריך לבנות כעת בשווקים שבהם יש לנו יתרון יחסי: היי-טק, יצוא, חקלאות מתקדמת, אנרגיה וייצור תעשייתי מתקדם.