>> במכרז שפירסם מינהל מקרקעי ישראל לשני מתחמים בשכונת בוכמן דרום במודיעין, הכוללים 125 יחידות דיור, הושג מחיר כולל של 76.5 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח).
על המכרז: במכרז שתוצאותיו פורסמו ב-9 בפברואר זכו החברות משולם לוינשטיין (73 יח"ד) וקלוד נחמיאס (52 יח"ד). מחיר הזכייה מגלם שווי ממוצע של 612 אלף שקל לקרקע ליחידה - עלייה של 8% לעומת מכרז קודם בשכונה מחודש דצמבר 2010.
על הסביבה: המגרשים ממוקמים בחלקה המערבי של שכונת בוכמן דרום. למתחם יש גישה נוחה לכביש הרחוב 431, שמחבר בין העיר לכביש 1 ולמרכז הארץ, ולתחנת הרכבת של מודיעין.
השכונה והאוכלוסייה: מתחם בוכמן מאופיין בבנייה צמודת קרקע של קוטג'ים בגדלים שונים וכן בבנייה מדורגת, ונחשב לאזור מבוקש בעיר. עיקר הביקוש למגורים בבוכמן מגיע מקרב משפרי דיור במודיעין והיישובים הסמוכים לה, ואף מירושלים ומרכז הארץ. זו שכונה מפותחת ויוקרתית, שחלקה הצפוני מאוכלס כמעט במלואו וחלקה הדרומי נמצא בבנייה והחל להתאכלס רק באחרונה. במסגרת התב"עות (תוכניות בניין עיר) לא נותרו מגרשים נוספים לשיווק בבוכמן דרום.
המגרשים וזכויות הבנייה: המגרשים במכרז ממוקמים צפונית מערבית לרחוב רחל אימנו. המגרשים נמצאים על מבנה טופוגרפי מדרוני, ולכן דרוש להם תכנון מיוחד. הבינוי במקום יכלול דירות עם מאפיינים בעלי ערך מוסף כמו דירות גן, דופלקסים ופנטהאוזים.
סקרי שוק שנעשו בסביבה: מחירן של דירות גן בנות 6 חדרים באזור נע בין 2.1 מיליון שקל ל-2.3 מיליון שקל. דירות 5 חדרים עולות 1.65-1.8 מיליון שקל, ומחיר דירת 4 חדרים נע סביב 1.3 מיליון שקל.
אומדן מחירי הדירות בפרויקט: בוכמן נחשבת לשכונה יוקרתית במודיעין ומחירי הדירות בה גבוהים. מעבר לכך, מהמחירים ששילמו היזמים במכרז נראה כי הם מצפים למכור דירות במחירים הגבוהים בהרבה מעסקות שנסגרו לאחרונה בשכונה. דירות רגילות בנות 4 חדרים צפויות להימכר ב-1.6-1.7 מיליון שקל, ומחירן של דירות 5 חדרים צפוי להיות 1.9-2.1 מיליון שקל. דירות מיוחדות כמו גן ודופלקס יימכרו בכ-2.1-2.3 מיליון שקל, ומחירן של דירות פנטהאוז ינוע בטווח של 2.5 מיליון שקל עד 2.7 מיליון שקל.
מסקנות: לפני כחודשיים נסגר מכרז בבוכמן דרום בו נמכרו מגרשים לפי מחיר של 565 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. במכרז הנוכחי שילמו היזמים כ-8% יותר - 612 אלף שקל. הגידול משקף בין היתר את המיקום העדיף של המגרשים במכרז הנוכחי, ליד שכונת בוכמן צפון, שם מחירי המכירה גבוהים מבוכמן דרום, ואת הציפייה של היזמים לעליות מחירים. מחירי הדירות שצופים הקבלנים מעידים על עליות מחירים של 15%-30%.
-
הכתבה נערכה בסיוע nadlancheck המספק ניתוח למכרזי ממ"י טרום הגשתם, ושייך למשרדים פז כלכלה והנדסה, מילוסלבסקי אדריכלים וחברת היעוץ vcell
היזמים במודיעין צופים עלייה של 15% במחיר
רז סמולסקי
25.2.2011 / 7:08