סבסוד משכנתאות בפריפריה לא מספיק

>> כמי שנחשף במסגרת תפקידי למשפחות צעירות רבות המבקשות לרכוש לעצמן דירת מגורים ראשונה, אני מתרשם כי רבות מהן חשות שהאפשרות המעשית לממש את החלום הולכת ומתרחקת. המשמעות של התפתחות זו היא הרבה יותר מאובדן האפשרות לבעלות על נדל"ן גרידא. בעידן שבו שוק העבודה התחרותי כבר אינו מבטיח תעסוקה עד גיל הפנסיה, גם דירה נחשבת למקור ליציבות משפחתית.

פרנסי המדינה ערים לקולות המצוקה, אולם לא די בצעדים ובתוכניות שפורסמו. למשל, התוכנית לסבסוד משכנתאות לרוכשי דירה ראשונה בפריפריה תקל על חלק מהציבור בלבד. הסבסוד אינו מספק פתרון לרבים, המעוניינים לרכוש דירה דווקא באזור המרכז - מגורים שיאפשרו להם גישה מהירה למקומות עבודה וקירבה להורים.



מהיכרותי את הקשיים עמם מתמודדים הרוכשים, נראה כי הבעיה העיקרית נעוצה בהשגת ההון העצמי המינימלי הנדרש על ידי הבנקים. בעיה אחרת היא התמודדות עם ניהול משק בית יציב ומאוזן כאשר חלים שינויים בהחזר החודשי של ההלוואה.



שני צעדים ממשלתיים שטרם נדונו, למיטב ידיעתי, יכולים היו להקל מאוד על מצוקות רוכשי הדירות: הראשון, הנהגת ביטוח ממשלתי (או במימון ממשלתי) להלוואות שניתנות בשיעור גבוה של 60% ומעלה מעלות הדירה. זאת, בדומה למודל של ביטוח ממשלתי להלוואות לעסקים קטנים ובינוניים, המופעל בהצלחה בקרנות לעסקים קטנים ובינוניים. הפעלת מודל דומה במשכנתאות לרכישת דירה ראשונה תאפשר לבנקים להעניק משכנתאות בשיעור גבוה יותר. בכך, ייעלם המכשול של היעדר הון עצמי מספיק להשגת משכנתא.



עליית מחירי הדיור הביאה לכך שכיום יש צורך בהון עצמי של 400-500 אלף שקל לפחות כדי לרכוש דירה באזור המרכז. יש אלפי זוגות, שנהנים מיכולת החזר טובה, אולם אינם מסוגלים לגייס את ההון העצמי הנדרש, ולכן נאלצים להמשיך לגור בשכירות. מחירי השכירות של דירות 4 חדרים באזור המרכז נושקים בקלות ל-4,000 שקל, ובאזורים המבוקשים גם ל-5,000 שקל ומעלה. ביטוח ממשלתי יאפשר לזוגות לקבל מהבנק הלוואה בשיעורי מימון גבוהים, ולשלם כהחזר חודשי את אותו סכום שהם משלמים כיום כשכר דירה, ואף פחות מכך.



הצעד השני הנדרש הוא פתרון בעיית השינויים בהחזרים החודשיים בשל אינפלציה או שינויי ריבית באמצעות חזרה למתן הלוואות ממשלתיות לזכאים בריבית נמוכה. מדובר בהלוואה שתינתן במסלול ריבית קבועה לא צמודה שתסובסד על ידי הממשלה, בדומה להלוואות הזכאות הוותיקות. הלוואות אלו יאפשרו החזר חודשי קבוע ויציב לכל אורך חיי ההלוואה. כיום הלווים נמנעים מבחירה במסלולים מסוג זה שמציעים הבנקים ובוחרים במסלולים בריביות משתנות, עקב שיעור הריבית הגבוה הגלום במסלול הקבוע - כ-6%. כאן מקומו של הסבסוד הממשלתי, שיאפשר לקבל הלוואות מסוג זה בשיעורי ריבית נמוכים יותר.



-



הכותב הוא מנהל אגף המשכנתאות בבנק מרכנתיל