מתחמים רבים הכוללים בניינים ישנים ורעועים, שהוכרזו בעבר כמיועדים לתוכנית התחדשות עירונית, לא מצליחים לממש את ייעודם החדש, פעמים רבות בגלל דיירים סרבנים המתנגדים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי. למעשה דיירים אלה החזיקו בכוח להכריע אם מתחם שלם יזכה להתחדשות עירונית או יישאר רעוע. אלא שכעת, כוחם ועוצמתם של הדיירים הסרבנים נחלש בעקבות שתי פסיקות תקדימיות, הקובעות כי דיירים המסרבים לפרויקטים ללא סיבה סבירה יפצו את שכניהם על הנזק שגרמו להם בשל אי מימוש הפוטנציאל להתחדשות.
חוק הדייר הסרבן נחקק ב-2006 במטרה לסייע להפיג את אחד החסמים המשמעותיים המונעים מפרויקטים של פינוי בינוי להתממש. החוק העמיד בפני דיירים מתוסכלים המעוניינים לממש פרויקט פינוי-בינוי בבניין המגורים הישן שלהם כלים להתמודד עם אותו דייר המסרב לחתום על ההסכם, מסיבות לא סבירות. החוק אף נועד למנוע מצבים שכיחים בהם דיירים סרבנים נוהגים בסחטנות ומבקשים לקבל תמורה גדולה יותר מאשר שכניהם תמורת חתימתם.
למרות שהחוק נחקק ב-2006, עד לאחרונה לא נדרש בית המשפט להכריע בעניין פסיקת פיצויים כנגד דיירים סרבנים. מרבית הדיירים הסרבנים שנתבעו על ידי שכניהם במסגרת החוק התעשתו והוסיפו את חתימתם להסכם. אלא שלאחרונה ניתנו שני פסקי דין תקדימיים על ידי בית משפט השלום בתל אביב כנגד שני דיירים סרבנים ברחוב רמה בשכונת נוה שרת בתל אביב, בהם שלושה יורשים של דירה ריקה, אשר ייאלצו לשלם לשכנתם סכום של 860 אלף שקל, ואם חד הורית לילד חולה המתגוררת בקומת הקרקע באותו מתחם שתיאלץ לשלם לשכניה 680 אלף שקל.
בשני המקרים, מואשמים הדיירים הסרבנים כי הם מעכבים פרויקט ללא סיבה סבירה ובכך פוגעים למעשה ברוב המכריע של הדיירים, שמעוניינים בביצוע הפרויקט. בפסק הדין צוין כי במידה שהדיירים הסרבנים ישנו דעתם ויחתמו על ההסכמים, הם לא ייאלצו לשלם את הפיצוי.
עסקה משתלמת אבל תקועה
כבר למעלה מעשור מנסים גורמים שונים לקדם פרויקטים לפינוי-בינוי בשכונת נוה שרת. מדובר בשכונה ישנה, המאופיינת בבתי רכבת ישנים ובאוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית בינונית. כבר ב-2002 הכריז משרד השיכון על מספר בניינים בשכונה כמיועדים לפינוי-בינוי בתמיכה ממשלתית. ההכרזה הוארכה ב-2008 לשש שנים נוספות.
השטח המוכרז חולק לשלושה מתחמים שונים בהם אמורים לקום שלושה פרויקטים נפרדים על ידי יזמים שונים. שניים מהמתחמים מקודמים כיום על ידי החברות אפרידר וש. מיכלסון, וצפויים לצאת לדרך בקרוב. המתחם השלישי כולל עשרה בנייני רכבת ברחובות בית אל ורמה, ובו 154 דיירים. לאחר ההכרזה, התאגדו הדיירים עצמם במטרה להביא למימוש הפרויקט במתחם, הקימו ועד פעולה ושכרו את שירותיהם של עו"ד יריב בר דיין והאדריכל גיל שנהב. בשלב מאוחר יותר, בחרו הדיירים גם יזם, וכבר 6 שנים מקדמת חברת גרין פארק, בבעלות משותפת של החברות אלקטרה נדל"ן, דירקט קפיטל ו-sgs, פרויקט להקמת שישה מגדלים של 9-25 קומות ו-430 דירות חדשות, במקום הבניינים הישנים.
על פי ההסכם המעודכן כיום, עליו חתומים 151 דיירים והיזם, יקבלו הדיירים במתחם הישן דירות הגדולות ב-40 מ"ר מדירתם הנוכחית, בקומות 1-8, באמצעות הגרלה, וגם חניה מקורה ומחסן בשטח של 6 מ"ר. כמו כן, מעניק היזם לדיירים השתתפות בדמי שכירות לאורך תקופת הבנייה בסך 3,200 שקל לחודש, שתשולם שנה מראש ותינתן ערבות בנקאית על יתרת שכר הדירה. היזם גם מתחייב להעמיד לטובת הדיירים ערבות בנקאית על שווי הדירה העתידית של כל דייר, וגם ערבות ביצוע בסך 7.5 מיליון שקל שתועמד לטובת נציגות הדיירים.
כיצד ייתכן אם כן, כי שלושה דיירים טרם חתמו על ההסכם, שעשוי להיות אולי העסקה המשתלמת ביותר שבה ייתקלו בכל מהלך חייהם? במקרה הראשון, שצבר לא מעט כותרות, פסק לאחרונה השופט עודד מאור מבית משפט השלום בתל אביב כי על דיירת במתחם, לפצות את שכניה בגין סירובה לחתום על ביצוע הפרויקט. במקרה זה התובעים גד ושלומית אנוך, המחזיקים בדירה ברחוב רמה 4, תבעו באמצעות עו"ד טל בננסון את הדיירת שרית נבט המתגוררת בבניין על סך 871 אלף שקל בשל סירובה לחתום.
נבט נימקה את סירובה לחתום על ההסכם בכך שהיא מגדלת את בנה החולה לבדה בדירה בקומת קרקע המותאמת לצרכיו, ומעוניינת לשמור על היציבות היחסית בחייה. "הדירה שלי זה הדבר היחיד שיש לי ואני לא אסכן אותה", אמרה נבט ל-themarker. "טוב לי איך שאני היום ואני לא רוצה לעבור טרטורים עם הבן שלי".
חוק הדייר הסרבן לא מסביר בדיוק מהו "סירוב בלתי סביר" לביצוע פרויקט, אך בכל מקרה בית המשפט לא מצא את נימוקיה של נבט משכנעים. היזמים טוענים כי הציעו לה בשל מצבה המיוחד שכר דירה בלתי מוגבל, התאמת הדירה השכורה ודירת הקבע בבניין החדש לצרכי בנה וסיוע בהעברת הדירה. להצעות אלה סירבה נבט בנימוק כי אינה מעוניינת לעבור לדירה זמנית ואינה מעוניינת לוותר על דירתה לטובת דירה שתהיה מוכנה רק בעוד כמה שנים. היזמים שהבינו את הקושי של נבט לעבור דירה פעמיים הציעו לה לעבור מיידית לדירה שירכשו עבורה, השווה בערכה לדירה החדשה שהיא אמורה לקבל בפרויקט, אך גם להצעה זו היא סירבה.
בפסק הדין הסביר מאור כי מצא את נימוקיה לסירוב לא ענייניים, וכי כל הניסיונות מצד היזם למצוא פתרון ואף למצוא עבורה דירה שמותאמת לצרכיה המיוחדים, לא צלחו: "התרשמתי שנעשו מאמצים אמיתיים וכנים להתאים לצרכיה המתחייבים והמתבקשים של הנתבעת. אולם הנתבעת לא נתנה לשום עובדה לבלבל אותה והמשיכה בסירובה הבלתי סביר", ציין השופט מאור והוסיף כי "התנגדותה של הנתבעת - התנגדות סרק היא".
בננסון הסביר כי 151 דיירים שחתמו למעשה שבויים בידי שלושה סרבנים, המתנגדים לחתום על המסמכים. לדבריו, "גם אם היזמים היו מסכימים ומעוניינים לרכוש עבור נבט וילה בשכונת צהלה, הרי שלא היו יכולים לעשות זאת כי הם מחויבים בשוויון כלפי הדיירים שאמורים לקבל תמורה זהה".
בננסון הבהיר השבוע כי למרות שכבר ניתן פסק הדין עדיין הדיירים והיזם מעדיפים שנבט תצטרף לפרויקט; אם היא תחתום על ההסכם כמובן שלא תידרש לשלם. יחד עם זאת, נבט טוענת כי אין בכוונתה לחתום על ההסכם, אלא לערער לבית המשפט המחוזי. חברת גרין פארק מבחינתה הודיעה בשבוע שעבר בכנס מיוחד שערכה לדיירים, כי הפרויקט יוצא לדרך, ואף ציינה כי להערכתה תקבל היתרי בנייה בחודש דצמבר הקרוב.
"כבר שש שנים אנחנו מנהלים את הפרויקט הזה ועד כה השקענו בו 6 מיליון שקל", סיפר ירון שמיע מחברת sgs, מיזמי הפרויקט. לדברי שמיע, 17 מתוך הדירות בפרויקט הן דירות בבעלות החברה המשכנת עמידר, שבחנה גם היא, כמו כל דייר בפרויקט, את ההסכם ואת כדאיות הפרויקט שמציעים היזמים. "אם חברת עמידר בדקה את ההסכם במשך שנתיים, והביאה שמאים מטעמה לבחון אותו, נותר ספק למישהו שמדובר בפרויקט כדאי?"
לדבריו, היזמים מתחשבים בדיירים עם קשיים כלכליים באמצעות סיוע מוגדל בשכר דירה, מעבר לדיור מוגן, וכשצריך הם גם עוזרים בזיפות גגות הבניינים הרעועים. "כל דייר יכול להגיע בכל עת לעורך דין הפרויקט ולראות את החוזה של השכן", אמר שמיע. "כך הפגנו את החששות שהיו בקרב דיירים, שכבר היו למודי אכזבות מהבטחות של יזמים אחרים בעבר. הגענו ל-98% מהחתימות והפרויקט ייצא לפועל".
חוק טוב, אך לא מספיק
לאחרונה עבר חוק הדייר הסרבן תיקון במסגרת חוק ההסדרים, שמטרתו לסייע לפרויקטים של פינוי בינוי לצאת לפועל. על פי התיקון נדרש רוב קטן יותר של 67% במקום 80% כדי לממש פרויקט פינוי-בינוי. משמעות התיקון היא כי מספר הדיירים הסרבנים שיהיה חשוף לתביעות - גדול יותר.
בנוסף לכך, בשנת 2008 נרשם תיקון לחוק, הקובע כי במקרים של נכות ומוגבלות של דייר סרבן או מי מבני משפחתו יש לספק לו חלופה מיידית לדירה בבעלות וכיום מקדם המשרד גם אפשרות למעבר של דיירים לבית אבות. אם יהיה הפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הדיור בבית האבות - יקבלו הדיירים את ההפרש במזומן.
עו"ד דורון אריאל, המייצג דיירים ויזמים בפרויקטים של פינוי-בינוי, סבור כי חוק הדייר הסרבן הוא טוב, אך לא מספיק: "החוק מכניס שוב את אותם אנשים שמשתייכים לאוכלוסיות חלשות ממילא למלחמה כלכלית כאשר אין איזון בין התובעים, שבדרך כלל היזם עומד מאחוריהם, לבין הנתבעים החלשים כלכלית. המחוקק יצר מנגנון מעוות של מלחמה על כסף. אם בית המשפט יטיל על הסרבנים קנסות של 700 ו-800 אלף שקל, האם זה יפתור את בעיית הפינוי-בינוי, או שהמחוקק גרם בעצם לסחטנות בחסות החוק? המחוקק היה צריך לקבוע שברוב מסוים ניתן לכפות על דיירים מסוימים לחתום על העסקה, ולא להידרש בכלל לפרוצדורה של קביעת פיצויים דרך בית משפט".
לדברי סופיה אלדור, מנהלת אגף תכנון ערים במשרד השיכון ויו"ר הוועדה להתחדשות עירונית, "חלק גדול מהסרבנים הם דיירים שרוצים למקסם רווחים, שזו תופעה אנושית. מעולם לא נתקלתי במקרה שמישהו באמת לא רוצה שיהיה פינוי-בינוי בבניין שלו, גם במקרים שבהם ניתנו פסקי הדין לפיצוי. תמיד הסירוב הוא על רקע גובה הפיצוי".
לדברי אלדור, מאחר שהמכשול העיקרי למימוש פרויקטים לפינוי-בינוי הוא כלכלי, והעובדה כי קיים קושי ליצור אמון בין דיירים ליזם, חסר במשוואה גורם אוביקטיבי שיוכל להבטיח לדיירים שלא נולדו בהכרח עם אוריינטציה יזמית, להבין כי מדובר בעסקה שתשתלם להם.
"במסגרת חוק ההסדרים יזם משרד השיכון תיקון לחוק הפינוי-בינוי, במסגרתו נוצר גורם אוביקטיבי שיוכל להסביר לדיירים אם העסקה כדאית כלכלית או לא. מדובר בשמאי פינוי-בינוי, שדיירים יוכלו לפנות אליו לפני החתימה על ההסכם עם היזם, כאשר יש רוב של 51% מהדיירים המעוניינים בביצוע הפרויקט. השמאי ייבחר על ידי משרד השיכון מתוך רשימת שמאים לאחר שייבדק כי אין קשר בינו לבין היזם".
לדברי אלדור, עד היום אוכלסו רק שני פרויקטים של פינוי-בינוי, שהוכרזו על ידי משרד השיכון, האחד בקריית אונו והשני בכפר סבא. "אך 30 פרויקטים נוספים שהגיעו אלינו נמצאים בשלב שלאחר חתימה על הסכמים עם יזם. לאנשים קשה להאמין שזה קורה. כמה פעמים אדם מתבשר כי הוא עומד לקבל דירה ששווה פי שלושה או פי ארבעה משווי הנכס שיש לו כיום? ככל שפרויקטים כאלה יקרו ואנשים יראו שבאמת מדובר במשהו אמיתי, אמון הציבור יגדל וגם הסרבנים יתחילו להאמין שמדובר בעסקה כדאית", מדגישה אלדור.
החלונות הגבוהים איבדו את הסובלנת? בתי המשפט נגד סרבני פינוי-בינוי
מאת שלומית צור
25.2.2011 / 7:08