>> ההתמודדות על רכישת השליטה בחברת הנדל"ן אזורים (64%) נכנסת לישורת האחרונה, ולפי הגורמים המעורבים בעסקה, ההכרעה לגבי זהות הרוכש צפויה ליפול בימים הקרובים. עד כה יש ארבעה מתמודדים בולטים. קבוצה אחת היא של מבני תעשייה של אליעזר פישמן, הצפויה להציע בעבור אזורים כ-320 מיליון שקל, המשקף לה שווי של כ-500 מיליון שקל, לעומת שווי שוק של כ-542 מיליון שקל.
גם קבוצת עזריאלי של דוד עזריאלי מתמודדת עם הצעה של כ-290 מיליון שקל. לצדן מצויה קבוצת משקיעים בראשות המיליארד היהודי-קנדי הרשי פרידמן עם הצעה של כ-260- 280 מיליון שקל, וכן שיכון ובינוי נדל"ן מקבוצת אריסון עם הצעה של כ-240-260 מיליון שקל.
"אני מכיר את אזורים ואת פעילותה מזמן. פשוט רק באחרונה התחלנו להתעניין ולבחון את הנושא יותר לעומק. אלמלא חשבתי שיש באזורים פוטנציאל להשבחה ואפשרות להרוויח כסף, בעיקר מהקרקעות והנכסים בישראל - כשאת הנכסים שלה חו"ל אני לא כל כך מביא בחשבון מבחינת השווי - לא הייתי מתקרב לעסקה. עשיתי כבר חשבון מה המחיר של אזורים וכמה צריך להזרים לתוכה, אך איני חושף את המספרים האלה", כך סיפר בסוף השבוע החולף אליעזר פישמן בתגובה לפרסום themarker כי קבוצת פישמן באמצעות מבני תעשייה מצטרפת להתמודדות על רכישת השליטה בחברת הנדל"ן אזורים.
מבני תעשייה, המנוהלת בידי משה מורג, צפויה לדווח היום כי היא מצויה במו"מ לרכישת אזורים. גורמים המקורבים לעסקה העריכו בסוף השוע החולף כי ההכרעה תיפול בימים הקרובים, שכן גם במזרחי טפחות לחוצים ורוצים לסכם לפני דו"חות.
פישמן הוסיף עוד כי "בעיית החוב באזורים היא פתירה. אילו חשבתי שהיא צריכה לעבור של הסדר חוב מול בעלי האג"ח לא הייתי נכנס לזה. כל מי שנרתע מלקנות את אזורים בגלל הבעיות הפיננסיות שלה - אינו מכיר את הביזנס. מה שיותר חשוב זה לדעת איך ניתן להפיק את מלוא התועלת מהנדל"ן של אזורים, מה משאירים, איך משביחים ומה מממשים - ובזה כבר הוכחנו את עצמנו בעבר".
לגבי השאלה מדוע הוא בוחר לחזור לעסקים בישראל בניגוד להתבטאויותיו בעבר, ציין פישמן כי "עסקת אזורים, אם נשלים אותה, אינה אומרת דבר לגבי האסטרטגיה שלנו, שכן אזורים תהיה חלק יחסית קטן מעסקינו חובקי עולם".
הכסף שישלם הרוכש יגיע לבנק מזרחי טפחות
אזורים הועמדה על המדף בידי בנק מזרחי טפחות, בניהולו של אלי יונס, הנחשב לנושה הגדול של שעיה בוימלגרין, הבעלים של בוימלגרין קפיטל, שהיא בעלת השליטה של אזורים. זאת לאחר שבוימלגרין נקלע לקשיי נזילות ולא יכול היה לעמוד בהתחייבויותיו לנושים השונים, בהם מזרחי טפחות, המחזיק בשעבוד על 64% מניות אזורים ששוויין בשוק הוא 346 מיליון שקל.
הכסף שישלם הרוכש בעבור אזורים, יגיע בסופו של דבר לבנק מזרחי טפחות. החוב של אזורים למזרחי טפחות הוא 680 מיליון שקל. לפי הערכות, מזרחי טפחות כבר הפריש בגין ההלוואה של בוימלגרין כ-150-250 מיליון שקל, כך שגם אם הוא יקבל יותר מ-300 מיליון שקל, עדיין ייאלץ הבנק להפריש סכומים נוספים.
לצד האופטימיות האופיינית לפישמן ולצד הסיכויים הגבוהים לזכות בעסקה, בשוק ההון והנדל"ן הביעו בסוף השבוע החולף הסתייגויות מבחינת הרציונאל הכלכלי בעבורו לביצוע עסקה כה מורכבת. בשוק ההון העריכו כי לפני שפישמן יבצע את העסקה הוא יצטרך להגיע להבנות עסקיות עם חברת הביטוח והפיננסים מגדל, המחזיקה כיום בכ-9% מהון המניות של החברות הבנות - אזורים בניין ואזורים נדל"ן א.ח.ל.ר, שבידיהן הנכסים שלה (קרקעות להקמת אלפי יחידות דיור באזורים מבוקשים).
שתי החברות האלו הן מקור הרווח העיקרי של אזורים, בעוד הגישה למקורות האלה חסומה כיום בידי מגדל, המחזיקה בזכויות וטו למשיכת מזומנים מהחברות הבנות.
"עסקה כזאת אמנם תגדיל את פירמידת הנדל"ן של פישמן מבחינת הנכסים והפרישה הגיאוגרפית, אך היא תמנף בצורה מהותית את המאזן של מבני תעשייה (שכיום הוא מסתכם בכ-11 מיליארד שקל) שלתוכו יוכנסו התחייבויות שוטפות ובלתי שוטפות של כ-3.7 מיליארד שקל. מהלך כזה עלול להוריד את דירוג האשראי של מבני תעשייה", ציין גורם המקורב לעסקה.
קבוצת עזריאלי, הנהנית מקופת מזומנים של יותר מ-2.5 מיליארד שקל מחפשת זה חודשים ארוכים עסקות חדשות. בעזריאלי בינתיים לא מתכוונים להעלות את המחיר בעבור אזורים.
גם בסביבת הרשי פרידמן אין ממהרים להעלות את המחיר. "בעבור פרידמן התשלום בגין העסקה מגיע מכספו הפרטי, להבדיל מהחברות האחרות שמשתמשות גם בכספי הציבור", ציינו גורמים המקורבים לקבוצתו.
מקורבים לשיכון ובינוי נדל"ן ציינו בסוף השבוע כי "להבדיל מפישמן, עזריאלי או פרידמן שרוצים לקנות מותג כדי להפוך לשחקן משמעותי בשוק המגורים, לנו כבר יש מותג. מה שמעניין אותנו אלה הקרקעות הנוספות של אזורים, אך לא נעשה זאת בכל מחיר".
פישמן: "מי שנרתע מלקנות את אזורים בגלל הבעיות שלה לא מכיר את הביזנס"
מאת מיכאל רוכוורגר
27.2.2011 / 7:02