>> סיום המכרז לרכישת השליטה בחברת הנדל"ן אזורים אמנם ישאיר חלק מהמתמודדים מחוץ לעסקה, אך אזורים אינה חברת הנדל"ן למגורים היחידה שנמצאת בימים אלה על המדף. גם אלעד מגורים ישראל (לשעבר דנקנר השקעות), שבשליטת דלק נדל"ן של יצחק תשובה, מחפשת קונה.
עסקות המכירה של אזורים ואלעד מגורים יאריכו את רשימת העסקות האחרונות בתחום. לפני חודשיים נסגרה מכירת אפריקה מגורים על ידי אפריקה ישראל לחברה האחות דניה סיבוס תמורת כ-650 מיליון שקל.
שלוש החברות הנמכרות נהנו מהגאות של השנים האחרונות במחירי הדיור. ואולם כולן סבלו ממצוקת מזומנים של בעלי הבית - אפריקה ישראל של לב לבייב, בוימלגרין קפיטל של שעיה בומלגרין ודלק נדל"ן של יצחק תשובה.
המחיר שדורשים בדלק נדל"ן עבור חלקה בחברה הוא כ-400 מיליון שקל. מדובר ב-81% מהחברה, בהנחה שתושלם העסקה עם תמיר פישמן נדל"ן שכחלק ממנה תרכוש תמיר פישמן 19% מאלעד מגורים, שתהפוך לחברה ציבורית.
מחיר זה משקף לאלעד מגורים שווי של כ-500 מיליון שקל. אם העסקה תצא לפועל צפויה דלק נדל"ן ליהנות מתזרים נטו של כ-300 מיליון שקל (בניכוי התשלומים לחברה האחות הפניקס ולנושים אחרים).
אלעד מגורים, המנוהלת ע"י רונן יפו, מעורבת בהקמה של יותר מ-1,000 יחידות דיור ברחבי ישראל. הפוטנציאל של החברה לפרוץ קדימה תלוי בקצב ההתקדמות של הפרויקטים הבולטים שבהם היא שותפה בתל אביב - פרויקט בבלי, פרויקט שוק בצלאל ופרויקט הארגזים - שאינם עומדים בלוחות הזמנים המקוריים.
עם הפרויקטים המרכזיים של החברה נמנים גם בית וגן בירושלים, לב סביונים בפתח תקווה ודנקנר על הים ודנקנר בשרון בנתניה. מהערכת שווי שפירסמה באחרונה חברת הייעוץ הכלכלי-עסקי bdo זיו האפט עולה שאלעד מגורים רשמה מתחילת 2007 ועד סוף המחצית הראשונה של 2010 הפסד נקי של 134 מיליון שקל, אך יצרה בתקופה זו תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של 76.6 מיליון שקל.
כלומר, למרות ההפסדים שחלקם נבעו מהשפעות לא תזרימיות, מדובר בתזרים חיובי. במחצית הראשונה של 2010 השתפרו תוצאות אלעד מגורים, והיא הציגה שיעורי רווחיות גולמית של 15%-17%.
בדלק נדל"ן, המנוהלת על ידי ערן מיטל, המתינו שהמכרז באזורים יתקרב לסיום, וכבר החלו לקיים שיחות לגבי המכירה של אלעד מגורים. עם המתעניינים בחברה נמנית קבוצת הנדל"ן ויבוא הרכב קרסו, קבוצת משקיעים שבראשותו של הרשי פרידמן ושיכון ובינוי נדל"ן מקבוצת אריסון. השתיים האחרונות עדיין מתמדדות במכרז על אזורים.
אתמול נודע שקבוצת עזריאלי פרשה מהמכרז באזורים ועשויה להתעניין באלעד. עזריאלי החליטה לפרוש מההתמודדות על אזורים לאחר שהגיעה למסקנה שהמשאבים הניהוליים הנדרשים להשבחת החברה הופכים את ההשקעה ללא כדאית עבורה.
בכוונת דלק נדל"ן להשלים את הליך המכירה בחודשיים הקרובים, עוד לפני התשלום של יותר מ-200 מיליון שקל למחזיקי האג"ח שנקבע לסוף מאי 2011. כמו כן נבחנת אפשרות למיזוג עם אחת מחברות הנדל"ן הציבוריות, כך שלדלק נדל"ן יוקצו מניות סחירות שאותן תוכל למכור בבורסה.
להבדיל מאזורים, החייבת למחזיקי האג"ח כ-850 מיליון שקל ועוד כ-1 מיליארד שקל לבנקים, לאלעד מגורים יש מבנה חוב גמיש. מדובר בהלוואות בהיקף של כ-300-350 מיליון שקל לבנקים הפועלים ולאומי, שנועדו להשקעות ופיתוח הקרקעות. בימים אלה החברה פועלת לפרוס את החוב לתקופה ארוכה. עם זאת, על אף הסיכון הגדול, מלאי הקרקעות של אזורים עשוי לטמון בחובו סיכוי גבוה יותר לרווחים גבוהים.
מי שלא יקנה את אזורים - יוכל לנסות עם אלעד מגורים
מאת מיכאל רוכוורגר
28.2.2011 / 6:48