לאחר גיוס ענק בנובמבר - סלע קפיטל רכשה בניין הנהלת בזק בירושלים ב-115 מיליון שקל

סלע קפיטל, קרן להשקעות במקרקעין (reit), רכשה בניין הנהלת בזק בירושלים תמורת 115 מיליון שקל. מדובר בעסקה sale and lease back, במסגרתה הקרן תחכיר לבזק את הבניין בחזרה למשך 10 שנים, תמורת דמי שכירות של 10.65 מיליון שקל בשנה. סכום זה מגלם תשואה של 9.2% - ערך גבוה ביחס לנדל"ן משרדי שמניב בדרך כלל תשואה של 7.5%.



קרן ריט (real estate investment trust) היא מכשיר השקעות, שמטרתו העיקרית לאפשר למשקיעים שונים - גם כאלה שאינם מתמחים בתחום הנדל"ן - להשתתף באופן לא ישיר בהשקעה בנכסים מניבים. ההשקעה בקרן מסוג זה מאפשרת חשיפה לנכסים המוחזקים על ידי הקרן, תוך פיזור הסיכונים הכרוכים בהשקעה בנכס מניב מסוים; גיוון תיק ההשקעות וניצול הטבות המס הניתנות למשקיעים בקרן להשקעות במקרקעין. עם זאת, חברות ריט מחויבות על פי החוק בחלוקה של לפחות 90% מהכנסתן כדיבידנד, וכן מחויבת לשמור על רמת מינוף שלא תעלה על 60% משווי נכסיה המניבים. בנוסף לסלע קפיטל, פועלת בישראל כיום גם קרן ריט 1, המנהלת נכסים בשווי של מיליארד שקל.



המבנה הנרכש, בשטח של 12,500 מ"ר, ממוקם בשכונת רוממה בירושלים וכולל 400 מקומות חניה. המבנה ממוקם קרוב לתוואי הרכבת הקלה ולתחנת הרכבת הבינעירונית העתידית בירושלים. הבניין נבנה על ידי חברת הנדל"ן פושטת הרגל חפציבה. בזק מימשה לאחרונה את האופציה שניתנה לה לרכישת הבניין מידי כונס הנכסים, ומכרה אותו כעת לסלע קפיטל. חברת התקשורת נוהגת למכור את הנכסים שבבעלותה, מכיוון שהתשואה שתשיג מתזרים המזומנים הנכנס, תהיה גבוהה מהתשואה על השכרת הנדל"ן.



מימון הרכישה נעשה דרך קופת המזומנים של סלע קפיטל, ללא שימוש בהלוואות ממקור חוץ. מי שיביט בדו"חותיה של החברה מסוף ספטמבר 2010, יגלה כי בקופתה היו רק 20 מיליון שקל, אך לכך התווספו 117 מיליון שקל שגייסה החברה בחודש נובמבר דרך הנפקת מניות. סך הגיוס הושקע ברכישה הנוכחית. "לאחר שמימנו את הרכישה מכסף שברשותנו, בכוונתנו כעת לגייס הון של 60% מערך הנכס ולהמשיך בהתרחבות", סיפר יו"ר הקרן שמואל סלבין, שכיהן בעבר כמנכ"ל משרד האוצר.



"עסקות מסוג sale and lease back מקובלות בעיקר בארה"ב אולם יש לעודד את הפצתן בישראל: חברות אשר נהגו להחזיק בקרקע עליה ישבו הבינו שעדיף להן למכור את המבנים ומיד לשכור אותם. בכך נהנות החברות ממזומנים המופנים לפעילות העיקרית של החברה, והמבנים עוברים לידי גופי נדל"ן המתמחים באחזקה ובהשבחה", הסביר סליבן.



כשנשאל לגבי אפשרות של התרחבות בחו"ל, בדומה לחברות נדל"ן אחרות המנצלות את שפל המחירים להתרחבות, סלבין לא פסל אפשרות שכזו, אך הסביר שהיא איננה עומדת כרגע על הפרק. "נדל"ן בארץ זו המומחיות שלנו ואין בכוונתנו לצאת לחו"ל לפי שאנחנו ננהל בארץ נכסים בהיקף של לפחות מיליארד שקל", אמר. "אני לא פוסל אפשרות לצאת לחו"ל, אך זאת בהתאם להגבלות הקיימות על קרנות הריט, שמאפרות השקעה של עד 25% בחו"ל".



סלע קפיטל, שמנהלת נכסים בהיקף של 600 מיליון שקל, נסחרת בתל אביב לפי שווי של 285 מיליון שקל. הקרן, שהוקמה במחצית השנייה של 2007, הונפקה לציבור במארס 2008 לאחר שגייסה 131 מיליון שקל. בעלי מניותיה של סלע קפיטל הם ברובם המכריע גופים מוסדיים כגון קופות הגמל של אקסלנס, דש, איי בי איי, הפניקס, מגדל, הדס ארזים, כפי (קרן הפנסיה של עובדי חברת החשמל) וגלעד נכון לסוף הרבעון השלישי נכסי החברה בישראל, בבעלות ובחכירה, כוללים 7 נכסים (ברעננה, בנתניה, בכפר-סבא, בתל-אביב, בראשון לציון, ביבנה ובאזור) בשטח כולל של כ-66 אלף מ"ר וכן כ-38 אלף מ"ר שטחי חנייה.



בשנה שעברה השלימה החברה עסקות לרכישת זכויות חכירה בשני נכסים מניבים משמעותיים. הראשון הוא פארק עסקים לתעשייה ומסחר באזור התעשייה ביבנה, והשני הוא רכישת 70% מזכויות החכירה המשמש לתעשיית היי-טק, משרדים ומסחר. שיעור התפוסה הממוצע בנכסי החברה נכון לסוף ספטמבר 2010 הינו כ-93%. תזרים המזומנים מפעילות הנדל"ן (ffo) בתשעת החודשים הראשונים של 2010 עמד על 9.4 מיליון שקל. שיעור התשואה המשוקללת לחברה מהנדל"ן המניב להשקעה הוא 8.33%.