בעיות מימון בעסקות תמ"א 38

>> אחד החסמים הראשיים בדרך לסגירת עסקת תמ"א 38 הוא הקושי של היזם לממן את העסקה. אמנם ההנחה היא כי עסקת תמ"א 38 כדאית כלכלית ליזם, שכן סך הוצאותיו בביצוע התחייבויותיו כלפי הדיירים (מעלית, חיזוק נגד רעידות אדמה, הוספת ממ"דים, מרפסות וכד') בתוספת עלות בניית יחידות הדיור על גג הבניין, פחותות מההכנסות הצפויות לו ממכירת הדירות שיבנה. ואולם הבעיה היא כיצד לממן את הפרויקט עד מכירת הדירות. דומה כי המחוקק, אשר ביצע תיקוני חקיקה חשובים לאחרונה בכדי להפחית את החסמים בביצוע תמ"א 38, מתעלם מחסם זה, וחבל.

במקרה שאין ליזם את כל הסכום הדרוש לשיפוץ ולבנייה, הוא יזדקק להלוואת גישור בין מועד ההוצאות שלו לבין מועד התקבולים הצפויים, או לפחות לאפשרות להקדים את מכירת הדירות. הדיירים מצדם, פעמים רבות לא מאפשרים ליזם למכור את דירותיו לפני שהשלים את התחייבויותיו כלפיהם (או מרביתן), כאמצעי להבטחת ביצוע התחייבויות היזם.



גם אם היזם אינו מנוע מבחינה חוזית מלמכור את הדירות, הוא עשוי למצוא את עצמו מתקשה לעשות כן, שכן כל רוכש סביר יבקש ממנו ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) כבטוחה לכספי התמורה. כדי שהיזם יוכל לתת ערבות בנקאית לרוכש הוא יידרש לתת בטוחה לבנק ולשאת בעלות המימון של הערבות. יזם בעל הון יוכל לשעבד נכס שלו לטובת הבנק לשם כך. יזם שאינו יכול לספק בטוחה חיצונית לבנק כנגד קבלת הערבויות, יכול להציע לבנק רק בטוחה בדמות הרווחים הצפויים לו מהעסקה, אך הבנקים לא נוטים להסתפק בכך.



הבטוחה היחידה שהבנקים מוכנים להכיר בה היא שעבוד של זכות במקרקעין שמקורה בעסקה. במה דברים אמורים: התמורה שמשלמים הדיירים כנגד שירותי הבנייה מצד היזם היא מכירת זכויות הבנייה שלהם, שמקורם בתמ"א, ליזם. אבל הזכות לבנות מספר כזה או אחר של דירות בבניין, בשלב בו מתקשר היזם עם הדיירים, אינה מוצמדת ליחידה קיימת בבניין, ולכן לא ניתן לרשום עליה שעבוד לטובת בנק מממן. הפתרון האפשרי הוא להצמיד את גג הבניין וזכויות הבנייה ליחידה בבניין כגון מחסן, חדר עגלות וכו', או לחלופין להגדיר יחידה במיוחד לצורך זה. יחידה רישומית זו ניתנת לשעבוד.



יזם שיצליח ליצור יחידה רישומית כזו יוכל כנראה לקבל מימון מהבנקים לבנייה ולערבויות לרוכשים. ואולם לשם ביצוע מהלך כזה יש צורך בתכנון והליך רישום שדורשים הוצאות נוספות וזמן. יתרה מכך, הצמדה של זכויות הבנייה ורישום שעבוד לטובת הבנק דורשת הסכמה של 100% מהדיירים. המחוקק יכול לסייע בכך, ולהוריד את שיעור ההסכמה הנדרש לשם הליך זה לשיעור ההסכמה שנקבע לצורך אישור ביצוע התמ"א עצמה, כלומר 66%. בדרך זו יקל המחוקק על הצמדת זכויות הבנייה ליחידה ועל קבלת מימון בנקאי המותנה ברישום שעבוד בר מימוש על יחידה זאת.



עד למציאת פתרונות למימון עסקות תמ"א, נראה כי עסקות אלה יבוצעו על ידי יזמים אמידים ובעלי הון, או בעלי נגישות לבנקים מממנים, ואילו היזמים הקטנים יותר, שביצוע פרויקטי תמ"א מתאים להם הן מבחינת היקף ההשקעה הכספית הנדרשת הן מבחינת המורכבות ההנדסית, ימשיכו להתקשות בהוצאה אל הפועל של עסקות מסוג זה.



-



הכותב הוא עו"ד העוסק במקרקעין המלווה עסקות על פי תמ"א 38