במאי האחרון, התחוללה מהפכה בתחום הנדל"ן הישראלי, כאשר רשות המסים פתחה לציבור מערכת המידע, שמאפשרת לכל תושב לראות פרטי עסקות נדל"ן. למרות שאתרים מסוג זה הם משהו ברור מאליו במדינות כמו ארה"ב ובריטניה, פתיחת האתר של רשות המסים התאפשרה רק לאחר מלחמה ארוכה שניהלו ד"ר אפרת טולקובסקי ממכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן באוניברסיטת תל אביב וד"ר דני בן שחר מהטכניון. ב-2009 הגישו השניים עתירה שמטרתה לחשוף מידע על עסקות בפני כלל הציבור בישראל. בית המשפט קיבל את העתירה וישראל הצטרפה לשורת המדינות, הסבורות כי אזרחיהן לא צריכים לכתת רגליהם בין מתווכים ושמאים או להתחזות לקונים פוטנציאליים כדי לעמוד על מחירי הדירות.
מי שמכיר את המערכת יודע כי היא רחוקה מלהיות מושלמת: חסרים בה נתונים מהותיים; אלה הקיימים לא מדויקים במקרים רבים; היא לא נוחה לשימוש, ועל מנת לאתר נכסים יש להזין מספרי גוש וחלקה שאינם מוכרים למחפשים; ואין בה בדל של ניתוח נתונים. חסרונות המערכת נובעים גם מכך שהפקידים הממלאים את טפסי העסקות לא מפרטים את כל הנתונים.
כשמשווים אתרי אינטרנט בעולם המספקים מידע אודות עסקות נדל"ן וניתוחיהן, כמו zillow.com, לאתר רשות המסים, הדבר דומה להשוואה בין קבוצת הכדורגל ברצלונה למכבי שלומי. באתר האמריקאי, ניתן לקבל באמצעות הקלדת כתובת תצלום אוויר של הנכס והרחובות הסמוכים, וכן הערכת מחיר מעודכנת - גם אם לא התבצעה בנכס עסקה באחרונה. לחיצה על מקש הפרטים של הנכס המבוקש, תפיק נתונים שונים כמו שטח הנכס, מספר חדרים, מספר חדרי אמבטיה ושירותים, תאריך המכירה האחרון, מחיר המכירה והשנה בה נבנה הנכס. ניתן לבדוק את השתנות מחיר הנכס שברצוננו לרכוש, בהשוואה לשאר הנכסים בשכונה.
למרות ההבדלים הגדולים מחו"ל, עבור אנשי נדל"ן, משקיעים ואזרחים פשוטים שמבקשים לקנות או למכור נכס, אתר רשות המסים מהווה מקור מידע חשוב.
ניתוחים ברמת השכונה
היו מי שהבחינו במחסור במערכות מידע על שוק הנדל"ן שהן גם נוחות לשימוש. אחד מהם הוא עדי דולברג (42) מתל מונד, שייסד את אתר נתונים (www.netunim.co.il). דולברג, שהגיע מתחום ההיי-טק, בחן לפני עשרה חודשים אפשרות לרכוש מגרש למטרת השקעה נדל"נית. "חיפשתי באינטרנט מידע על עסקות דומות כדי שאוכל להשוות את המחיר ששקלתי לשלם עבור המגרש, ומהר מאוד גיליתי שאין שום אתר שיכול לספק את המידע הזה", אומר דולברג, "אתר רשות המסים עוד לא היה אז, שוק הנדל"ן היה חם, פורסמו מעת לעת נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושל השמאי הממשלתי שלא תמיד היו זהים אלה לאלה, והיה בלבול רב".
לדברי דולברג, הוא החליט לפתח בעצמו כלים להשוואה של עסקות, במטרה לתת לגולשים אינפורמציה שתסייע להם לקבל החלטות מושכלות. אתר נתונים, שעלה לאוויר בתחילת אוקטובר, מספק כיום מחירון דירות ובתים מקוון. היתרון הבולט בו, שלא קיים באתר רשות המסים, הוא מתן מידע ברמת השכונה. האתר סוקר 400 שכונות ב-50 ערים בארץ.
המידע על השכונה כולה שונה גם מהדו"חות שמפרסמים הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי הממשלתי, המתייחסים למחירים ממוצעים של דירות 4 חדרים ברמת העיר. "המידע שניתן להסיק מהדו"חות האלה הוא חלקי בלבד, כי ברור שמחיר דירה בשכונת יוקרה יהיה רחוק ממחיר בשכונה חלשה באותה עיר", אומר דולברג, "בשכונות מסוימות בתל אביב למשל יש תנודות ופעילות ערה כמו בפלורנטין, בעוד בשכונה אחרת מורגש קיפאון".
דולברג מספר כי המערכת שלו מתבססת על מספר רב של פרמטרים, ביניהם נתוני רשות המסים, עסקות שמדווחות בעיתונים ועל ידי מתווכים ומודעות בלוחות השונים. כל הנתונים האלה מגיעים לאלגוריתם סטטיסטי, שמנתח ומוציא מגמת מחירים. האלגוריתם יודע גם לזהות מודעות שנראות חריגות במיוחד במחיר המבוקש, כולל עסקות לא הגיוניות באתר רשות המסים, ואלה יוצאות אל מחוץ לסטטיסטיקה ואינן מובאות בחשבון על מנת להקטין ככל שאפשר את הסטייה במחיר.
המחירון באתר נתונים שהקים דולברג, בוחן מספר רב של פרמטרים, בהם השכונה, רמת הרעש והנוף הנשקף מהדירה, על מנת לתת הערכת שווי מדויקת ככל האפשר לנכס. "בדו"חות של הלמ"ס והשמאי הממשלתי, כמו גם באתר רשות המסים, אין התייחסות לפרמטרים כמו הנוף הנשקף מהדירה למשל. ברור שדירה ברחוב הירקון בתל אביב, שפונה לים, לא תעלה כמו אותה דירה בדיוק באותו בניין שאינה פונה לים", אומר דולברג.
ברגע שגולש יבקש הערכת מחיר לדירה וימלא את כל הפרמטרים לשם כך, יופיע המחיר הממוצע לדירה מהסוג הזה, לצד מספר עסקות לדוגמה מאותה השכונה. "באתר רשות המסים ניתן לקבל בכל פעם מידע על עסקה אחת", מזכיר דולברג. "ואין ניתוח סטטיסטי של המחירים על מנת להבין כמה עולה דירה בשכונה מסוימת".
נכון להיום, השימוש באתר "נתונים" לא כרוך בתשלום. לדברי דולברג, האתר יתבסס בקרוב על מודל עסקי שיקשר את הגולשים עם אנשי מקצוע בתחום.
לדברי שמאי המקרקעין, ד"ר בועז ברזילי, שבדק את האתר, המאגר הוא בעל פוטנציאל רב, אך נמצא כרגע בחיתוליו. "אם האתר ימשיך להתפתח לכיוון יצירת מחירונים, הוא צפוי להיתקל באותם הכשלים שמהם סבלו מחירונים קודמים שהתבססו על מאגרים מעיתונים ואינטרנט, שהנתונים בהם לא מדויקים לחלוטין", מזהיר ברזילי, "כמו כן, ישנה בעיה שהנתונים לא מביאים בחשבון שונות בין סוגים שונים של דירות - מבחינת רמת הגימור, מיקום וכו'. אם אתר רשות המסים ישתפר, הדבר יסייע מאוד גם לאתרים המעבדים את הנתונים ויאפשר להם לתת תמונה מלאה יותר. אבל למרות הכשלים האלו, האתר בנוי בצורה נוחה וידידותית".
ברזילי ממשיך ומציע, ש"אם המאגר מבקש לפנות לקהל הרחב, מומלץ לפתח אותו ולהוסיף נתונים כמו רקע סוציו-אקונומי של אזור נתון, שטחי ציבור, מוסדות חינוך ועוד, שיאפשרו מידע רחב וכללי לצד נתוני עסקות. ההיסטוריה מראה שנתונים חד משמעיים בשוק המקרקעין אינם נתפשים כאמינים בעיני הנעזרים במאגרי המידע. אם האתר מבקש לפנות לקהל של בעלי מקצוע, מומלץ לצמצם את השימוש שלו במחירים מבוקשים בלוחות, ולבססו בעיקר על נתוני עסקות. דומה כי המשך פיתוחו של המאגר, באופן הידידותי שהוא בנוי, יאפשר לו למצוא נישה, ויכולה להיות לו הצלחה".
לראות את כל התמונה
אתר נוסף ששיכלל את נתוני אתר רשות המסים, אבל פונה לכיוון אחר לגמרי מאתר "נתונים", הוא אתר "המפה" (www.hamapa.co.il), שאחד ממקימיו הוא הלל זילבר (45) מירושלים, שהגיע בכלל מתחום ההפקות והמוזיקה ועוסק מעת לעת גם ביזמות נדל"ן. הדגש באתר זה הוא על הממשק הגיאוגרפי - האתר מציג למעשה את נתוני רשות המסים בצורה יעילה ונוחה באמצעות צילומי לוויין.
כדי למצוא עסקות במיקום מסוים, אין צורך להקליד נתונים כלשהם אלא רק להקליק עם הסמן על המקום הרצוי במפה, ואז ניתן לגלות את הגושים שבסביבה המבוקשת. הקלקה נוספת תחשוף את החלקות המרכיבות את הגוש ואת הכתובות המדויקות, והקלקה שלישית תיתן את העסקות שבוצעו באותן חלקות. בחלק מהמקרים ניתן גם לקבל את תמונת הבניין, והעסקות שהיו בו. "ביומיום לא נוח לעבוד עם אתר רשות המסים, כי צריך לפתוח כמה אתרים במקביל, כמו איתור גוש וחלקה ואתר מפות כלשהו, כדי להזין נתונים ולקבל תוצאות", אומר זילבר. "באתר המפה ניתן לחפש כתובת ישירות על המפה בצורה מאוד נוחה, ולהצליב נתונים בצורה מהירה. בנוסף, באתר רשות המסים לא ניתן לראות כמה עסקות במקביל או עסקות של נכסים בסביבה.
"החלטנו לרכז את כל המידע על בסיס טכנולוגיית google maps כאשר כל נקודה במפה מתקשרת ישירות לתמונת הבניין באתר zoomap. הגולש יכול לראות במפה הסביבתית עסקות הרלוונטיות לאזור".
היתרון הגדול של אתר זה הוא הממשק הפשוט והידידותי לאיתור העסקות שרשומות באתר רשות המסים, שחוסך את הצורך לברר את הגושים והחלקות הרלוונטיים. ואולם האתר סובל מבעיות הנובעות ממקור הנתונים שלו: ברישומים באתר רשות המסים קיימים אי דיוקים רבים. בין היתר, עסקות באותו הבניין יכולות להופיע בכל פעם בכתובת אחרת; שטח הדירה יכול להופיע פעם בנטו ובפעם בברוטו; מספר הקומות בבניין יכול להופיע בכל עסקה עם נתון שונה וכמוהו גם מספר הדיירים באותו בניין ושנת בנייתו. כל אותם אי דיוקים מונצחים גם באתר "המפה".
"רמת הדיוק באתר רשות המסים זקוקה לשיפור רציני", מסכים זילבר. "מאחר שאנחנו לא יכולים לבדוק כל עסקה לא מדויקת שדווחה ברשות המסים ולתקן אותה, אנחנו מציגים את הנתונים בצורה כזו שניתן לזהות כי מדובר בנתון חריג. הדבר מתאפשר כיוון שאנחנו מרכזים את כל העסקות יחד, שלא כמו באתר רשות המסים. אם שטח דירת 3 חדרים מופיע פעם כ-70 מ"ר ופעם כ-100 מ"ר, אנחנו נותנים טווח של 70-100 מ"ר בנתון השטח, על מנת שהגולש יראה כי עליו לשים יתר תשומת לב לשטח הדירה".
בירור מידע על עד שלוש עסקות באתר "המפה" ניתן בחינם. מעבר לכך, השימוש באתר עולה 24 שקל ליום.
בני לובל, זכיין אנגלו סכסון בירושלים, שבדק את האתר, מסביר כי עבור אנשי המקצוע, כמו גם הציבור הרגיל, אתר המפה מאפשר שימוש נוח בהרבה מאתר רשות המסים: "רשות המסים נתנה את המידע רק לאחר שהדבר נכפה עליה, והיא מראה את המינימום ההכרחי, ובצורה מאוד לא ידידותית. אתר 'המפה' פתר את הבעיה הזו. הם מעלים את הנכסים שנמכרו על מפה ורואים את תמונת הבניין. באופן כזה, גם ניתן לאתר אי דיוקים בנתונים שהוזנו כמו לגבי מספר הקומות בבניין או לגבי המחיר, כאשר משווים בין דירות דומות באותו אזור".
לדברי לובל, אתר המפה הוא למעשה מה שמתבקש מאתר רשות המסים: "בישראל מצד אחד רוצים להילחם בבועת הנדל"ן ומצד שני לא נותנים לציבור כלים וגישה למידע בסיסי. הנתונים הכרחיים, כי בעלי נכסים שלא היו בקיאים במחירים דרשו עליהם לעתים מחירים לא ריאליים, בגלל שהשכן שלהם אמר שמכר את הדירה שלו ב-3 מיליון שקל. היום אנחנו מראים לבעלי דירות כאלה את מחירי העסקות האמיתיים שמראים להם כי למרות הסיפורים של השכן, הוא בעצם מכר את הדירה שלו ב-2.6 מיליון שקל".
שני האתרים שנחנכו, מסמנים ללא ספק את יריית הפתיחה בתהליך הרחבת המידע שעומד לרשות הציבור, ונראה כי אנו צפויים לראות אתרים נוספים. "לאחר פתיחת אתר רשות המסים, אשר חשף את הציבור למאות אלפי נתונים החל מ-1998 ועד היום, היתה תחושה בקרב העוסקים בתחום כי אתרים פרטיים לא יוכלו להתחרות באתר הממשלתי. אלא שלמעשה עדיין יש צורך בהפיכת מאגר הנתונים לידידותי למשתמש, ובניתוח בליל הנתונים למידע סטטיסטי מועיל - ופה יש עוד הרבה עבודה", אומר ברזילי.
מהפכת המידע מגיעה לשוק הנדל"ן: אתרי אינטרנט חדשים מספקים מידע על עסקות נדל"ן
מאת שלומית צור
4.3.2011 / 11:46