עוקץ נדל"ן: קנה דירת מגורים - וגילה שרשומה כמחסן

זהירות מונעת אסון, או לפחות מפח נפש, ובתחום הנדל"ן - בדיקת מצבו התכנוני והקנייני של הנכס הנרכש עשויה לחלץ את הרוכש הפוטנציאלי מצרות צרורות. את הלקח המר הזה למד על בשרו רוכש דירה בירושלים, שלא ידע שהוא רוכש מחסן, אלא רק לאחר שהשמאי מטעם הבנק למשכנתאות גילה את הדבר, והבנק סירב לתת לו משכנתא.



וכך התנהל הסיפור, שהובא לפתחו של שופט בית המשפט המחוזי דוד מינץ: בין הצדדים, בעלת דירה ודייר שהתגורר בה בשכירות, נחתם ב-2006 הסכם, לפיו תמכור בעלת הדירה לשוכר את הדירה בה התגורר ברחוב מיכלין 10 בירושלים, ב-100 אלף דולר. במעמד ההסכם, נתן הקונה סכום של 20 אלף דולר ונרשמה לטובתו הערת אזהרה בטאבו. חודש לאחר מכן שילם סכום נוסף של 20 אלף דולר, ואת יתרת הסכום רצה לשלם באמצעות משכנתא.



ואולם כאשר הרוכש ניגש לבקש משכנתא מהבנק, מצא השמאי מטעם הבנק, שנשלח להעריך את שווי הדירה כמקובל, כי הדירה רשומה בהיתר הבנייה המקורי כמחסן ולא כדירת מגורים. בנסיבות אלו, הבנק דחה את בקשתו של הקונה וסירב לתת לו הלוואה. הקונה פנה אל המוכרת, ולטענתו סוכם ביניהם כי היא תפעל להכשרת הדירה מבחינת תכנונית כדירת מגורים, ועד אז הוא יתגורר בדירה ללא תשלום דמי שכירות.




צילום: תומר אפלבאום



ואולם, כך צוין בפסק הדין, בחודש יולי 2009 קיבל מכתב מעורך דינה של המוכרת בו צוין כי ההסכם ביניהם מבוטל, וכי המוכרת ביקשה לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונה.



הקונה דרש לאכוף את ההסכם, ועתר לבית המשפט. לטענתו, המוכרת ידעה כי הדירה רשומה כמחסן, ועל כן ביקש מבית המשפט לחייב אותה להכשיר תכנונית את "דירת המחסן" כדירת מגורים. לאחר מכן, התחייב הקונה, ישלם את מלוא התמורה בעבור הדירה.



מנגד טענה המוכרת כי למיטב הבנתה, הדירה הוגדרה במסגרת ההסכם כפי שהיא מתוארת בנסח טאבו, כדירת מגורים בשטח 20 מ"ר, שאליה צמוד חלק מרכוש משותף בשטח 18 מ"ר. לטענתה, אכן בהיתר הבנייה המקורי נרשמה הדירה כמחסן, אך ב-1976 אישרה עיריית ירושלים הסבת המחסן לדירת מגורים, ושנה לאחר מכן אף נחתם צו לתיקון רישום הבית המשותף, ולפיו נרשמה הדירה כדירת מגורים בטאבו. עוד טענה המוכרת כי הקונה מכיר את הדירה והתגורר בה במשך שנים כשוכר, וכי בדק אותה משפטית ותכנונית.



השופט מינץ קבע כי אין מחלוקת על כך, שמוכר דירה חייב לגלות לרוכש כי הדירה רשומה ברשויות התכנון כמחסן, ואם המוכר לא עושה זאת מדובר בהטעיה. יחד עם זאת, ציין מינץ כי הוא מאמין לגירסת המוכרת כי טרם חתימתה על ההסכם לא ידעה שהדירה רשומה כמחסן, שכן היא שילמה ארנונה במשך 35 שנה בגין הנכס כדירת מגורים. מינץ הסכים כי מדובר באי התאמה בין רישום הנכס להגדרתו בהסכם, אך קבע כי על הקונה היתה מוטלת החובה לבדוק את רישומיה של הדירה הן בלשכת רישום המקרקעין הן ברשויות התכנון והבנייה.



"פעולות אלה אינן מסובכות, והן דורשות פנייה פשוטה לרשויות התכנון, מה גם שהקונה היה מיוצג על ידי עו"ד המחויב בבדיקות אלו מתוקף תפקידו", קבע מינץ. השופט קבע כי אף שבמקרה זה הקונה כן ביצע את הבדיקות כפי שטען ובדק את מצב הדירה תכנונית ומשפטית, עדיין "האשמה רובצת לפתחו". לדבריו, "אם אכן התובע ביצע את אותן בדיקות כפי שהצהיר עליהן, הרי שהיה עליו להתריע לפני הנתבעת על אי התאמה במועד בו נודע לו על כך, מיד לאחר הבדיקה. משלא עשה כן, אין הוא זכאי להסתמך על אי התאמה".



בית המשפט קבע כי החוזה בטל, ועל כן תשיב המוכרת לקונה את הכספים ששילם לה בעבור הדירה בסך 40 אלף דולר. מסכום זה זכאית המוכרת לקזז פיצוי מוסכם בסך 10,000 דולר.



בסיכומו של דבר, מדובר במקרה נדיר אבל לא בלתי אפשרי, במיוחד בדירות ישנות. רוכשי דירות ועורכי דינם מסתפקים לרוב בבדיקת נסח הטאבו, ואולם המקרה הזה מוכיח שאין די בכך. התרשלות מצד אחד הגופים הממונים על רישומי הקניין והתכנון של הנכס (בטאבו או בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה), או קצר בתקשורת ביניהם, עלולים לסבך מאוד את הדברים, עד כדי רישום סותר של ייעוד הנכס - ולכן על הרוכש לבדוק את הדברים בשני הגופים ולא להסתפק רק בנסח הטאבו.