>> עקב מצוקת מחירי הדיור, נקבעה באחרונה הוראת חוק זמנית המעודדת את המשקיעים למכור כמה דירות בפטור ממס. נבחן מתי כדאי להשתמש בהוראת הפטור הזמנית ומתי כדאי להמשיך להשתמש בהוראות הפטור הקיימות.
1. אחד התנאים שקובע החוק הוא כי הפטור המזכה יינתן רק במכירת דירת מגורים ששימשה למגורים בארבע השנים האחרונות או במשך 80% מתקופת ההחזקה בה.
2. הפטור מוגבל לשווי מכירה (תמורה) מכל דירה עד 2.2 מיליון שקל. אם התמורה עולה על סכום זה, יהיה חיוב במס באופן יחסי. בכל מקרה חובה לבדוק את סכום הרווח ואת סכום המס לפני שמחליטים איזה מסלול לבחור - אם את ההוראה הזמנית או ההוראות הרגילות. לדוגמה: דירת ירושה מההורים כדאי בכל מקרה למכור במסלול הפטור הרגיל.
3. כמה דירות אפשר למכור? אם נמכרה דירה בארבע השנים האחרונות, ניתן למכור בפטור ב-2011-2012 שתי דירות בלבד.
אם לא נמכרה דירה בארבע השנים האחרונות, ניתן למכור שלוש דירות - שתיים לפי הוראת השעה ואחת לפי החוק הרגיל ללא חשיבות לסדר מכירתן.
אם לא מוכרים את הדירה בפטור הרגיל, עד סוף 2012, חובה להמתין ארבע שנים ממועד מכירת הדירה האחרונה לפי הוראת השעה, עד שניתן לקבל פטור נוסף - לפי החוק הרגיל.
לדוגמה: רחל מכרה דירה בפטור ממס ב-1 בינואר 2008; יש לה שלוש דירות נוספות שנרכשו לפני שלוש שנים, שאותן היא מעוניינת למכור. רחל תוכל למכור עד סוף 2012 שתי דירות בפטור יחסי עד תקרת שווי של 2.2 מיליון שקל.
מ-1 בינואר 2012 עד 31 בדצמבר 2012 היא תוכל למכור את הדירה השלישית בפטור ממס ללא תקרה.
אם לא תמכור את הדירה השלישית עד סוף 2012, תצטרך רחל להמתין ארבע שנים ממועד מכירת הדירה האחרונה בפטור ממס לפי הוראת שעה. אם רחל תמכור את הדירה השנייה ב-31 בדצמבר 2011, תוכל למכור את הדירה השלישית בפטור ממס ב-2012 או החל ב-1 בינואר 2016.
4. החוק כולל תקופות צינון מיוחדות במכירת דירה שנתקבלה במתנה. דירות שנתקבלו במתנה או נרכשו בכספי מתנה ניתן למכור עד 31 באוקטובר 2010 בפטור ממס עד סוף 2012. מ-2013 ימשיכו לחול הוראות הצינון הרגילות. דירות שנתקבלו במתנה מיום 1 בנובמבר 2010 יימכרו בהתאם להוראות הצינון הרגילות בלבד.
5. ניצול הפטורים בתוך המשפחה מוגבל, כמו בהוראות החוק הרגילות גם בהוראה הזמנית. מוכר ובן זוגו (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18, למעט ילדים נשואים - ייחשבו כמוכר אחד.
6. לא ניתן לקבל את הפטור המיוחד במכירת הדירה לקרובי משפחה כמו בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם או חברה בשליטתו של המוכר, בשיעור של 20% ויותר.
-
הכותב הוא עו"ד ורו"ח מומחה בדיני מסים שותף מנהל במשרד עורכי דין ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il
למכור דירה בפטור ממס בשנתיים הבאות
ג'ק בלנגה
6.3.2011 / 7:04