>> האם ביצעה בזק עסקה גרועה במכירת בניין ההנהלה שלה בירושלים לסלע קפיטל ב-115 מיליון שקל? בעוד שאנשי נדל"ן מניב טוענים כי שיעור התשואה השנתית שמגולם בעסקה הזו גבוה באופן משמעותי מהנהוג כיום בשוק, טוענות הנהלות שתי החברות כי מדובר במחיר הגבוה ביותר שננקב על ידי גורם כלשהו עבור הנכס הזה. בין היתר יש המקשרים בין העסקה לבין מנכ"ל סלע קפיטל, דני אליקם, ששימש עד אוגוסט 2010 מנהל הנכסים של בזק.
מדובר בבניין בן שמונה קומות ברחוב הצבי ברוממה, שמתפרש על פני שטח בנוי של 12,500 מ"ר, כולל שש קומות של חניה תת-קרקעית. בעבר נוהל הבניין על ידי כונס הנכסים של חברת חפציבה, שהבניין היה בבעלותה. במסגרת העסקה מכרה בזק את הבניין ובמקביל חתמה על הסכם שכירות עם הרוכש תמורת 10.66 מיליון שקל, לתקופה של עשר שנים.
"עבור סלע קפיטל מדובר בעסקה אטרקטיבית, שכן התשואה לנכס נאמדת ב-9.3% בשנה. בזק תמשיך לנהל את המבנה בעצמה", ציינה סלע קפיטל בהודעה לעיתונות שהוציאה שלשום.
ואכן, תשואה של 9.3% בתקופה הנוכחית נחשבת שיעור גבוה מאוד. "לא חסרים משקיעים מוסדיים שהיו מסתפקים בתשואה שנתית של כ-8%, מה שהיה מאפשר להם לשלם כ-130 מיליון שקל על הנכס", טוענים גורמים בענף הנדל"ן, שגם מציינים את השוכרים הטובים ששוהים בבניין, בהם מינהל מקרקעי ישראל, בנק יהב, הדואר, ושלוחות של משרדי ממשלה.
לדברי סלע קפיטל, "ראוי לציין, כי דמי השכירות המשולמים כיום באזור מקבילים ואף גבוהים מדמי השכירות הצפויים להיות משולמים בפועל על ידי בזק" - מה שמעיד כי פוטנציאל התשואה בנכס גבוה אף יותר.
לזהות המנכ"ל אין קשר
לטענת הנהלות בזק וסלע קפיטל, אין לזהות המנכ"ל של סלע קפיטל כל קשר למהות העסקה. הבניין, טוענות החברות, עמד למכירה על ידי כונס הנכסים של חפציבה, עו"ד יצחק מולכו, וההצעה המקסימלית שהגיעה בעבורו היתה 110 מיליון שקל. לפני כמה חודשים בחרה בזק לממש אופציה היסטורית שהיתה לה על הבניין, ולרכוש אותו ב-114.5 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן, מכרה את הבניין לסלע קפיטל.
מבזק נמסר כי "לגבי הנכס התקיים מכרז פומבי בפיקוח בית משפט בשני סבבים, ולא הוצע כנגדו מחיר גבוה יותר מזה שהציעה סלע קפיטל. זו עסקה מצוינת לבזק, בין היתר בגלל הגמישות שניתנת לבזק להקטין שטחים פנויים בשטח המושכר. זו העסקה הטובה ביותר שהחברה היתה יכולה להשיג בנסיבות העניין. העסקה נעשתה על פי כל הכללים והנהלים של בזק, בעניינים מסוג זה".
משרדי הנהלת בזק בירושלים שוכנים בבניין מיום הקמתו. בזק מימשה באחרונה אופציה לרכישתו מידי כונס הנכסים של חברת הבנייה חפציבה, עו"ד מולכו, ומכרה את הנכס לאחר מכן לקרן הריט סלע קפיטל. לבניין, הממוקם ברחוב הצבי שבשכונת רוממה, נגישות רבה לעורקי תחבורה מרכזיים בבירה וסמיכות לתחנה המרכזית לתחנות הרכבת הקלה ורכבת ישראל.
סלע קפיטל נדל"ן היא קרן ריט שהוקמה ביוני 2007 על ידי שמואל סלבין (לשעבר מנכ"ל משרד האוצר), המכהן כיו"ר הקרן, ואלי בן-חמו, מנכ"ל חברת הניהול, והונפקה לציבור במארס 2008 לאחר שגייסה 131 מיליון שקל.
בעלי מניותיה של סלע קפיטל הם ברובם המכריע גופים מוסדיים, כמו קופות הגמל של אקסלנס, דש, אי.בי.אי, הפניקס, מגדל, הדס ארזים, כפי (קרן הפנסיה של עובדי חברת החשמל) וגלעד. לסלע קפיטל פורטפוליו נכסים המשוערך ב-600 מיליון שקל, ובהם בנייני חברת yes בכפר סבא, המרכז הישראלי לריהוט בראשון לציון ומרכז תיא ברעננה.
אנשי נדל"ן: בזק מכרה בזול את בניין ההנהלה בירושלים
מאת אריק מירובסקי
7.3.2011 / 6:49