השכירות בפריפריה מתייקרת: עלייה של יותר מ-3% בקריית מוצקין, טבריה ונהריה

>> שוק השכירות של ישראל בפברואר ניתן לחלוקה גסה בין ערי הפריפריה, שרשמו עליות מחירים, לעומת השוק במרכז, שבו המגמה היתה מעורבת - כך עולה ממדד יד2 ו-themarker. בקריית מוצקין, טבריה, כרמיאל נהריה, עכו, אשקלון ובאר שבע נרשמו עליות של עד 3.8% בפברואר לעומת ינואר.



בניגוד לשוק המכירות, שבו השינויים בפברואר היו זניחים, בשוק השכירות נרשמו שינויים, כלפי מעלה או מטה, קיצוניים למדי. תופעה זו באה לידי ביטוי בעיקר בדירות 5 חדרים, שדמי השכירות שלהן נעו בין עלייה של 14.9% בלוד לירידה של 14.4% (6,430 שקל) בגבעתיים. שכירות של דירות 4 ו-3 חדרים בגבעתיים נותרו כמעט ללא שינוי: 5,080 ו-4,156 שקל, בהתאמה.

ברעננה היתה עלייה חדה לא פחות של 10% בדמי השכירות הממוצעים של דירות 5 חדרים ל-6,240 שקל בחודש. גם בדירות 4 חדרים בעיר חלה עלייה של 4% ל-5,175 שקל ודירות 3 חדרים עלו ב-2.1% ל-4,045 שקל. עליות בולטות בשכירות נרשמו גם בטבריה, שבה עלתה השכירות החודשית ב-8.4% ל-3,233 שקל לדירות חמישה חדרים, ובנתניה עם עלייה של 6.2% לשכירות של 5,125 שקל בחודש.



ערים נוספות שבהן ירדו דמי השכירות החודשיים באופן חד הן הוד השרון ונס ציונה. השכרת דירת 5 חדרים בהוד השרון עולה בממוצע 5,363 שקל בחודש, עלייה של 7.9% לעומת ינואר. בנס ציונה היתה עלייה של 5.7% ל-5,100 שקל בחודש.



שינויים בולטים בגובה דמי השכירות של דירות 3 חדרים היו בערים: רחובות, כפר סבא, חיפה, קריית אתא, קריית ביאליק, קריית מוצקין, חדרה, נהריה ועכו.



דמי השכירות של דירות 3 חדרים ברחובות עלו ב-6.3% בפברואר ל-3,082 שקל בחודש. בקריית מוצקין היתה עלייה של 5.5% ל-2,615 שקל ובנהריה ועכו עלו דמי השכירות ב-5.1% ו-4.6%, בהתאמה. בשלוש הערים הללו דמי השכירות של דירות 3 חדרים נעים בין 2,000 ל-2,600 שקל בחודש.



ירידות מחירים בדמי השכירות של דירות 3 חדרים נרשמו בקריית ביאליק, חיפה, קריית אתא, נתניה, לוד וירושלים. בקריית ביאליק ירדו דמי השכירות באופן החד ביותר, 4.7% ל-2,145 שקל בחודש. בטבריה ירדו המחירים ל-2,395 שקל בחודש - ירידה של 4.2% לעומת ינואר.



אחריהן נמצאות שתי ערים צפוניות נוספות, חיפה וקריית אתא, שבהן חלו ירידות של 3.8% ו-3.5% בהתאמה. השכרת דירת שלושה חדרים בחיפה עלתה 2,321 שקל בפברואר ובקריית אתא 1,789 שקל.



בתל אביב נרשמה ירידה כללית של 1.4% בדמי השכירות. דירת 3 חדרים הושכרה כמעט ללא שינוי לינואר עם 5,073 שקל בחודש. גם השכירות בדירות 5 חדרים נשארו ללא שינוי, 7,635 אלף שקל בחודש. דירות 4 חדרים ממוצעת הושכרה ב-5,981 שקל בחודש - ירידה חדה של 4%.



תל אביב נחשבת העיר המבוקשת והיקרה בישראל, אך מדד יד2 ו-themarker לפברואר מגלה תמונה אחרת. דירות 3 חדרים, למשל, יקרות יותר ברמת השרון ואחריה ברעננה. מחירן הממוצע של דירות אלה ברמת השרון הוא כ-1.58 מיליון שקל וברעננה 1.56 מיליון שקל. בתל אביב, שמדורגת רק שלישית בקטגוריה זו, דירת שלושה חדרים עולה 1.48 מיליון שקל בממוצע.



דירות 3 חדרים ברמת השרון יקרות מתל אביב



חמש הערים היקרות בישראל באופן קבוע למדי הן תל אביב, גבעתיים, רמת השרון, רעננה ורמת גן. בפברואר 2010 עוד חלקה רמת גן את מקומה בתחתית הטבלה עם הרצליה, אך ב-2011 התייקרה רמת גן יותר מהרצליה, שנעדרת לחלוטין מדירוג החמש בכל הגדלים.



נכון לפברואר, תל אביב מובילה במחירי דירות 4 חדרים, עם ממוצע של 2.03 מיליון שקל. גבעתיים אחריה עם ממוצע של 1.91 מיליון שקל ורעננה עם 1.81 מיליון שקל. בדירות 5 חדרים מובילה גבעתיים את הדירוג עם ממוצע של 2.79 מיליון שקל, ואחריה דולקות תל אביב (2.74 מיליון שקל) ורמת השרון (2.35 מיליון שקל).



הסיבה שבגינה תל אביב אינה העיר היקרה ביותר בכל הגדלים היא שיטת המדידה. המדד בוחן את מחירן הממוצע של דירות, ובתל אביב יש פערים גדולים מאוד בין הנכסים ובחתך הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה. הממוצע התל אביבי כולל שכונות יוקרה ואת מרכז העיר, שבו דירות סטנדרטיות הרקיעו בשנים האחרונות למחירים שאפשר להכניס לקטגוריית היוקרה. עם זאת, הוא כולל גם שכונות שבהן מחירי הדירות זולים להפליא כמו אזורים מסוימים ביפו, שכונת התקווה ושכונות במזרח העיר.



רמת השרון וגבעתיים, לעומת זאת, קטנות והומוגניות בהרבה. כמו בכל עיר יש בהן את שכונות טובות יותר ופחות, אך ההבדלים ביניהן אינן קיצוניים כפי שהם בתל אביב, ברמת גן ובהרצליה, שבהן יש שיכונים ישנים לצד שכונות של הווילות היוקרתיות ביותר.



הפערים בין העיר היקרה ביותר והעיר שסוגרת את החמישייה הראשונה משמעותיים, ומגיעים ל-12% בדירות 3 חדרים, 15% ב-4 חדרים ואף ל-27% בדירות 5 חדרים. בהשוואה לפברואר, נראה כי לכאורה הפער מצטמצם, שכן אז היו הפערים 18%, 11% ו-36%, בהתאמה. ואולם למעשה אין זה צמצום פערים אמתי שפועל לטובת רוכשי הדירות, אלא הרעה ניכרת בתנאים שלהם. צמצום הפער נובע מכך שהדירות היקרות אמנם התייקרו, אך הדירות הזולות יחסית התייקרו בשיעור גבוה יותר. במלים אחרות, הפער בערים היקרות הצטמצם משום שהדירות הזולות התייקרו יותר מהיקרות ביותר, ולא בשל הוזלה כלשהי במחירי הדירות.



רשימת הערים היקרות בישראל לא השתנתה בשנה האחרונה, אם כי בפברואר 2010 תפסה רמת השרון את המקום הראשון בכל סוגי הדירות. מחירן הממוצע של דירות 3 חדרים בחמש הערים היקרות עלו בשנה האחרונה ב-10%, דירות 4 חדרים ב-13% ודירות 5 חדרים ב-3% בלבד.



עלייה של 26% בעכו



בצד השני של המדד נמצאות הערים הזולות ביותר. חברות קבועות במועדון המפוקפק הן עכו, כרמיאל, טבריה וקריית אתא. מחירן של דירות 3 חדרים בערים אלה נע בין 382 אלף שקל בעכו, הדירה הזולה ביותר שנכללת במדד, ל-500 אלף שקל בקריית ביאליק.



בפברואר 2010 היתה רשימת דירות 3 חדרים הזולות ביותר כמעט זהה לרשימה כיום, אך המחירים בה היו זולים יותר במידה רבה. עכו היתה העיר הזולה גם אז, אך בשנה האחרונה עלו בה מחירי הדירות ב-26%, בקריית אתא עלו המחירים ב-45%, בטבריה ב-11% ובכרמיאל הם עלו ב-22%.



בדירות 4 חדרים, עכו עדיין מפגרת אחר שאר הערים. מחירה של דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר הוא כ-615 אלף שקל, לעומת 488 אלף שקל בפברואר 2010. מחירה הממוצע של דירה כזו בטבריה הוא 622 אלף שקל, עלייה של 160 אלף שקל מפברואר אשתקד, או 35%. בכרמיאל חל שינוי של 15%, שיעור נמוך יחסית לערי הפריפריה. דירת 4 חדרים ממוצעת בעיר עולה 652 אלף שקל.



עכו וטבריה נמצאות גבוה בהתייקרות המחירים גם בדירות 5 חדרים. בעכו עלו המחירים ב-31% ל-813 אלף שקל, ובטבריה היתה עלייה של 28% למחיר ממוצע של 679 אלף שקל.



מדד יד2 ו-themarker סוקר את מחירי הדירות ב-32 ערים בישראל. הוא מבוסס על מחירי הדירות כפי שהם מפורסמים ומבוקשים על ידי בעלי הדירות באתר יד2, ואינם מתייחסים למחירים שבהם נסגרו העסקות בפועל. אפשר ליחס פער זהיר של עד 10% בין המחיר המבוקש למחיר המכירה.



בחתך ארצי, מחיר הדירה הממוצעת הוא 916.8 אלף שקל לדירת 3 חדרים - עלייה של 16% לעומת פברואר 2010. דירת 4 חדרים עולה כ-1.2 מיליון שקל, עלייה של כ-12%, ודירת 5 חדרים ממוצעת עולה 1.53 מיליון שקל, כלומר עלייה של 11% בשנה האחרונה.



במונחים שנתיים מחיר הדירות בישראל אמנם עלו, אך השינוי החודשי נמצא במגמת התייצבות בחודשים האחרונים. ב-20 ערים המחירים בפברואר עלו לעומת ינואר, אך לרוב זוהי עלייה מתונה של 2% בלבד.



ערים שנרשמו בהם שינויים בולטים בפברואר לעומת ינואר הן חיפה, למשל, עם עלייה של 5%. עיקר העלייה נובע משינוי של 10.7% במחיר הממוצע של דירות 5 חדרים (שינוי חד מדי ולכן אפשר לייחס אותו לטעות במדגם). בדירות 3 ו-4 חדרים בעיר חלה עלייה של 2% ו-2.4%, בהתאמה.



המחירים בחדרה ובאשקלון עלו ב-3% במדד פברואר, כשבחדרה הדירות הגדולות עלו בשיעורים הגבוהים ביותר. מחירה של דירת 4 חדרים בעיר עלתה ב-4.7% ודירת 5 חדרים התייקרה ב-3.1%. ההתייקרות המשמעותית באשקלון היתה בדירות 3 חדרים - עלייה של 4.7% בפברואר.



עליות נרשמו גם ברמת גן ובגבעתיים - 2.6% ו-2.8%, בהתאמה. בגבעתיים עלה מחירה של דירת 5 חדרים ממוצעת ב-4.2%, אחת העליות החדות בפברואר. דירות 4 ו-3 חדרים בעיר התייקרו ב-2.5% ו-1.6%, בהתאמה. בשכנתה הגדולה רמת גן היו עליות מתונות יותר של 2.2% בדירות 4 חדרים ו-2.9% בדירות 3 חדרים.