אל תצפו לגשם של דירות

>> הכמיהה של ראש הממשלה, בנימין נתניהו, לספק סופרטנקר שיכבה את בעירת שוק הנדל"ן הישראלי, הולידה השבוע את ועדות הדיור הלאומיות (וד"ל), שנועדו לזרז את הקמתן של 50 אלף דירות. אם נניח לרגע לספקנות כלפי היכולת הביצועית של ממשלת נתניהו, הרי שהוועדות האלה הן סוג של פיילוט מעניין: הן יאפשרו לנו לבדוק מהי השיטה האפקטיבית ביותר לקדם עניינים בישראל - מערך ביורוקרטי שבו יש לכל גורם בשרשרת התכנונית (משרד הפנים, משרד השיכון, ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות, מנהל מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, ארגוני סביבה וכו') משהו להגיד על כל פרויקט, או "אם כל הוועדות", שחותכת עניינים ומדלגת מעל מסלול המכשולים הביורוקרטי.



התשובה לא כל כך פשוטה, משום שגורמי התכנון השונים לא הוקמו סתם כך, ויש להם תפקיד נחוץ. אבל הם הביאו על עצמם את המנגנון שמנסה כעת לעקוף אותן, בשל הסרבול, הסיאוב והסחבת הכרוכים בקידום ענייני נדל"ן בישראל. כעת ניתן יהיה לבחון אם דילוג מעל כל המשוכות האלה יכול לייצר פתרון מהיר ויעיל שיעמוד גם במבחנים משפטיים. זה יכול להיות מקרה מבחן מעניין לאפקטיביות של המגזר הציבורי, וזה יכול גם להסתיים בעוד הצהרה - אחת מני רבות של ממשלת נתניהו - שלא הניבה דבר.

נתניהו, שהפגין כבר בראשית כהונתו הנוכחית את סלידתו העמוקה מהביורוקרטיה הממשלתית בשוק הנדל"ן, החליט שנמאס לו. חברי מפלגתו לוחצים עליו, ח"כים מציעים הצעות חוק פופוליסטיות שעלולות להביא דווקא לייקור מחירי הדיור, הזוגות הצעירים בישראל רואים איך חלומם לרכוש דירה מתרחק במהירות, ועד כה אף אחד מהצעדים שעשו באוצר ובבנק ישראל לא הצליח לכבות את בעירת הנדל"ן. אמנם בעלי הדירות מרוויחים בינתיים מעליית המחירים, אבל הם לא נותנים לנתניהו את הקרדיט לעלייה בשווי נכסיהם. לעומתם, מי שידו לא משגת לרכוש דירה מפנה אצבע מאשימה לממשלה. ולאחר שהריבית במשק תעלה משמעותית ועמה תשלומי המשכנתאות, נראה את הנזקים האמיתיים של ההסתערות על שוק הדירות בשנתיים האחרונות.



נתניהו מבין את המשוואה הזאת, ואין לו עניין להגיע לבחירות הבאות כמי שבתקופתו נולדה כאן בועת נדל"ן אימתנית והורחבו הפערים הכלכליים והחברתיים. החלטתו להקים את הוועדות החדשות לקיצור הביורוקרטיה נולדה מתסכול. הוא מזכיר במידה מסוימת את יצחק רבין, שטבע בזמנו את המשפט "בלי בג"ץ ובלי בצלם" כשתיאר את האפקטיביות שבה יטפלו הפלסטינאים בטרור.



ההרעה במצב תגיע, השאלה מתי



נתניהו שם הרבה מיוקרתו כאשר הציב את רפורמת הקרקעות ורפורמת המרפסות כיעדים מרכזיים לקדם בקדנציה שלו. אבל היוזמות האלה נכשלו עד כה כישלון חרוץ, והכישלון הזה מוצא את ביטויו בגרף מחירי הנדל"ן, שזינק מאז תחילת הקדנציה של הממשלה הנוכחית בכ-35%. הכישלון יהדהד עוד יותר אם תחול הרעה במצב המשק וכשהריבית תעלה. השאלה היא לא אם זה יקרה אלא מתי.



תוכניות טובות מבוססות על חזון, ירידה לפרטים וכושר ביצוע. בתוכנית הנוכחית של נתניהו להקמת ועדות הקיצור אין עדיין אף אחד מאלה. בשבוע הבא אולי נדע קצת יותר על מאפייני התוכנית, אם כי האופן שבו באה אל העולם אינו מבשר טובות. זה טוב ויפה שהממשלה מאיצה בניית דירות, אבל אם זה יקרה בפריפריה הרחוקה, שבה ממילא המחירים נמוכים וההיצע גדול - לא יקרה שום דבר. גם אם הדירות יוצעו בפריפריה הקרובה יותר (קרית גת או חדרה) עדיין לא מדובר בבשורה דרמטית.



החזון של חיבור הפריפריה למרכז לא יכול להתבסס רק על מחירי דירות אטרקטיביים, אלא חייב לכלול טיפול כולל בתעסוקה, מוסדות חינוך, תשתיות תחבורה ומוקדי בילוי. התוכנית הנוכחית אינה מתיימרת לתת מענה לכל הסוגיות הללו. מהפרטים החלקיים שפורסמו, נראה כי התוכנית מתמודדת בעיקר עם המתמטיקה של שוק הדיור. לפי החשבון שהציג ראש הממשלה השבוע, חסרות בישראל בין 60 אלף ל-100 אלף דירות, ולכן יש צורך דחוף בבנייה מואצת של כ-50 אלף דירות שתצמצם את המחסור. לא מדובר במחדל של ממשלת נתניהו אלא של כל הממשלות בעשור הקודם. כולן, ללא יוצאת מן הכלל, נכשלו בקיום המדיניות שלהן עצמן בשיווק מלאי מספיק של קרקעות שיענה על הצרכים של האוכלוסייה.



בשנה האחרונה הגורם הפעיל ביותר בניסיונות לצנן את שוק הדירות היה נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר. הוא עשה זאת משיקולי שמירה על יציבות הבנקים, ונראה שהמטרה הזאת הושגה: הבנקים מצמצמים את שיעור המימון במשכנתאות, קבוצות הרכישה נבלמו, מרכיב הפריים בהלוואות קצת ירד. המצב נראה בשליטה. מי שצריך להזיז את עצמו ובמהירות רבה היא הממשלה, משום שבעיית הדיור נהפכה זה מכבר לבעיה חברתית.



הבאת התוכנית להקמת ועדות לדיור לאומי לאישור הממשלה בשבוע הבא צריכה להיות רק צעד ראשון בתוכנית רחבה יותר, שתיתן מענה לכל העשור הבא. הצעדים המתבקשים הבאים הם לקדם במהירות את הקמת הרכבת הקלה בגוש דן, לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי בגוש דן, ולפתור את החסמים שמונעים את קידום התוכנית לחיזוק מבנים - כדי שזו תשמש לתוספת דירות באיזורי הביקוש. בטווח הרחוק יותר, הממשלה חייבת תוכנית שתאפשר פיזור אוכלוסייה לדרום ולצפון, אבל זה לא יקרה רק דרך מחירי הדירות, אלא באמצעות מענה כולל לצרכים: חינוך, תעסוקה, תשתיות, מוקדי תרבות ובילוי ובסוף - דירות.



נ.ב.



יש שני סיכונים בהצהרות על כוונה להאיץ את תוכניות הבנייה: הראשון הוא שהקבלנים ייבהלו ויעדיפו לא להוציא לפועל תוכניות בנייה בעיתוי כזה, כי מי יודע מה יהיו המחירים בעוד שנתיים-שלוש, והשנייה שהתוכנית תיכשל. אם הממשלה לא תפגין יכולות ביצוע משמעותיות בקידום התוכנית, זה עלול לגרום להמשך עליית המחירים ולאלץ את בנק ישראל והאוצר לנקוט צעדים להקטנת הביקושים, כמו מגבלות חמורות על שיעורי מימון וצעדי מיסוי. אם נראה את בנק ישראל מתערב שוב בשוק הדירות ומטיל מגבלות נוספות, זו תהיה החותמת הרשמית לכך שהממשלה הזאת פשוט לא מסוגלת לקדם שום דבר.