>> ראש הממשלה בנימין נתניהו מחפש סופרטנקר שיכבה את דליקת הנדל"ן, כשם שהמטוס האמריקאי המשוכלל כיבה את דליקת הענק שהשתוללה בכרמל. במקרה של הכרמל לא היתה לישראל ברירה אלא להזדקק לשירותיו של מטוס מיובא, כדי שיחלץ אותה מחדלי מערך הכיבוי שלה. אך דווקא בתחום הנדל"ן הפיתרון עשוי להימצא הרבה יותר קרוב לבית. במקום לרעות בשדות זרים, כל שראש הממשלה צריך לעשות הוא לטפח את הפתרון היצירתי מבית - תמ"א 38.
תמ"א 38 היא המצאה ישראלית מבריקה. בכל העולם מתחבטים בשאלה כיצד לגרום לבעלי בתים פרטיים למגן את בתיהם מפני רעידת אדמה. בשום מדינה לא נמצא הפתרון המושלם לכך - המדינה אינה יכולה להיכנס לנעליהם של בעלי רכוש פרטי ולמגן את רכושם במקומם. היא גם אינה יכולה לחייב אותם לעשות כן, אלא באמצעים דרקוניים. בנוגע לבתים חדשים יש אמנם פתרון, בדמות עדכון תקני הבנייה והתאמתם לעמידה בתנאים של רעידת אדמה. אבל כאשר מדובר בבתים קיימים, שנבנו לפי תקני בנייה מיושנים, אין פתרון של ממש.
בהיעדר פתרון, הגתה מדינת ישראל את ההברקה של תמריץ כלכלי - בעלי הבתים יקבלו תמריץ כלכלי לשפץ את בתיהם ולמגן אותם מפני רעידת אדמה. במקרה הישראלי התמריץ הורחב ושוכלל כדי שיכלול גם את הסיכון הממשי בהרבה מזה של רעידת אדמה - מתקפת טילים. לבעלי בתים ישנים קיים כיום תמריץ כלכלי לשפץ את הבית שלהם ולהוסיף לו חדר - ממ"ד, ממוגן מפני טילים. בנוסף, קיים התמריץ הכלכלי לשפץ את הבניין המשותף כולו ולהוסיף לו קומה עד שתי קומות בנויות, בתמורה למיגון הבניין מפני רעידות אדמה. התמ"א אפילו כוללת תמריץ להרס של הבניין ובנייה של בניין חדש תחתיו, במסגרת תוכניות כדוגמת פינוי-בינוי.
הרעיון, תודו, מדהים בפשטותו. בעלי הבתים מקבלים תמריץ כלכלי מהמדינה למגן את עצמם מפני טילים וגם מפני רעידת אדמה. הם משיגים כך גם רווח כלכלי וגם ביטחון. המדינה אמנם מפסידה הכנסות ממסים, אבל היא מרוויחה את הביטחון הנוסף של אזרחיה ואת מזעור הנזק האפשרי במקרה של רעידת אדמה או מלחמה.
על כל אלה צריך להוסיף את היתרון הנוסף, הסופרטנקר: אם תמ"א 38 תתממש במלואה היא עשויה להוסיף 140 אלף יחידות דיור, באמצעות הגבהת הבנייה במרכזי הערים בקומה או שתיים. כך ניתן גם לפתור את בעיית הנדל"ן, וגם לקדם את התפישה האקולוגית של ציפוף מרכזי הערים במקום התפשטות הערים על חשבון שטחים ירוקים.
פשוט? כמובן, אבל רק בתיאוריה. באופן מעשי, תמ"א 38 תקועה. ישנם אלף ואחד הסברים לחסמים המונעים מהתמ"א להתממש. עד לאחרונה דובר על כך שתוספת זכויות הבנייה אינה אטרקטיבית מספיק כדי לעודד את הבנייה, ולכן השנה הורחבו זכויות הבנייה במסגרת התמ"א. בנוסף דובר על התנגדות של שכנים קנטרניים, שמעדיפים לעקור עין אחת לעצמם ובלבד שיעקרו בדרך שתי עיניים לשאר השכנים בבניין. לכן הועלתה ההצעה להקטין את הרוב הנדרש של שכנים בבניין לאישור התמ"א ל-51% בלבד, אלא שמשרד המשפטים טירפד זאת בטענה שמדובר בהצעה לא חוקתית.
בנוסף, דיברו על כך שהעיריות הן אלה שמערימות קשיים, מאחר שהגבהת הבתים במרכזי הערים מארבע לשש קומות משמעה הגדלת האוכלוסייה ב-50%, והתשתיות במרכזי הערים (חניה, חניה) לא תעמודנה בכך. מי שמובילה את ההתנגדות לתמ"א 38 היא עיריית תל-אביב, שטוענת ששום חיזוק לא יסייע לבניינים שנבנו בשנות ה-30-50 של המאה הקודמת, ולכן אין ברירה אלא להרוס את המבנים הקיימים ולהקים תחתם חדשים. מפה גם צץ הרעיון שתמ"א 38 כלל אינה הפתרון, מה עוד שהיא מכערת את חזיתות הבניינים, וכי כדאי להעדיף על פניה תוכניות פינוי-בינוי של שכונות שלמות.
ובסוף טענו שתמ"א 38 כלל אינה מסייעת לאזורי פריפריה, מאחר שתוספת של קומה או שתיים בערי פריפריה שווה פחות מעלות שיפוץ הבניין. זהו כנראה חסם כלכלי אמיתי - תמ"א 38 אכן אינה מספקת פתרון לפריפריה, אבל לפחות אפשר להתנחם בכך שרק מיעוט הדירות בישראל ממוקם בפריפריה.
בקיצור, במדינת היהודים גם רעיונות מבריקים מתנפצים על סלע המציאות הביורוקרטית והקטנונית. זה מתסכל, אבל זה לא צריך להביא להרמת ידיים לגבי התהליך כולו. הרעיון של תמ"א 38 כל כך אלגנטי, והוא עונה על כל כך הרבה צרכים בבת אחת - גם רעידות אדמה, גם מלחמות, גם מצוקת נדל"ן וגם ציפוף מרכזי הערים - שפשוט מתבקש להמשיך ולקדם אותו. כל שצריך הוא שראש הממשלה יעלה את תמ"א 38 אל ראש שמחתו, וידאג למפות את כל החסמים המונעים מהתמ"א להתממש ולטפל בהסרתם.
ייתכן שיהיה צורך לתמרץ עיריות סרבניות (או שמא לקנוס אותן) כדי להגביר את נכונותן לאשר תוכניות עיר המאפשרות בנייה לפי תמ"א 38. ייתכן שצריך לבחון הקמת זרוע ממשלתית שתתווך בין הדיירים ובין הקבלנים, בהנחה כי תיוון כזה יקטין את אי האמון של דיירים סרבניים בתוכניות שמציעים הקבלנים. גם העמדה של משרד המשפטים, לגבי הרוב הנדרש לאישור התמ"א, צריכה להשקל שוב בראייה לאומית כוללת. ובכלל, ייתכן שדווקא הפתרון של פינוי-בינוי הוא יעיל יותר, וצריך למקד את עיקר המאמצים בו.
החסמים, כאמור, הם רבים - אבל הפירות שתקטוף ישראל על הסרתם, גם בתחום המיגון וגם בתחום הנדל"ן, שווים כל מאמץ. זה הרבה יותר חשוב, בראייה לאומית, מאשר ועדות הדיור הלאומיות - שממשלת ישראל אישרה ברוב חגיגיות אתמול.
הסופרטנקר הישראלי - תמ"א 38
מירב ארלוזורוב
14.3.2011 / 6:58