>> בני הזוג טובה וזוהר זינגר מכרו בית מגורים בשכונת מגורי חברת החשמל בגבעתיים. הנכס אותו מכרו בני הזוג הוא בית בן קומה אחת בשטח 106 מ"ר על מגרש של 236 מ"ר, עם זכויות בנייה נוספות להוספת קומה עם חדר יציאה לגג בשטח 40 מ"ר. הנכס נמכר בעיצומה של תקופת הזינוק החד במחירי הדירות תמורת סך של 2.7 מיליון שקל. העסקה דווחה למס שבח תחת סעיף 49 (ז), שקובע את אופן חישוב המס כאשר התמורה המשולמת בגין הנכס מושפעת מזכויות בנייה בלתי מנוצלות.
הסעיף קובע שעבור חלק התמורה המיוחס לבית המגורים כפי שהינו קיים בפועל יינתן פטור ממס שבח, ואילו חלק התמורה המיוחס לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ימוסה על פי השיעורים הקבועים בחוק. החוק אמנם מאפשר לקבל פטור בשיעור כפול משווי הבית, אך עד גובה של תקרה מסוימת. במקרה זה, שווי הבית הבנוי בלבד היה גבוה מתקרת הפטור.
בין המוכרים למס שבח התעוררה מחלוקת איזה חלק מהתמורה יש לייחס לבית הבנוי בפועל (הזכאי לפטור) ואיזה חלק לזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות. שמאי מקרקעין שייצג את משפחת זינגר קבע שהבית, שכולל בנייה חדשה עם חצר גדולה ומטופחת בלב המטרופולין, שווה 2.5 מיליון שקל, ויתרת התמורה שהתקבלה - 200 אלף שקל - מיוחסת לזכויות הבנייה הלא מנוצלות, ורק סכום זה יש למסות. מולו טען מנהל מס שבח כי לא ייתכן שזכויות בנייה להוספת 150 מ"ר בנוי שוות רק 200 אלף שקל, וכי שווין מגיע ל-900 אלף שקל.
במהלך ההתדיינות התברר כי הנכס נמכר למעשה במחיר נמוך משוויו הריאלי (שווי הבית הבנוי בנוסף לשווי זכויות הבנייה הנוספות). מה עושים אם כן? עמדתו של מנהל מס שבח היתה כי לצורך חישוב המס, החסר בתמורה צריך להתחלק באופן יחסי - חלקו ייגרע מן השווי המיוחס לבית הבנוי וחלקו ייגרע מן השווי המיוחס לזכויות הנוספות.
עמדה זו של מנהל מס שבח מנוגדת ללשון החוק המפורשת וחוטאת למטרתו ותכליתו של סעיף 49 (ז), שקובע כי במכירת דירת מגורים מזכה יהיה המוכר זכאי לפטור "עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבנייה הנוספת". עוד קובע הסעיף כי "יראו את יתרת שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים ממס... כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין".
דהיינו: לשון החוק מנחה באופן ברור כי יש לפטור ממס את ערך השוק של הבית הבנוי, ורק היתרה מסכום זה תיוחס לזכויות הבנייה הנוספות, ותמוסה. אין סמכות למנהל מס שבח לאמוד את שווי הזכויות ולשקול האם יתרת השווי שקולה לשווי השוק הריאלי של הזכויות הנוספות, שכן לשון החוק מנחה אותו בבירור לייחס לזכויות הבנייה רק את שארית התמורה, לאחר קיזוז שווי השוק של הבית הבנוי, בלי קשר לשוויין הריאלי.
קל וחומר שיש לעשות כן כאשר הבית נמכר בשווי נמוך משוויו הריאלי, שאם לא כן נפגע המוכר פעמיים - גם לא קיבל את מלוא התמורה עבור הנכס וגם נפגע פעם נוספת שכן המכירה בחסר לשיטתו של מנהל מס שבח מפחיתה את חלק התמורה המיוחסת לבית המגורים שהינו פטור ממס, ובכך גדל נטל המס על המוכר.
עמדת המנהל מנוגדת לעצם תכליתו של סעיף 49 כולו - לפטור את המוכר ממס שבח בגין מכירת הדירה בה התגורר כדי לאפשר לו להשתמש בתמורה לצורך רכישת דירה שוות ערך. אם שלטונות המס ינגסו בתמורה המיוחסת לבית הבנוי בפועל לא יוכל המוכר לרכוש דירה חליפית שוות ערך. ייטיב מנהל מס שבח לעשות אם יוציא הוראת ביצוע ללשכות המס האזוריות לערוך את תחשיב השומה על פי לשון החוק ותכליתו. הדברים מקבלים תוקף במיוחד בעת זו בה הממשלה מחפשת אחר דרכים להקל על ביצוע עסקות בשוק הנדל"ן למגורים כדי למתן את עליית מחירי הדירות.
-
הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים
asaz@netvision.net.il
גבייה עודפת של מס שבח
אסא זהר
18.3.2011 / 7:16