מגדלים באוויר

>> לפני שבועיים, הגיעו מאות מבקרים לכנס מכירות שערכה חברת גינדי החזקות לפרויקט חדש שלה בראשון לציון. בתוך כשעה נמכרו 180 דירות ב-450 מיליון שקל, אך ספק אם הרוכשים המאושרים, שקנו על הנייר דירה בהנחה של 10%, יודעים שלפרויקט טרם הוצא היתר בנייה ומה משמעות הדבר.

שיווק ומכירת דירות טרם קבלת היתר בנייה הוא דבר חוקי, מקובל ואף נפוץ בישראל, שסובלת מהיצע דירות נמוך ועל כן פרויקטים רבים נחטפים עוד בהיותם על הנייר. במקרים רבים שיווק הדירות טרם קבלת ההיתר לא כרוך בבעיות כלשהן. עם זאת, מדובר במצב שבו אי הוודאות גדולה, ויש סכנה כי הרוכש יגלה שמה שהובטח לו לא יתאם את המציאות בסופו של דבר.



לדברי עו"ד אמנון שורק, שותף במשרד המבורגר עברון, "אף היתר בנייה לא זהה בדיוק לתוכנית בניין עיר (תב"ע) המקורית, ולכן כל עוד אין היתר בנייה, לא בטוח שיאושר מספר הדירות שהיזם מדבר עליו. הדבר נכון במיוחד במקרים בהם הקבלן מבקש הקלות לבניית דירות נוספות כדי להגדיל את הרווחים על הקרקע. הוצאת היתר נמשכת חצי שנה בממוצע, אך במקרים של תב"ע לא מאושרת או בקשה להקלות, קבלת היתר בנייה תתבצע רק אחרי הליך של התנגדויות, שלפעמים מעכב בשנים את הוצאת ההיתר. על כן, על רוכש הדירה לדאוג כי יופיע בחוזה זמן מוגדר להוצאת ההיתר, שלאחריו הוא רשאי לבטל את החוזה ולקבל את כספו בחזרה".



שורק מספר כי בעסקת קומבינציה בתל אביב שייצג משרדו, קבלן בנה שני בניינים והוציא היתר בנייה תוך שנה. "לעומת זאת, כמה שנים אחר כך, כאשר השכונה החלה להתאכלס, הקבלן ביקש היתר לשני בניינים נוספים סמוכים, והוגשו 92 התנגדויות על ידי התושבים שכבר התגוררו במקום. לכן, הוצאת ההיתר לבניינים אלה נמשכה שלוש שנים".



עו"ד עופרה כהן, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עמית פולק מטלון, מסבירה כי הבעייתיות בהיעדר היתר בנייה עלולה להתבטא לא רק בעיכובים, אלא גם בתכנון הדירה עצמה: "כל עוד אין היתר בנייה, התכנון הסופי של הפרויקט עוד לא אושר. התב"ע מגדירה זכויות מקסימליות. הקבלן יכול לממש את כולן או חלקן, להחליט שיהיה בניין של שני אגפים או בניין אחד יותר גבוה. איך בדיוק עומד הבניין זה גם משהו שלא ברור עד קבלת היתר הבניה, ועל כן כיווני האוויר של הדירה לא ודאיים. ייתכן שהקבלן יבטיח לרוכש דירה כי מתחת לחלון דירתו תהיה גינה, ובסופו של דבר תהיה שם חניה".



הסיפור הבא הוא דוגמה לשינויים שיכולים להתרחש בעת מתן היתר הבנייה: ביוני 2010, זמן רב אחרי שהתחיל שיווק פרויקט מאייר ברוטשילד של קבוצת ברגרואין והאחים חג'ג', החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב להתיר לקבוצה להקים מגדל בן 37 קומות, במקום 32 קומות שהיו מאושרות קודם לכן. להחלטה יש משמעות מהותית בנוגע לדירות ששווקו בקומות הגבוהות - אם רוכש דירה בקומה 31 ידע שיש רק קומה אחת מעליו, הרי שלאחר קבלת ההיתר התברר כי כעת ישנן מעליו חמש קומות.



שינויים בתב"ע



אחת הסיבות האפשריות לעיכובים בהוצאת היתר הבנייה היא שעדיין אין תב"ע מאושרת על הקרקע. עיכובים יכולים להתרחש גם במקרים בהם ישנה תב"ע מאושרת, אך הקבלן מבקש לשנותה.



כך לדוגמה, קבוצת רכישה שאירגנה קפיטל גרופ ברחוב הדואר 8 ביפו, רכשה ב-2008 מגרש עם תב"ע מאושרת להקמת פרויקט מגורים. כל 27 הדירות בפרויקט שווקו. החברה ביקשה למצות את מלוא זכויות הבנייה באופן הדורש לשנות את התב"ע, והגישה תוכנית חדשה לעיריית תל אביב. הדבר הביא לעיכוב משמעותי בהוצאת היתר הבנייה, וחברי הקבוצה עדיין מחכים להתחלת הפרויקט.



גם אצל קבלנים בעלי שם וגם במקרים בהם הקבלן פועל אך ורק על פי התב"ע המאושרת ומבלי שהגיש שינוי לתוכנית או ביקש הקלות כלשהן עשויים להיות מכשולים שונים בדרך להוצאת ההיתר. כך, רוכשים שקנו דירות ששיווקה קבוצת לוינשטיין בפרויקט בקדימה-צורן לפני כשנה, שמעו מהחברה כי מדובר בתוכנית מאושרת שצפויה לקבל היתר בנייה בשבועות הקרובים. העובדה שאחד מתוך ארבעת הבניינים של הפרויקט כבר נמצא בבנייה רק חיזקה את ההערכה של החברה כי לא צריך להיות עיכוב בקבלת ההיתר.



ואולם עד היום, שנה לאחר תחילת שיווק הפרויקט, טרם התקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה שרונים, הטוענת כי היא עדיין שקועה בבדיקת אישורי כיבוי אש ואישורים אחרים. הרוכשים, שניתנת להם האופציה לבטל את החוזה ולקבל את כספם בחזרה, מצאו כי בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו, ולכן הם מעדיפים להמשיך להמתין עד לקבלת ההיתר ותחילת הבנייה, ולא לחפש דירה אחרת. בינתיים, הם נאלצים לשאת בעלויות כמו שכר דירה שהם ממשיכים לשלם.



במקרה אחר, קבוצת בולווארד של היזם עמי פדרמן רכשה ב-2006 מגרש ברחוב מרכולת בשכונת פלורנטין בתל אביב, עליו קיימת תוכנית בניין עיר מאושרת להקמת 108 דירות. פדרמן הגיש תוכנית על פי התב"ע הקיימת ולא ביקש הקלות כלשהן, במטרה למנוע עיכובים בהוצאת היתר בנייה. בעודו ממתין לקבלת ההיתר, ובמקביל לשיווק הדירות בפרויקט, דרשה לפתע העירייה כי ירכוש שטח בן 27 מ"ר במקום הנמצא בבעלותה. פדרמן רכש את השטח, אך אישור הרכישה דרש את חתימתו של שר הפנים, ולאחרון נדרשה שנה תמימה כדי לחתום על "עסקת הענק". גם אחר כך נמשכו העיכובים, כך שהחברה המתינה להיתר הבנייה קרוב לארבע שנים.



כדי להימנע ממצבים שכאלה ממליץ היזם יעקב אטרקצ'י, בעלים ומנכ"ל של אאורה ישראל, לא להתחיל בשיווק הדירות במקומות בהם יש ספק אם יתקבל היתר בנייה תוך זמן קצר. לדבריו, "אם ישנה תב"ע בתוקף ולא ביקשתי שינוי תב"ע או הקלות ויש החלטה של מוסד תכנוני, שכבר מאשר הוצאת היתר בתנאים מסוימים, רק אז אני מתחיל בשיווק הדירות. לעולם לא אתחיל למכור דירות במקומות שבהם יש ספק אם יתקבל ההיתר באופן חלק".



לדברי אטרקצ'י, גם במקרים בהם הוא בטוח כי היתר בנייה יתקבל בקרוב, הוא דואג להתחייב על לוחות זמנים. "הקונה חותם על הסכם עם נספח היתר, שאומר שאם תוך מקסימום חצי שנה עדיין אין היתר, יש לו אפשרות לבחור אם לקבל את כספו בחזרה או להאריך את ההסכם לעוד תקופה קצובה".



לדברי האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, יזם אחראי לא אמור לשווק דירות שעליהן ביקש הקלות או דירות שעשויות להיות מושפעות משינוי תכנוני כלשהו שנמצא בהליכי אישור. "לפני שלב ההיתר אני מגיע לאגף ההנדסה בעיריה להציג את הפרויקט ושואל אם הרשות תדרוש שינויים כלשהם, כדי לצמצם את טווח אי הוודאות. כיום, מההיכרות שלי עם התהליכים, אני יכול לומר ליזם באיזו עיר למשל כן יתקבל היתר כמתוכנן ובאיזו עיר לא בטוח".



לשמור על הכסף



לדברי שורק, "החוק מגביל את הסכום שהקבלן יכול לגבות עד להוצאת היתר הבנייה ל-7.5% ממחיר הדירה. רק במידה שהקבלן מספק ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה את הרוכש, הוא רשאי לגבות יותר מ-7.5%. עם קבלת היתר הבנייה, הערבות האוטונומית תוחלף בערבות חוק מכר".



כהן מוסיפה כי עד קבלת היתר הבנייה, עדיף שהכספים יהיו בנאמנות. "כשיתקבל ההיתר, הקונה צריך לבחון אם הוא תואם את מה שהוצג לו בעת רכישת הדירה. אם יש שינויים מהותיים, צריכה להיות לו זכות לצאת מהעסקה".



שנהב גורס כי למרות הסיכון, משתלם לרכוש דירה טרם קבלת היתר בנייה בגלל המחיר: "רכישת דירה טרם קבלת ההיתר נהפכה לתופעה נפוצה. במקרים אלה ניתן להשיג הנחה של 10%-15% לעומת מחיר אותה דירה ביום שלאחר קבלת ההיתר".



שורק, לעומתו, סבור כי לא תמיד מדובר בצעד מומלץ: "יש הבדל אם מתחילים לבנות בעוד שנה, או בעוד ארבע שנים. רוב האנשים שקונים דירות חדשות רוצים לגור בהן, ועל כן רוצים לדעת מתי ימסרו להם אותן. אם משלמים ומקבלים דירה רק עוד חמש שנים בהנחה משמעותית, לעומת הנחה קטנה יותר לכניסה בעוד שנה, צריך להביא בחשבון גם ארבע שנות שכירות שצריך לשלם".