לאן נעלמה ההנחה במכרזי משרד השיכון?

>> בימים הקרובים יחל שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, בשיחות אינטנסיביות עם נציגי משרד האוצר, במטרה לאשר סבסוד של מחיר הקרקע במכרזי מינהל מקרקעי ישראל (במכרזי "מחיר למשתכן") עד סוף החודש. בעוד שמשרד הבינוי והשיכון נלחם לאשר את הסבסוד, במשרד האוצר עושים שרירים. אם תושג הסכמה בין הצדדים, יוזלו הדירות במכרזים אלה במאות אלפי שקלים.



מכרזי "מחיר למשתכן" הם מכרזים בהם המדינה קובעת את מחיר הקרקע מראש, והיזמים מתחרים ביניהם מי יציע מחיר דירות נמוך יותר בפרויקט שייבנה במקום. הצעת משרד הבינוי והשיכון קובעת כי יש לתת הנחה בשיעור של 50% במחירי קרקע הנקבעים במכרזים אלה כדי להוריד את מחירי הדירות.

יוזמת הממשלה מתפרסמת לאחר ביקורת שהוטחה נגד המדיניות שהיתה נהוגה עד היום, בטענה כי מחירי הקרקע שנקבעו במכרזי מחיר למשתכן היו גבוהים מדי. מדיניות זו גרמה לכך שמכרזים רבים לא נסגרו, ובאחרים המחירים השתוו כמעט למחירי השוק. בהתחשב בכך שאיכות הבנייה במכרזים מסוג זה בדרך כלל נמוכה יותר מבנייה בפרויקטים רגילים, החיסכון של אחוזים בודדים שהושג לא מהווה בכלל הנחה, אלא מגלם את מחירי השוק. כך, גם אפיק זה, בו לממשלה יש השפעה ישירה, לא סיפק לשוק דירות בהנחות משמעותיות לקהלים הזקוקים לכך.



כך לדוגמה, במכרז שנערך באחרונה לפי מחיר למשתכן בשכונת מצליח ברמלה, מחיר הקרקע לדירה הגיע לכ-322 אלף שקל, בעוד שמכרזים דומים שיצאו בפברואר 2011 בשוק החופשי נסגרו לפי 345 אלף שקל בממוצע - פער של 9% בלבד. מכרזים לפי מחיר למשתכן במתחם ציפור במודיעין נסגרו השנה לפי 310 אלף שקל לקרקע לדירה, בעוד שמכרזים שיצאו באותו מתחם בשוק החופשי באותו זמן נסגרו לפי מחיר של 372 אלף שקל לקרקע לדירה - פער של 17%.



גם במכרז שפורסם לאחרונה באתר אחיסמך בלוד הוצעה קרקע לדירה במחיר גבוה שהגיע לכ-300 אלף שקל, בעוד שמכרזים בלוד נסגרו עד אז בעשרות אלפי שקלים בודדים לדירה. המחיר באחיסמך נראה גבוה מאוד, בהתחשב בכך שבמחיר דומה נמכרו קרקעות במודיעין ובראש העין, הנחשבות יוקרתיות יותר.



ההבדלים הלא גדולים במחירי הקרקע בין מכרזי מחיר למשתכן לבין מכרזים רגילים מתבטאים בהבדלים קטנים עוד יותר במחירי הדירות הסופיים. כך לדוגמה, במודיעין מחיר דירת 4 חדרים שנקבע במכרז של מחיר למשתכן השנה הגיע ל-1.1 מיליון שקל, לעומת מחיר של 1.25 מיליון שקל עבור דירה רגילה באזור - הבדל של 12% בלבד. במושב מצליח נמכרה השנה דירה במכרז מחיר למשתכן ב-1.25 מיליון שקל. דירות רגילות של 4 חדרים במקום נמכרות במחירים דומים - 1.25-1.3 מיליון שקל.



ביבנה נרשמו הבדלים גדולים יותר - דירות בפרויקט של מחיר למשתכן נמכרו במיליון שקל, לעומת 1.2 מיליון שקל עבור דירות רגילות - פער של 20%. במקרים רבים הדירות בפרויקטי מחיר למשתכן הן ברמות גימור נמוכות יותר, ולכן הפערים בשווי השוק של הדירות למעשה כמעט נעלמים בקיזוז הבדלי האיכות.



"בסופו של דבר, מחירי הקרקע מייקרים פרויקטים של מחיר למשתכן ומונעים מהיזם להציע דירות במחירים אטרקטיביים לעומת מחיר השוק", מסביר סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, ערן ניצן. "היזמים שמתחרים כיום לא יציעו הצעות שיגרמו להם להפסד. בפועל, בשנים האחרונות, שמנו לב שמכרזים רבים שהוציא המשרד לא נסגרו ובוטלו. כך היה במכרזי מחיר למשתכן שהוציא המשרד בשנים האחרונות ביבנה, בקריית מוצקין, בפסגת זאב בירושלים ובדרום באשקלון".



המחירים עולים עם השנים



התוצאות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל מלמדות שמחירי הדירות במכרזי מחיר למשתכן עלו בשנים האחרונות. מכרזים שיצאו ב-2004-2005 בביתר עלית נסגרו לפי מחיר של 3,500 שקל למ"ר לדירה; ב-2006 נסגרו במקום מכרזים דומים ב-3,640 שקל למ"ר לדירה; וב-2008 קפצו המחירים במכרז מחיר למשתכן ביישוב ל-5,100 שקל למ"ר לדירה - עלייה של 45% בארבע שנים.



במכרזים שהוציא המשרד ביבנה ב-2007, זכו היזמים פרץ בוני הנגב וצרפתי שמעון לפי מחיר ממוצע של כ-5,500 שקל למ"ר לדירה. במכרזים שנסגרו ביבנה ב-2010 מחיר קרקע לדירה עלה ל-8,520 שקל למ"ר - עלייה של 54% תוך שלוש שנים.



עליות מחירים בולטות נרשמו גם במתחם ציפור במודיעין. במכרזים שהוציא משרד הבינוי והשיכון במקום ב-2007 זכתה חברת האחים אוזן לפי מחיר של 5,560 שקל למ"ר לדירה. במכרזים דומים שהוציא המשרד ב-2010 זכתה חברת ב. יאיר לפי מחיר סופי לדירה של כ-8,200 שקל למ"ר - עלייה של 47%.



"בשנים האחרונות מחירי הקרקע ליחידת דיור במכרזי מחיר למשתכן עלו בהדרגה והגיעו לרמות זהות למחירי הקרקע ששווקו בשוק חופשי", מעיד נדב ליסובסקי, סמנכ"ל שיווק בחברת ב. יאיר. "המחירים במכרזים למשתכן נקבעים ונבדקים על ידי משרד הבינוי והשיכון, ואנחנו צריכים לעמוד בתקני בנייה, כך שלא ניתן למכור דירות ברמות גמר נמוכות. לכן, במקרה שמשרד הבינוי והשיכון לא יצליח להפחית את מחיר הקרקע, אני מעריך שהמכרזים הללו ייהפכו פחות ופחות רלוונטיים".



אהוד המאירי, יו"ר פירמת שמאי המקרקעין אהוד המאירי ושות', סבור כי רמת הבנייה במכרזי מחיר למשתכן נוטה להיות נמוכה יותר: "במכרזי מחיר למשתכן היזמים נדרשים להציע את המחיר הנמוך ביותר ולכן התחרות היא על יעילות הבנייה או סטנדרט הבנייה".



לדברי המאירי, "במכרזים הללו לא נקבע סטנדרט, ואחרי שהמכרז הסתיים והיזם זכה בקרקע, אף אחד לא בודק מה קורה בפועל, אין פיקוח על העבודה ואף אחד לא מלווה את הפרויקט. אדם שרוכש דירה בפרויקט כזה רוכש דירה סטנדרטית, ואם הוא רוצה תוספות הוא ישלם אחר כך.



"בשוק החופשי, לעומת זאת, היזם צריך להתחרות מול איכויות בנייה גבוהות ולכן הסטנדרט גבוה יותר. אם מחירי הדירות של מחיר למשתכן משתווים כמעט למחירי השוק, מדובר במכרזים מיותרים כיוון שההבדל במחיר משקף את ההבדל באיכות, ולא מדובר בהנחה".



העדפה לחרדים



מי שמבקש להשתתף בהגרלה וליהנות מהזכות לרכוש דירה מוזלת, צריך להציג תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, אותה ניתן לקבל מאחד הבנקים למשכנתאות, או מחברות העוסקות בדיור ציבורי כמו עמידר, מתן חן ומ.ג.ע.ר. ואולם ספק רב אם זוגות צעירים בראשית דרכם יוכלו ליהנות מההטבה. עד לפני כחצי שנה הקריטריונים להשתתפות בהגרלה לדירה מוזלת נתנו עדיפות למשפחות מרובות ילדים בלבד. ואכן, מכרזי המחיר למשתכן ב-2004-2007 נערכו בעיקר ביישוב החרדי ביתר עילית.



בחצי השנה האחרונה ביצע משרד הבינוי והשיכון שינוי בקריטריונים, וכיום יכולים להשתתף במכרזים גם זוגות צעירים ללא ילדים. למרות זאת, עדיין ישנה עדיפות למשפחות מרובות ילדים - 30% מהדירות שיימכרו בכל פרויקט ישוריינו למשפחות עם שבעה ילדים ויותר, 30% מהדירות הנותרות בפרויקט ישוריינו למשפחות שלהן ארבעה עד שישה ילדים, 20% מהדירות יוקצו למשפחות שלהן ילד אחד עד שלושה ורק 20% מהדירות לזוגות נשואים ללא ילדים, או זוגות שעומדים להינשא.



"כיום משפחות מרובות ילדים זוכות לעדיפות", אומרת מירב כהן, ממייסדי תנועת הצעירים "התעוררות" בירושלים. "אנחנו לא מערערים על הצורך לסייע למשפחות אלה, אך המדינה צריכה לסייע גם לאוכלוסיות נוספות, ובעיקר לתת עדיפות במכרזים אלה למי שמוכיח שמיצה את כושר ההשתכרות שלו, מי שתורם למדינה ועובד. יש כבר תוכניות ממשלה שפועלות כך, כמו זכאי הדיור הציבורי או זכאי סיוע בשכר דירה, ויש ליישם קריטריונים כאלה גם במכרזי מחיר למשתכן".



"יש עדיין צורך לתקן את הקריטריונים ולהתאים אותם לאזורים ולאופי האוכלוסייה", מוסיף גדי הרן, יו"ר תנועת עמ"י (עתיד מדינת ישראל). "שיעור החרדים באוכלוסייה הוא 8%, והקריטריונים מוכוונים לכך שהם יזכו ב-60% מהדירות לפחות. ויותר מכך - זוגות צעירים לא ירצו בדרך כלל להיכנס לבניין שבו יש רוב חרדי, וכך כמעט כל הדירות מגיעות בסופו של דבר לציבור החרדי, וקהלים גדולים לא זוכים ליהנות מההטבה".