>> דו"ח מבקר המדינה שפורסם השבוע אודות חוסר המעש הממשלתי בנוגע לחיזוק מבני ציבור ומבני מגורים בפני רעידת אדמה לא הפתיע איש.
לאחר שהתגלו חוסר המוכנות של העורף במלחמת לבנון השנייה ושל שירותי הכיבוי באסון הכרמל, ברור למדי שעד שלא יוכח אחרת, מדינת ישראל אינה מוכנה לכלום. הסיפור של תמ"א 38 יכול להדגים היטב מדוע גם כשמנסים להפריט את המוכנות, הדברים אינם עולים יפה.
העיקרון של תוכנית המתאר הארצית הזו מצוין, לכאורה: מאחר שבישראל מאות אלפי דירות שהוקמו לפני כניסתו לתוקף ב-1980 של התקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, הן מסומנות כמסוכנות לדייריהן, ולפיכך יש לחזק את המבנים שבהן הן נמצאות.
הממשלה לא יכולה לעשות זאת, ועל כן התוכנית מציעה ליזמים להתקשר עם דיירים, להציע להם לחזק את המבנה, לשפץ אותו, לשדרג את הדירות ולהשביחן - ובתמורה, לקבל זכויות בנייה של יחידות דיור חדשות על הגג.
העקרון הזה יוצר מרווח לא גדול למימוש התמ"א, שכלוא בין רצפת הכדאיות הכלכלית לתקרת המגבלות ההנדסיות. ביותר מ-80% משטח ישראל אין כדאיות כלכלית להקמת פרויקטים לפי תמ"א 38. המצב קשה עד כדי כך, שקל מאוד להצביע על המקומות שבהם קיימת כדאיות כזו: תל אביב וסביבתה הקרובה - במיוחד רמת גן וגבעתיים, הרצליה, רעננה, רמת השרון; וכן שכונות מסוימות בחיפה, בראשון לציון, בהוד השרון, בכפר סבא ובירושלים - ולא הרבה יותר.
כדי להוריד את רף הכדאיות הכלכלית, מוצעים כמה רעיונות להגדלת זכויות הבנייה, בהם הגדלת מספר הקומות על הגג. ואולם הרעיון הקפיץ את אנשי ההנדסה, מאחר שלטענתם תוספת מופרזת של זכויות בנייה תפגע בעמידותו של הבניין בפני רעידות אדמה. מהנדסים מסוימים מעירים במרירות שבממשלה שכחו את ייעודה המקורי של תמ"א 38, ובהדרגה הופכים אותה למיזם נדל"ן, על חשבון החיזוק ההנדסי (ראה גם מדור "בעל הבית").
בעיה נוספת בתמ"א 38 היא שתנאי הכרחי לקיומה הוא רמה גבוהה של מחירים. קל להיווכח שבשנים האחרונות, ככל שעליות מחירי הדירות התפשטו לאזורים מרוחקים מתל אביב, מצאו יזמים היתכנות כלכלית לפרוייקטים לפי תמ"א 38 גם במקומות שלא נחשבים עתירי ביקוש. הבעיה היא מה יקרה כשמחירי הדירות ירדו (וזה רק עניין של זמן)?
התשובה ברורה - במצב של ירידות מחירים, רצפת הכדאיות הכלכלית תעלה ומרווח ההיתכנות לביצוע פרוייקטים לפי התמ"א 38 שכלוא בין רצפת הכדאיות לתקרת המגבלות ההנדסיות יתכווץ, ומספר הפרויקטים יקטן ויילך.
מכיוון שרעידות האדמה לא מתכווננות לפי מצב שוק הנדל"ן בישראל, ולא ימתינו עד שמחירי הדירות יצביעו על היתכנות כלכלית גורפת לביצוע הפרויקטים, מדובר בליקוי בסיסי בתמ"א שחייב לקבל פתרון הולם.
הממשלה אינה יכולה להסתפק ביצירת מנגנון לחיזוק מבנים שטוב רק במחירי נדל"ן גואים, מה גם שהיא עצמה מכריזה השכם והערב על רצונה להוריד את מחירי הדירות. יש להביא בחשבון יצירת מנגנון משלים לחיזוק מבנים, שיפעל גם בימים שבהם שוק הנדל"ן ייקלע לשפל.
ככל הנראה - וצריך לומר זאת כבר עכשיו, בעקבות דו"ח המבקר - מנגנון כזה יהיה מחויב בסיוע ובהתערבות ממשלתיים.
כשהמחירים יורדים - אין קיום לתמ"א 38
אריק מירובסקי
25.3.2011 / 7:30