חיפה - עליות המחירים הגיעו באיחור

>> תנאי שוק הנדל"ן בישראל משתנים: המחירים עלו בחדות וכעת הממשלה מנסה להורידם או לפחות לבולמם באמצעים שונים, כמו תקנות מיסוי חדשות ו"הצפת" השוק בדירות חדשות. אך האם מחירי הנכסים אכן בדרך למטה? האם זה עדיין הזמן להשקיע בנכס נדל"ני משלנו? ואם כן היכן?



מחיר דירה ממוצעת בתל אביב בסוף 2010 היה 1.92 מיליון שקל. בירושלים, העיר הגדולה בישראל, נידרש להיפרד מ-1.45 מיליון שקל לרכישה של דירה דומה ובחיפה, העיר השלישית בגודלה בישראל, נידרש לשלם 690 אלף שקל בלבד בכדי להיות הבעלים של "דירה ממוצעת" - כמעט שליש מתל אביב. האם זוהי הזדמנות להשקעה? האם חיפה עדיין אטרקטיבית למשקיע הנדל"ן?

בחיפה יש 265 אלף תושבים, 25% מהם יוצאי חבר העמים, 10% ערבים (רובם ערבים נוצרים), ו-4,000 יוצאי אתיופיה. מחירי הנכסים בחיפה צללו בחדות בין השנים 1999 ל-2008 - מחיר דירה ממוצעת ב-1999 היה כ-681 אלף שקל. מאז, כאמור, חווה השוק ירידות מחירים חדות וב-2008 נמכרה דירה ממוצעת בכ-507 אלף שקל - ירידה נומינלית (ללא התחשבות בעליית המדד) של כ-25%.



גל עליות המחירים שהחל בישראל בתחילת 2007 הגיע לחיפה באיחור של כשנה וחצי וגרם לעלייה ממוצעת של 32% בתוך שנתיים בלבד (עד סוף 2010). גם הנתון הזה אינו משקף נאמנה את שהתחולל בתוככי העיר. חיפה היא "יבשת" נדל"נית המורכבת ממספר רב של שכונות: העיר התחתית, אזור הכרמל, נווה שאנן, שכונת שפרינצק, הדר (עילית ותחתית), קריית אליעזר, בת-גלים ועוד.



המשקיעים שהאמינו בעיר ב-2007 ו-2008 התרכזו במספר אזורים מצומצם ובראשם הדר. דירת שני חדרים בשטח של כ-65 מ"ר בהדר עילית נמכרה בתחילת 2008 במחיר של כ-200-220 אלף שקל. כיום קשה מאוד למצוא נכסים דומים באזור בפחות מ-400 אלף שקל. במקרה זה, שיעור עליית המחירים היה גבוה משמעותית מהשיעור הממוצע.



בכדי להבין את עומק המשבר שחווה שוק הנדל"ן בחיפה, יספיק מבט חטוף במגמות מחירי הדירות, בשקלול מדד המחירים לצרכן. לפי בדיקה זו, מחיר דירה ממוצעת בחיפה צלל בשיעור כולל של 36% בין השנים 1999 ל-2008. בשנתיים האחרונות, מחיר נכס ממוצע התייקר בכ-24% באופן ריאלי. כלומר, רמות המחירים הריאליות עדיין לא הדביקו את אלה שנרשמו ב-1999. האם הנכסים בחיפה צפויים להמשיך ולהתייקר?



שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס, ראש הממשלה בנימין נתניהו ונגיד הבנק המרכזי סטנלי פישר חברו יחד במאמץ משותף לרסן את גל עליות המחירים. במידה שאכן ישתלטו על האש הבוערת, תהיה לכך השפעה כלל ארצית. לכן, השאלה המהותית בשלב זה היא האם חיפה תציג עליית מחירים גבוהה יותר מערים בסדר גודל דומה ובמיוחד תל אביב וירושלים? או לחלופין, האם חיפה תשנה מגמה ותחזור לצניחה חופשית?



אגדה מספרת על שני אנשי מכירות של נעליים מישראל שיצאו בשליחות החברה לאחת ממדינות מרכז אפריקה. מיד עם הגיעו של המוכרן הראשון למרכז העיר התקשר בבהלה למפעל והצהיר ש"אין בכלל פוטנציאל מכירה - כולם יחפים". לעומתו, איש המכירות השני שלח מסר למפעל וביקש להאריך את השהייה לאור "הפוטנציאל העצום של השוק - כולם יחפים".



וכנמשל, האם חיפה שהציגה ירידות מחירים וביקושים נמוכים בעבר היא פוטנציאל להשבחה מהותית או לקריסה חוזרת של השוק?



מגזין "מונוקל" היוקרתי בחר באחרונה בחיפה כעיר עם הפוטנציאל העסקי הגדול בעולם ב-2011. חיפה הוציאה בשנים האחרונות יותר מ-350 מיליון דולר על תשתיות וכבישים, ולדברי העירייה החל מ-2009 שונה מאזן ההגירה של העיר והוא כעת חיובי. חיפה ביצעה ועדיין מבצעת כמה פרויקטים מהותיים, ובהם פרויקט מנהרות הכרמל, הרכבת הקלה ורכבל שיחבר בין אזור המפרץ ושתי האוניברסיטאות שנמצאות על הכרמל.



האם כל האמור אכן ימשיך להשביח את מחירי הנכסים בקצב מוגבר? ימים יגידו.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"