העתיד הקודר של שוק הנדל"ן העולמי

נדל"ן יכול לגרום בעיות אדירות, אך באופן מסורתי מגזר זה גם מוביל כלכלות להתאוששות. נדל"ן למגורים הוא נושא גדול וחשוב יותר מנדל"ן מסחרי. השקעות בנדל"ן למגורים, שמונעות על ידי התחלות הבנייה החדשות, מהוות נתח גדול, גם אם לא יציב, מהכלכלה. פירוש הדבר ששינויים בהשקעות הנדל"ן למגורים משפיעים באופן משמעותי על שיעור צמיחת התמ"ג. להשקעות אלה היה חלק גדול בהתאוששויות כלכליות קודמות בארה"ב, ורבים הניחו כי גם הפעם התמונה תהיה זהה. אך לא כך נראים פני הדברים.



ברוב מדינות העולם העשיר, התקוות כי שוקי הנדל"ן יובילו את הדרך להתאוששות נמוגו. הנדל"ן נותר מקור לדאגה אם כי לא לכולם: שוכרי הדירות אינם מוטרדים מירידות המחירים, וכך גם העשירים שממשיכים להשקיע בנדל"ן יוקרתי.



בארה"ב, השיפור במכירות הבתים עקב הטבות המס הזמניות לרוכשי דירה ראשונה חלף זה מכבר. מדד מחירי הבתים s&p-קייס-שילר האחרון (מעודכן עד דצמבר 2010) הראה כי מחירי הבתים נפלו ב-19 מתוך 20 ערים על בסיס חודשי, וכי המדד עצמו נפל ב-2.4% על בסיס שנתי. ב-11 שווקים, כולל מיאמי, ניו יורק וסיאטל, נרשמו רמות המחירים הנמוכות ביותר מאז התחלת הירידות ב-2006.



מדד הסבל



בבריטניה, ההתחלה החזקה של 2010 האטה גם היא כעבור כמה חודשים. נתוני ניישנווייד, חברת הלוואות, הראו ירידה של 1.1% על בסיס שנתי בינואר, הירידה החדה ביותר מאז אוגוסט 2009. בספרד מדד imie ירד ב-3.9% בדצמבר, ורמות המחירים ירדו לשפל שלא נראה מאז 2005. אירלנד ממשיכה להוביל את הרשימה האומללה, עם ירידה של 10.8% במחירי הבתים ברבעון הרביעי של 2010.



אין זה מפתיע ששווקים רבים עדיין מתקשים להתאושש. אחד הגורמים המשותפים לכלכלות רבות בעולם העשיר הוא חוסר הוודאות לגבי העתיד. שינויים בשוק התעסוקה משמשים כלי חיזוי מצוין לבעלי בתים שמפגרים בתשלומי המשכנתא. החששות מפני משבר חובות ארצי, השפעות תוכניות הצנע ושוק העבודה המדשדש גורמים לאנשים להירתע מפני רכישת בית חדש.



בעיה נוספת היא הקושי בהשגת מימון. השוק הפרטי להלוואות משכנתא מגובות אג"ח נותר רדום. הבנקים הקשיחו את תנאי ההלוואות, בייחוד לרוכשי בית ראשון, אשר לוקחים חלק חשוב בייצוב השוק. לפי סקר חדש של פדרציית קבלני הבניין בבריטניה, קונה דירה ראשונה בגילאי 30-39 צריך כעת לחסוך בממוצע 35% משכרו אחרי מס בכל חודש במשך חמש שנים כדי לעמוד במקדמה. רבים נאלצים להסתמך על הבנקים המכונים אבא ואמא.



הגדלת ההיצע היא לא תמיד הפתרון



ההבדלים בהיצע יכולים להסביר חלק מהפערים האדירים בין מדינות ארה"ב בתקופת הפריחה - מעליות מחירים צנועות בטקסס, שם הקרקעות זמינות יחסית, ועד לעליות חדות במקומות כמו נוואדה, שם מוטלת רגולציה נוקשה על הקצאת קרקעות. אך גמישות אינה תמיד חיובית. כששוק הדיור יכול להגיב לביקוש על ידי הוספת היצע, יש סיכון רב יותר לבניית יתר. בתיאוריה, תקופות פריחה בשווקים אלסטיים אינן נמשכות זמן רב משום שכאשר בתים חדשים הופכים להיות זמינים, מופעלים לחצים כלפי מטה על המחירים, הציפיות להתייקרות מתמעטות והבועות מתפוצצות.



אך בנוגע לבועת מחירי הנדל"ן הגדולה בהיסטוריה, התיאוריה מתקשה להסביר את המציאות. בחלק מהמקומות תקופת הפריחה היתה ארוכה ובלתי רציונלית מספיק כדי לדכא את האיתותים של היצע חדש ונרחב. תחת זאת, זמינות הקרקעות הזינה את הפעילות הספקולטיבית, מה שהפך את התפוצצות הבועה לכואבת בהרבה.



גם באירלנד קדחת הבנייה השתוללה. הממשלה הגמישה את חוקי התכנון, הבנקים זרקו כסף על כל דבר שהיה קשור במלט, והמשקיעים זללו בתים מתוך ציפייה שהמחירים רק יעלו. לפי דו"ח של ממשלת אירלנד מאוקטובר שעבר, יותר מ-2,800 פרויקטי דיור התחילו ולא הגיעו לכלל סיום. במשותף, כוללים פרויקטים אלה היתרים ל-180 אלף דירות - דירה לאחד מכל 25 אירים.



נכסים רבים נמכרו בטרם קרס השוק, ולכן רק 33 אלף בתים מוכנים נותרו ריקים, ולא מאות אלפים כפי שהוערך קודם לכן. אך גם אם מספר היחידות שלא נמכרו נמוך מהחששות, היצע היתר עדיין מהווה בעיה רצינית.







חוסר הוודאות צפוי להימשך



היצע היתר יכול להופיע בצורות שונות. החשש הגדול של שוק הנדל"ן בארה"ב הוא מלאי ה"צללים" שלו - בתים שבעליהם נמצאים בפיגור משמעותי בתשלומי המשכנתא שלהם, או כבר בתהליכי עיקול, שצפויים להגיע לשוק בסופו של דבר. אף כי מחירי הבתים בארה"ב חזרו לערך הוגן (כלומר, היחס בין מחירי הבתים לדמי השכירות חזר לממוצע ארוך הטווח שלו), מאגר הנכסים במצוקה מפעיל לחצים כלפי מטה על המחירים.



הדבר מסייע להסביר מדוע בארה"ב נרשמה ירידה כה חדה במחירי הבתים לאחר המשבר, למרות שרמות השיא היו נמוכות יחסית למדינות אחרות. קריסת שוק הנדל"ן באמריקה יצרה גל של מכירות מתוך מצוקה, מה שיצר ירידה חדה במחירים. כרבע מלווי המשכנתאות מחזיקים בבתים שערכם נמוך מהמחיר שבו קנו את הנכס.



אך למרות הקשיים, מערכת המשכנתאות ארוכות הטווח בריבית קבועה הנהוגה בארה"ב לכל הפחות מבטיחה שהלווים לא יצטרכו לחשוש באשר לריביות. מדינות רבות באירופה מנהיגות משכנתאות בריבית משתנה, בהתאם לשערי הריבית; שני שלישים מהמשכנתאות בבריטניה, לדוגמה, הן כאלה, וכפי שהאירופים נהנו מהריביות האולטרה-נמוכות עד כה, הם גם חשופים לעלייה בעלויות כאשר הריבית תעלה. על רקע תוכניות הצנע, המאיימות להעלות את שיעור האבטלה, ועל רקע הלחצים האינפלציוניים הדורשים הידוק מוניטרי, הסבירות ששוקי הנדל"ן באירופה יספגו זעזועים נוספים גבוהה מזה של ארה"ב.