הדירה בנופש, אבל המס עובד

>> בשנים האחרונות ישראלים ותושבי חוץ רבים רוכשים דירות נופש בישראל. באזורים המיועדים על פי תוכנית בניין עיר לשימוש הציבור הרחב למטרות תיירות, נופש, מלונאות וקיט נבנות יחידות דיור, שגם על פי היתרי הבנייה וחוזי הרכישה חייבות לעמוד לרשותו של הציבור הרחב למטרות נופש ברוב השנה.

בפועל, הרוכשים עושים שימוש פרטי בדירות למגורים בלבד וכך נמנע מהציבור שימוש ביחידות למטרות נופש. תופעה זו בולטת בפרויקטים הנבנים על שפת הים ובקרבת אתרי תיירות. בתי המשפט קבעו כי שימוש למגורים שנעשה בדירות המיועדות לנופש אינו חוקי.



האם רכישת דירת נופש זכאית להקלות במס רכישה והאם מכירת דירה ששימשה לנופש זכאית לפטור ממס שבח? גישת רשות המסים היא כי דירות הנופש אינן בגדר "דירת מגורים" הזכאית להקלות ולפטורים ואין להעניק את ההקלה במס מפני שמדובר בשימוש בלתי חוקי. ההקלה במס לא נועדה לאפשר לחוטא לצאת נשכר - גם יעבור על הוראות החוק ויפגע באינטרס הציבורי וגם ייהנה מהפטור במס שנוצר עקב השימוש הלא חוקי. אם המוכר היה פועל בהתאם להוראות החוק והיה משתמש בדירה לנופש, לא היה זוכה לפטור ממס שבח.



כלומר, עמדת שלטונות מס שבח היא כי אם יימצא לאחר בדיקה כי הנכס הנמכר הוא דירת נופש לא יהיה פטור ממס שבח, ומס הרכישה שיוטל על הרוכש יהיה בשיעור הקבוע למקרקעין של 5%.



לעמדה זו יש בכל זאת כמה משמעויות:



דירת נופש לא נספרת כדירת מגורים: לא יראו במי שמחזיק דירת מגורים וגם דירת נופש כמי שמחזיק ביותר מדירת מגורים אחת. לדוגמה, אדם המחזיק דירת מגורים ודירת נופש יוכל לקבל את הפטור המיוחד למכירה של "דירה יחידה". ועוד דוגמה: לאחר פטירתו יוכל מוריש להיחשב כמי שהחזיק דירת מגורים אחת לעניין זכאות יורשיו לפטור של דירת ירושה. כמו כן, לעניין מס רכישה ייחשב מי שמחזיק בדירת נופש ורכש דירת מגורים כמי שרכש "דירה ראשונה".



הקלות לדירת נופש היסטורית: באופן חריג אישרה רשות המסים כי אם דירת הנופש הנמכרת חויבה ברכישתה במס רכישה כדירת מגורים אזי יוכל המוכר בעת מכירתה לבקש פטור ממס שבח עקב ההסתמכות על כ, אולם הרוכש לא ייהנה מהקלה במס רכישה. ועוד: באותם פרויקטים ותיקים של דירות נופש שבהן הרשויות השלימו עם עובדת השימוש בדירות למטרת מגורים ואף סיווגו את הדירות כדירות מגורים לצורכי ארנונה, יש לראות בדירות דירות מגורים.



במקרים מסוימים נקבע בפסק דין כי דירות נופש הן דירות שמותר בהן השימוש למגורים ובכך הוכשר השימוש בדירות אלה למגורים באופן מלא. מי שטוען כי דירתו הוכשרה כך, חייב להמציא לרשות המסים את פסק הדין שעליו הוא מתבסס ולשכנע את הרשות כי הדירה הנמכרת היא דירה שהותר בה באופן חוקי השימוש למגורים.



הכותב הוא עורך דין ורואה חשבון, מומחה בדיני מסים, ושותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'



jack@blanga.co.il