למה לא כדאי לקנות דירה בפלורידה

כמעט ארבע שנים עברו מאז החלה קריסת הנדל"ן בארה"ב. הבורסות שם ובכל העולם עולות כבר שנתיים, הכלכלה מתאוששת, וללא מעט אנשים - גם כאן בישראל - מתחיל לגרד בקצות האצבעות: האם הגיע הזמן לקנות דירה או בית באמריקה, בפלורידה למשל?

למה פלורידה? כל מי שקצת מתעניין בסיפורי נדל"ן בחו"ל יודע שמחירי הדירות והבתים בפלורידה נפגעו יותר מבכל מקום אחר ביבשת. וכל סוחר מתחיל יודע שהנכס שמחירו ירד הכי חזק, יכול להיות זה שמחירו יעלה בחזרה הכי מהר.



לישראלים יש גם קשר רגשי מוזר לפלורידה ולעיר מיאמי, המתאפיינות בשמש בכל השנה, נופים מרשימים לאוקיאנוס, לא מעט פנסיונרים יהודים והרבה מהגרים מכל הסוגים. ייתכן שסיבה נוספת לסימפטיה של ישראלים לפלורידה היא פשוט עניין של מספרים מוחלטים. בפלורידה, מתברר, אפשר לקנות דירה במגדל מגורים חדש, קו ראשון לים, במחיר של דירה משומשת בפתח תקוה.



המחירים בפלורידה נמוכים בעשרות אחוזים ביחס לרמתם לפני כמה שנים, ניתן לקבל שם משכנתא גבוהה בריבית נמוכה, ואתם יודעים - אם פעם יקרה משהו רע בישראל, לפחות יש לאן ללכת. מדוע לא לרכוש שם נכס, וליהנות גם מתשואה שוטפת וגם מפוטנציאל לרווח הון עסיסי בתוך כמה שנים?



קשה להתווכח עם הטענות הבסיסיות האלה. יותר מושך לרכוש נכס בשוק שכבר התמוטט מאשר בשוק הנמצא בשיא כל הזמנים - כמו שוק הנדל"ן הישראלי. אבל דווקא יש סיבות לא לקנות את הדירה הזאת בפלורידה. הנה לא פחות מעשר כאלה.



1. לאחר התייצבות זמנית בשנה שעברה, כל שוק הנדל"ן האמריקאי שוב צולל. אחת הידיעות הכלכליות המרכזיות בשבוע שעבר היתה הנתון של התחלות הבנייה בארה"ב, שרשמו בפברואר שפל של לא פחות מ-27 שנה. זו לא סתם ירידה קלה - מספר אישורי הבנייה החדשים היה נמוך ב-20% מרמתו בפברואר שעבר.



2. בסוף 2010 לא פחות מ-23% מכל בעלי הבתים בארה"ב היו "מתחת למים" - כלומר ערך המשכנתא שהם חייבים לבנק היה גבוה ממחיר הנכס בשוק. על פי בנק ההשקעות דויטשה בנק, המספר הזה יגדל עד סוף השנה ל-48%. זהו נתון מדהים.



3. כשרמת התעסוקה נמוכה ושיעור האבטלה הוא עדיין רק מעט פחות מ-10%, קשה לרבים לשרת את המשכנתא. התוצאה היא שכ-8 מיליון אמריקאים מפגרים לפחות בחודש בתשלומי החוב, ו-5 מיליון מהם מפגרים ביותר מחודשיים.



4. במדינת פלורידה לא פחות מ-18% מכל הבתים והדירות עומדים ריקים. אין דייר, אין שוכר. זהו מספר הגבוה ב-63% בהשוואה למצב לפני עשר שנים. פלורידה היא במצב קשה במיוחד, אבל היא אינה היחידה: עבור כלל ארה"ב, שיעור הבתים הבלתי מאוכלסים הוא 11%. קשה אפילו לדמיין איך היו נראים המחירים בתל אביב אם 10% מהדירות היו ריקות.



זה לא הכל. מומחי נדל"ן טוענים שעוד הרבה מאוד דירות ובתים צפויים להגיע לשוק, כתוצאה ממכירות של בנקים ושל אנשים שפשוט התייאשו מהמתנה להתאוששות במחירים.



5. על פי הערכות של חברת הדירוג מודי'ס, העוסקת בניתוח ודירוג של חובות, מחירי הדירות בפלורידה צפויים לרדת בעוד 11% נוספים.



6. בשנה האחרונה, בעוד הבורסה עלתה ברציפות, מחירי המגורים בארה"ב המשיכו ליפול: בין ינואר 2010 לינואר 2011 מחירי כל הדירות ירדו ב-5.7%. המכירות של דירות ובתים חדשים ירדו באותה תקופה בלא פחות מ-19%.



7. בית המגורים של לא פחות מ-2.9 מיליון משפחות בארה"ב נמצא בפשיטת רגל מול הבנקים או בהליכי פינוי. יותר ממיליון בתים פונו על ידי הבעלים ב-2010 והועברו לידי הבנקים. זוהי הפעם הראשונה שהנתון עובר את סף המיליון. התוצאה: מתוך כל הבתים שהחליפו ידיים בשנה שעברה - 26% הגיעו מכונסי נכסים.



8. אלה הם ממוצעים, ובאופן טבעי ישנם מקומות שבהם המצב חמור יותר. בקליפורניה, 60% מהבתים שנמכרו בשנה שעברה הגיעו משלבים שונים של כינוס נכסים. התוצאה: בכל אחד מחמשת החודשים האחרונים נרשמה ירידת מחירים בקליפורניה. אם ב-2006 היה מחירו של בית ממוצע בקליפורניה יותר מ-530 אלף דולר, כיום המחיר הוא 317 אלף דולר.



9. האם האמריקאים כבר לא מאמינים בקירות? ב-1996 כ-89% מהאמריקאים הצהירו שעדיף לרכוש ולהחזיק בית מאשר לחיות בשכירות. כיום המספר הזה ירד ל-63%.



10 בסיכום גל הירידות הנוכחי ירד מחירו של בית ממוצע בארה"ב ב-27%. זוהי ירידה חדה יותר מאשר ירידת הנדל"ן בשפל הגדול בארה"ב בשנות ה-30. וכמה זה בכסף? מאז השיא, הערך של שוק הדיור האמריקאי איבד לא פחות מ-6.3 טריליון דולר.



ומה אצלנו?



האם כל זה אומר משהו על שוק הנדל"ן שלנו? המצב של השוק הישראלי הוא כמעט תמונת ראי לשוק הנדל"ן של פלורידה: שיא במחירים, 100% תפוסה, אין פשיטות רגל או בעיות משכנתא, אין בתים ריקים - ומלאי הדירות בבנייה אינו גדול.



אבל גם בישראל וגם ארה"ב מגיב השוק לעיקרון מרכזי אחד: ביקוש מול היצע. ועל פי לא מעט אנשים, למשל הנהלת בנק מזרחי-טפחות, שאמורה לחוש את הלך הרוח בקרב נוטלי משכנתאות, מתחילה ירידה בביקוש להלוואות - שתהפוך במוקדם או במאוחר לירידת מחירים.