אי.ג'י.אר.אי של אלוביץ' ומשפחת ויל רכשה שלושה נכסים מניבים בארה"ב בכ-50 מיליון שקל

אי.ג'י.אר.אי של אלוביץ' ומשפחת ויל מרחיבה ההשקעה בארה"ב. חברת הנדל"ן המניב רכשה שלושה נכסי מגורים בווירג'יניה ארה"ב ב-57.7 מיליון דולר (208 מיליון שקל) בשיתוף עם משקיעים מקומיים. חלקה של החברה בעסקה עומד על 23%-28%, כך שלמעשה תשקיע החברה כ-50 מיליון שקל. כ-15 מיליון שקל ימומן דרך ההון העצמי שברשותה, ואילו שאר הסכום באמצעות הלוואות בנקאיות. מדובר בחלק הראשון של עסקה רחבה הכוללת רכישה של 8 מתחמי מגורים בווירג'יניה.



בדומה לחברות נדל"ן מניב אחרות, גם אי.ג'י.אר.אי קבעה לעצמה אסטרטגיה של הרחבת הפעילות בארה"ב. החברות השונות מנצלות את שפל המחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי ואת הקשיים אליהם הגיעו חברות ויחידים, לשם ביצוע רכישות במחירים נוחים והשגת תשואות נאות. לשם כך פעלה אי.ג'י.אר.אי במרץ בחודשים האחרונים להגדלת כרית המזומנים שברשותה, וזאת על ידי מכירת נכסים שאינם רווחיים וגיוס חוב מהציבור.



בתחילת פברואר השלימה החברה גיוס חוב של 45 מיליון שקל, שמצטרף לגיוס חוב קודם בחודש ינואר של 35 מיליון שקל, ומכירת נכס ברומניה ב-48 מיליון שקל. בסך הכול בתוך חודשיים הצליחה החברה לגייס 130 מיליון שקל.



היקף המינוף בשלוש העסקות הנוכחיות, שנחתמו כל אחת בנפרד, עומד על 63%-78% בהתאם לנכס. נכס א', שעלותו הכללית 10.2 מיליון דולר, ימומן באמצעות הלוואה בסך של כ-7.3 מיליון דולר בריבית של 7.9% (עד לשנת 2026). נכס ב', שעלותו הכללית היא 9.5 מיליון דולר, ימומן באמצעות הלוואה של כ-6 מיליון דולר בריבית של 7.6%; ואילו נכס ג', שמהווה את עיקר ההשקעה (38 מיליון דולר) ימומן על ידי אשראי של כ-29.5 מיליון דולר, בריבית של 6% (עד שנת 2013).



השכרת שני נכסי המגורים הראשונים תניב לחברה תשואה של 23%-25% מהיקף ההון המושקע (הלוואות והון עצמי), ובנכס השלישי תשואה של 14%. עם זאת, יש לקזז סכום זה בהלוואות שנלקחו לצורך הרכישה ואת עלות תפעול הנכסים. בסופו של דבר מכלל ההשקעות המתוכננות בפרויקטים בווירג'יניה תייצר החברה רווח תפעולי נקי (noi) של כ-7.3% - הנחשבת ממוצעת להשקעות נדל"ן מסוג זה.



עד שנת 2006 התמקדה אי.ג'י.אר.אי (יורוקום ג'י.אר.אי לשעבר) בעיקר בהשקעות בנדל"ן בארץ, אך לאחר מכן החלה להסיט השקעותיה לחו"ל. מאז המשבר ב-2008 סבלה החברה מקשיים והתקשתה להתאושש, וזאת בין היתר בעקבות השקעות נדל"ן במזרח אירופה. בשנתיים האחרונות החברה מיקדה את פעילותה בתחום ההשכרה למגורים בארה"ב. בספטמבר 2009 רכשה 660 יחידות מגורים באטלנטה, כאשר הרכישות הנוכחיות מתווסות לכך. כעת פועלת החברה לרכישת 5 מתחמים נוספים בווירג'יניה, כך שהיא עתידה לאחוז בסך הכול ב-3,160 יח"ד. החברה נסחרת בתל אביב לפי שווי של 36 מיליון שקל. מאז תחילת השנה איבדה המניה 8%.