"אחת הבעיות של ירושלים היא שכמות שטחי המסחר והתעסוקה מצומצמת ביותר, אף שלכאורה יש הרבה שטחים בגלל משרדי הממשלה הרבים", אומר קובי כחלון, סגן ומ"מ ראש העיר, שמחזיק בתיק התכנון והבנייה. "אנו צריכים ליצור נפח ופוטנציאל של בנייה לתעסוקה ומשרדים".
את החוסר הזה מנסה עיריית ירושלים להשלים, והיא נמצאת בהליכי תכנון של תוכנית רובע מבוא העיר (שם זמני), שכוללת כתשעה מגדלים ותוכנית משרד החוץ צפון, שבה ארבעה מגדלים נוספים. הבנייה תהיה באזור הכניסה לעיר מכביש מספר 1 וגשר קלטראווה על ציר שז"ר (במקביל לדרך יפו), הרצל ויוסף הולץ - הרחוב שעליו נמצאים בנייני האומה. על פי התוכנית, ייבנו מגדלים שרובם ייועדו לתעסוקה עם קומת קרקע מסחרית, מגדלי מלונות ומגדל אחד למגורים. בנוסף, יוקם מתחם הסינמה סיטי של ירושלים, שכבר קיבל היתר בנייה, ויורחב מרכז הקונגרסים של בנייני האומה ב-40 אלף מ"ר.
לגבי רוב המגדלים, עדיין מדובר בתוכניות מדובר בתוכניות ראשוניות בלבד, שכן אף מגדל עדיין לא אושר אפילו בוועדה המקומית של ירושלים. ארבעת המגדלים של תוכנית משרד החוץ צפון הם בני 24 קומות ובשטח כולל של 60-80 אלף מ"ר. הם נמצאים בשלב התכנוני המתקדם ביותר ובנייתם עשויה להתחיל בעוד כשנתיים. מדובר בארבעה מגדלים, שייבנו בין הרחובות שז"ר ויפו ומזרחית לתחנה המרכזית. שני מגדלים של הקריה המחוזית ייבנו לטובת הדיור הממשלתי ויחידות הסמך הממשלתיות, ובמגרש נוסף ששמו "בליליוס", ייבנו שני מגדלים - האחד למשרדים והשני למלונאות.
בהמשך רחוב שז"ר וסביב התחנה המרכזית ייבנו עוד שלושה מגדלים בני 33 קומות, וכ-40 אלף מ"ר כל אחד. שניהם יהיו על מגרש שבעבר שכן בו מינהל הרכב הממשלתי. מגדל נוסף יוקם על מגרש קלד"ש (קלנדר שרם פודים). המגרשים של קלד"ש ובליליוס הם היחידים שנמצאים בבעלות פרטית. משפחת בליליוס היא מיזמיות הנדל"ן הבולטות בירושלים, וקלד"ש היא חברת בת של פולאר. שאר המגרשים נמצאים בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, ולאחר שיתוכננו יוצעו למכירה במכרזים.
תוספת של 40 אלף מ"ר לבנייני האומה
בצד הדרומי של שז"ר נמצאים בנייני האומה, שם מתוכננים שני מגדלים: אחד למשרדים (כ-40 אלף מ"ר) והשני ישמש בית מלון (כ-20 אלף מ"ר). בנוסף להם, יורחבו בנייני האומה וייבנו אולמות אירועים נוספים בשטח של כ-40 אלף מ"ר, ושטחי מסחר בהיקף של כ-30 אלף מ"ר - בדומה לגודל סטנדרטי של קניון. בסך הכל יכללו מגדלי בנייני האומה כ-130 אלף מ"ר.
את התב"ע תיכנן משרד האדריכלים פרחי-צפריר אדריכלים, שזכה בתחרות אדריכלים שקיימה העירייה לפני כשנתיים וחצי למתחם.
מעבר לבנייה העילית, מתוכנן גם פיתוח תת-קרקעי, שכן רחוב שז"ר מתוכנן להיות בן שני מפלסים: מפלס הרחוב שעליו מוצע תוואי של הקו הירוק לרכבת הקלה, ומפלס תת קרקעי שבו חניון חנה וסע שיכיל 1,300 מקומות חנייה. החניון הזה הוא תנאי לסלילת רכבת כבדה, שהתחנה שלה תיבנה מול התחנה המרכזית שכבר בנויה כיום. בנוסף על אלה, פועל כבר כיום בנסיעות הרצה הקו האדום של הרכבת הקלה שעובר בדרך יפו.
בירושלים יש אזור תעסוקה אחד, בהר חוצבים, שנמצא לפני הכניסה לירושלים ונבנה בעיקר לצורכי היי-טק. ואולם בשל מיעוט הבנייה למשרדים מודרניים וחדשים בתוך העיר, זולגים אליו גם עסקים אחרים ובעלי מקצועות חופשיים. מעבר לכך, ירושלים לא העזה לעלות לגובה ולא תוכנן בה מרכז עסקים ראשי (מע"ר) של מגדלים. אמנם יש כמה מגדלי משרדים שפזורים ברחבי העיר, כמו גט"י במלחה ובהר חוצבים ומגדל דונה בגבעת שאול, אך לא מדובר בבנייה שמזכירה את מתחם הבורסה ברמת גן, או שדרות רוטשילד והמע"ר הצפוני (העתידי) בתל אביב.
תחום המגורים פרח בירושלים בשנים האחרונות, אך המחירים ועליות הביקושים לא זלגו לתחום המניב. רובן המכריע של תוכניות הבנייה שהוגשו לאישור העירייה היו לצורכי מגורים, שכן זה התחום שבו אפשר היה להשיג את הרווחים הגבוהים ביותר, ותחום המשרדים לא התקדם.
האם לא נבנו עד היום מגדלים בגלל שלא היו ביקושים, או שהביקוש לעיר לא נוצא בגלל היעדר בנייה?
כחלון: "הרעיון הוא שבתוכניות שמקודמות כיום מתמקדים בצרכים קיימים ונדרשים. יש כיום ביקוש למשרדים מצד הדיור הממשלתי במשרד האוצר", משיב כחלון. "כרגע יש בעיה: חלק ממשרדי הממשלה שוכנים באזורי תעשייה במקומות שלא מיועדים לכך, למשל ברחוב כנפי נשרים. צריך לסדר את ירושלים כעיר בירה כשמשרדי הממשלה, יחידות הסמך הממשלתיות ומשרדי השרים יהיו מרוכזים בירושלים, וגם ערוצי הטלוויזיה שמחויבים לכך על פי חוק".