ביהמ"ש: עורכי דין חייבים זהירות גם לצדדים שלישיים בעסקות נדל"ן

מאת אסף ברגרפרוינד
עורכי דין העורכים חוזה למכירת אינטרס של אדם בדירה השייכת לו, חייבים לו חובת זהירות גם אם אינו לקוח שלהם; בנוסף הם חייבים חובת זהירות גם לצדדים שלישיים שאינם צד לחוזה, אם האינטרס שלהם בבית עלול להיפגע כתוצאה ממעשיו של עורך הדין - כך עולה מפסק דין שניתן ביום חמישי שעבר על ידי שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, דרורה פלפל, בו היא מרחיבה את אחריותם של עורכי דין העוסקים בניסוח חוזי מקרקעין.



השופטת הורתה לעו"ד נחום סילביו מתל אביב, לפצות בסכום של 360 אלף שקל בני זוג שנאלצו למכור את דירתם בשל חוזה הלוואה שניסח בצורה רשלנית. בנוסף הורתה לסילביו לפצות את אמה של בעלת הדירה, שהתגוררה בדירתם של בני הזוג, בסך של 75 אלך שקל, שכן בעקבות מכירת הדירה נאלצה להתגורר לבדה במוסד סיעודי עירוני. כמוכן חייבה אותו לפצות את שני ילדיהם של בני הזוג שהתגוררו אף הם בדירה ב-25 אלף שקל כל אחד, בשל הנזקים שנגרמו להם בעקבות המכירה הכפויה של הדירה. כאמור, הילדים והסבתא לא היו צד לחוזה שנחתם בין בני הזוג במשרדו של עו"ד סילביו, שייצג את חברת ההלוואות.



פסק הדין ניתן בעקבות תביעה שהגישו לפני שלוש שנים בני הזוג, שני ילדיהם ואמה של האם נגד סילביו, עורך דין העוסק בתחום המקרקעין כ-16 שנה. הרקע לתביעה, שהוגשה באמצעות עו"ד יצחק בורובסקי, היתה רצונם של בני הזוג לרכוש זכות להפעלת מונית. בני הזוג שנטלו כבר הלוואה מובטחת במשכנתא על ביתם, נאלצו לפנות לשוק האפור כדי לקבל מימון. אדם שניאות להלוות להם 30 אלף שקל, הציע כי הסכם ההלוואה יערך על ידי עורך דינו, נחום סילביו. על פי החוזה שניסח סילביו, אם ההלוואה לא תוחזר יופעל הסכם למכירת הדירה של בני הזוג, למרות קיומה של משכנתא נוספת.



החוזה שניסח סילביו תואר על ידי השופטת כחוזה רשלני, שבעקבותיו עברה המשפחה מסכת קשיים והתפרקה כתא משפחתי וכלכלי. פלפל קבעה כי התרשלותו של סילביו נבעה מכך, שקבע מתודת מימוש בלתי חוקית למשכתנא. אובדן הזכויות המוגנות של בני הזוג ובני המשפחה האחרים בדירה לא היתה נגרמת אם החוזה היה מנוסח כראוי. במצב דברים שכזה היו נהנים בני הזוג מדיני הגנת הדייר, שהיו מונעים את פינויים המיידי מהדירה בעקבות אי העמידה בתנאי ההלוואה. ההסכם שניסח עו"ד סילביו, הוסיפה השופטת, יצר משכנתא חלקית בלבד, שלא היתה ניתנת לרישום ושללה מבני הזוג את הזכויות שלהם במסגרת הליכי מימוש המשכנתא.



על פי פסק הדין, בשל אי יכולתם של בני הזוג לפרוע את ההלוואה, הופיע בביתם המלווה, ביחד עם בריונים, ואלה דרשו מהם לממש את מכירת דירתם כפי הוסכם בחוזה. בני הזוג נאלצו למכור לו את הדירה, אולם המשיכו להתגורר בה ולשלם למלווה שכירות חודשית. מכיוון שלא הצליחו לעמוד בתשלומי השכירות, נאלצו להעתיק את מגוריהם לעיר אחרת בה חיו בתנאים של מחסור ועוני. הסבתא עברה להתגורר במעון לקשישים, ואילו בני הזוג התגרשו והאב נמלט לחו"ל מפחד מנושיו.



השופטת פלפל קבעה, כי עו"ד סילביו התרשל בניסוח חוזה המשכנתא. לדעתה, הוא היה חייב לבני הזוג חובת זהירות, על אף שלא חתמו על החוזה כלקוחותיו. במקרים שבהם נערכים חוזי מכירה או הלוואה הנוגעים לביתו של צד לחוזה שאינו מיוצג על ידי עורך הדין, כתבה השופטת בפסק הדין, חייב עורך הדין שניסח את החוזה חובת זהירות גם כלפיו. פלפל הציגה כמה נימוקים להרחבת אחריותו של עורך הדין במקרים כאלה, ובראש ובראשונה הגנה על אדם חלש החותם על עסקה הנוגעת לביתו שכאשר אינו מיוצג.



"מבחינתם של רוב תושבי המדינה, עסקת מקרקעין היא פעולה משפטית שהם עושים - אם בכלל - פעמים בודדות בחייהם. זו עסקה יקרה מאוד שבמידה ונופל בה פגם, המשמעויות עלולות להיות הרסניות לגביהם" , כתבה פלפל. במקרים שבהם מתבצעת עסקת נדל"ן כאשר בעל הנכס אינו מיוצג ואילו הצד השני מיוצג על ידי עו"ד שאמר לעצב את החוזה על פי צרכיו, "מתגבש כוח עודף בידי הצד המיוצג ועורך דינו, שעשוי לפגוע בצד השני אם לא יופעל תוך התחשבות בצרכיו". לכן, קבעה כי כעניין של מדיניות משפטית יש להטיל על עורך הדין חובת זהירות כלפי כל המעורבים בעסקה, כולל צדדים שלישיים שלא חתמו על החוזה אבל עלולים להיפגע מתוצאותיו.



השופטת פלפל הוסיפה כי במקרה הנוכחי לא היה צריך עו"ד סילביו לברר עם בני הזוג מי גר בדירה ועל מי תשפיע העסקה, אולם היה עליו לצפות שבדירה מתגוררים ילדים ובני משפחה קרובים נוספים. "בנסיבות העניין, עורך דין סביר היה צופה את האפשרות שישנם אנשים אחרים מתגוררים בבית, וייתכן כי הם יינזקו". ת.א (583/98).