הרכבת הקלה תוריד את מחירי הנדל"ן בת"א?

בשנים הבאות הצפיפות בתל אביב תלך ותגדל, ההכנסה הממוצעת למשק תרד וכך גם ערכי הקרקע - כך עולה ממחקר חדש של המחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית העוסק בהשפעת הרכבת הקלה על המרחב המטרופוליני.

"כניסת הרכבת הקלה לא בהכרח תחזק את תל אביב", מסביר הדוקטורנט צבי וינוקור במסגרת עבודת מחקר שביצע בהדרכתו של פרופ' דניאל פלזנשטיין מהחוג לגיאוגרפיה של האוניברסיטה העברית, "הרכבת הקלה עשויה דווקא לחזק את הערים המרוחקות מתל אביב, שבהן הצפיפות תקטן ואליהן תיכנס אוכלוסייה חזקה. לתל אביב, לעומת זאת, עשויה להיכנס אוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי נמוך יחסית".

מדובר בתהליכים ארוכי טווח שיימשכו ב-20 השנים הבאות. המחקר בוחן גם את ההשפעה של הרכבת הקלה על ערכי נדל"ן למגורים ולמסחר ומבחין בתוך כך בהשפעות שליליות בערכי הנדל"ן באזור תל אביב, לעומת השפעות חיוביות של ערכי הנדל"ן ככל שמתרחקים מתל אביב, בהן נמצאות תחנות הקצה של הרכבת כמו פתח תקוה וראשון לציון. השפעה זו תורגש כבר עם הקמת הקו הראשון (האדום) ב-2016, אך השפעת עליות המחירים תיווצר עם כניסת הקו השני (הירוק) ב-2020.

"הרכבת הקלה תביא לשינוי משמעותי בשוק הקרקעות בישראל", ממשיך וינוקור. "עד 2030 הקרקעות שבטבעת החיצונית של המטרופולין - חבל מודיעין ודרום השרון - יציגו את העלייה החדה ביותר במחירים, בעוד שמחירי הקרקע במרכז תל אביב יישארו כמעט ללא שינוי. המסקנות העולות מציגות תמונה קלאסית של מעבר לפרברים בשולי המטרופולין בעקבות כניסת הרכבת הקלה, הנובע מיציאה של אוכלוסייה חזקה מתל אביב לערים אחרות. לפיכךהמרוויחות העיקריות מכניסת הרכבת הקלה יהיו ערים כמו פתח תקוה, חולון ובת ים".

מדובר במחקר ראשון השופך אור על השלכות ארוכות הטווח של הטמעת הרכבת הקלה במטרופולין תל אביב. המחקר בוחן לראשונה את כל השינויים שיחולו בשימושי הקרקע תוך התייחסות למחירי הקרקע, צפיפות האוכלוסין והפעילות הכלכלית סמוך לתוואי הרכבת.

המחקר נעשה תוך שימוש במודל סימולציה המדמה את השפעות הפעלת הרכבת הקלה בין 2016-2030. המודל, הנקרא UrbanSim, פותח על ידי פרופ' פול וואדל מאוניברסיטת ברקלי בארה"ב, ונפוץ בקרב רשויות מקומיות בארה"ב ובאירופה ככלי תומך תכנון לניתוח גורמים המשפיעים על הפיתוח העירוני.

השפעת הרכבת על המטרופולין באה לידי ביטוי בארבעה היבטים:צפיפות הדיור, הרמה הסוציו-אקונומית של משקי בית, ערכי הקרקע למגורים וערכי הקרקע למסחר.

בכל הנוגע לצפיפות האוכלוסייה, המחקר מעריך כי עד 2030 תגבר הצפיפות בעיקר באזור הגלעין - תל אביב-יפו, והטבעות הפנימיות - מתל אביב עד הרצליה בצפון, בני ברק במזרח וחולון בדרום. ירידה משמעותית בצפיפות עשויה להירשם דווקא בטבעת החיצונית הכוללת את הערים נתניה עד רישפון בצפון, ראש העין עד מודיעין במזרח, ובציר שבין רחובות לאשדוד בדרום.

המחקר בחן גם את השינוי בהכנסה הממוצעת למשק בית במרחב המטרופוליני והראה כי בשנים הראשונות להפעלת הרכבת הקלה תירשם עלייה בהכנסה למשק הבית עם הכנסה גבוהה בכל הטבעות. בשנים שלאחר מכן תבלוט התופעה בטבעת החיצונית של המטרופולין, שם תתגבש דווקא אוכלוסייה חזקה ומבוססת, בעוד שבאזור גלעין המטרופולין יתרחש תהליך הפוך של עלייה במספר משקי הבית בעלי הכנסה ממוצעת נמוכה.

נושא נוסף שבחן המחקר הוא מספר הילדים למשק בית, כמדד סוציו-אקונומי המעיד שמדובר באוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי נמוך. המחקר הראה בהקשר זה כי באזור גלעין המטרופולין ישנה עלייה במספר הילדים למשק בית לעומת יתר טבעות המטרופולין.

"העלייה הגדולה ביותר במספר הילדים למשק בית חלה דווקא בגלעין המטרופולין", נכתב במחקר, "אחריו בפער ניכר הטבעת התיכונה, ולבסוף הטבעת הפנימית. אין זה אומר שהרכבת משפיעה באופן ישיר על הילודה, אלא שהרכבת הקלה משפיעה על מיקום משקי הבית".

המחקר המתמקד גם בבחינת ערכי הקרקע למסחר, מראה כי קיימת ירידה בערכי שטחי מסחר עם תחילת פעילות הרכבת, ועלייה מתקנת בהמשך, אך לא באזור תל אביב. ההתפתחות המהירה ביותר בשטחי המסחר מתחוללת בטבעת התיכונה, הכוללת את הערים רעננה, כפר סבא, פתח תקוה, בני ברק, ראשון לציון, לוד, רמלה, נס ציונה ורחובות. אחריה נמצאת הטבעת החיצונית, והפנימית ורק לבסוף גלעין המטרופולין.

תוואי הרכבת כשלעצמו, טוען המחקר, כמעט שלא ישנה את מחירי הקרקעות ומה שיגרום לשינויים הגדולים הם כל התהליכים החברתיים שהתוואי יגרום להם, ההגירה של מעמדות נמוכים, והגדלת צפיפות הדיור.

"הרכבת היא עדיין גורם אחד המשפיע על רמות המחיר במרחב המטרופוליני, לעומת שאר כוחות השוק", מסביר וינוקור. "אף ששיעורי השינוי הם קטנים, כדי להוכיח שהם אכן משפיעים בוצעו בדיקות סטטיסטיות המראות שהשינויים הללו משמעותיים ומובהקים וגדלים עם הזמן. אם היינו ממשיכים את העבודה על המודל גם מעבר ל-2030 סביר להניח שמגמת העלייה או ירידה היתה נמשכת".