הגבלות על המשכנתא? לא לתושבי חוץ

בנק ישראל פירסם אמש את הנוסח הסופי של ההגבלות החדשות שהוא מטיל על נוטלי המשכנתאות בישראל והחריג מהן את תושבי החוץ. תושבי החוץ יוכלו לקחת משכנתא בריבית משתנה צמודת מט"ח ללא הגבלה, בעוד שעבור ישראלים מוגבל שיעור זה מהיום ל-33% מערך המשכנתא.

הלוואת המשכנתא במסלול זה מתבססת על ריבית הלייבור, הנקבעת בלונדון על פי הריבית הממוצעת של 5 הבנקים הבריטים הגדולים. ריבית הלייבור מושפעת מרמת הריביות של הבנקים המרכזיים בארה"ב, בריטניה ואירופה. שער הריבית של משכנתאות במסלול זה משתנה אחת לשלושה או שישה חודשים בהתאם לשינויים בריבית הלייבור. בנוסף, ההלוואה צמודה לשער החליפין של מטבע חוץ, לרוב לדולר, אך הבנקים בישראל מציעים גם הלוואות צמודות ליורו ואף ליין היפני.

ריבית הלייבור נמצאת היום ברמה מאוד נמוכה של 0.5%, זאת בשל רמות הריבית הנמוכות של הבנקים המרכזיים בארה"ב, בבריטניה ובאירופה. לכן, הבנקים הישראלים יכולים להציע תנאי ריבית טובים מאוד ללווים שלוקחים משכנתא במסלול זה. עם זאת, כאשר ריבית הלייבור תעלה, תעלה גם הריבית על המשכנתא במסלול זה ואיתה יעלו גם התשלומים החודשיים וסך התשלום. כמו כן, עלייה של שער החליפין במטבע אליו צמודה המשכנתא תביא לגידול ביתרת ההחזר ובתשלומים החודשיים.

בנק ישראל ממקד את מאמציו בהפחתת הסיכונים של לוקחי המשכנתאות כדי לשמור על יציבות המערכת הפיננסית. לכן, מבקש הבנק להבטיח ככל שניתן שלא ייווצר חוסר התאמה בין ההכנסה של הלווה ובין תשלומי המשכנתא שלו בהווה ובעתיד. מכיוון שחלק מתושבי החוץ מרוויחים את משכורתם בדולרים או במטבע חוץ אחר, חשבו בבנק ישראל שהם יוכלו להתמודד טוב יותר עם עלייה בשער החליפין בעתיד. עם זאת, בכל הקשור לסיכון הטמון בעליית הריבית, לתושבי החוץ אין כל יתרון על פני תושבי ישראל.

תושב חוץ יחשב כל מי שיש לו חשבון תושב חוץ באחד מהבנקים הישראלים. על מנת לפתוח חשבון מסוג זה, יש להחזיק בדרכון זר כלשהו. לבנק ישראל ולבנקים המסחריים אין כל יכולת להבחין בין מחזיקי דרכון זר שחיים בישראל ובין מחזיקי דרכון זר שחיים בחו"ל והכנסתם החודשית היא אכן במטבע חוץ.

בטווח הקצר - כן. תושבי החוץ יוכלו ליהנות מרמת הריבית הנמוכה מאוד וסכום ההחזר אותו הם רואים מול העיניים בעת לקיחת המשכנתא נמוך יחסית למסלולים אחרים. אם לא לוקחים בחשבון את הסיכונים, אין ספק שיכולת המימון של תושבי החוץ באמצעות הבנקים הישראלים תהיה טובה יותר. בטווח הבינוני והארוך, הדבר תלוי בקצב עליית הריבית של הבנקים המרכזיים בחו"ל ובשינוי שיהיה בשער החליפין.

עם זאת, צריך לזכור שבפני תושבי ישראל עדיין פתוחה האפשרות לקחת שליש מהמשכנתא במסלול זה, ושהנטייה של ישראלים להשתמש בו לא היתה גבוהה עד היום- רק 6% מהלוואות שלקחו תושבי ישראל בשנים האחרונות נלקחו בריבית משתנה צמודת מט"ח.

אם הריבית בחו"ל תעלה בקצב ומתון והשקל לא יחלש בצורה פתאומית ובלתי צפויה מול המטבע אליו צמודה המשכנתא, מי שיקח משכנתא צמודת מט"ח ירוויח. כרגע, הציפיות הן שלריבית בחו"ל ייקח הרבה זמן עד שהיא תעלה ואפילו יותר זמן כדי להדביק את הריבית בישראל שצפויה להמשיך לעלות בזמן הקרוב. גם בכל הנוגע לשער החליפין של השקל אין בטווח המיידי סיבות לדאגה: פער הריביות החיובי מול הבנקים בחו"ל מחזקים את השקל ויתרות המט"ח הגדולות של בנק ישראל יאפשרו לו לרסן התחזקות של הדולר בקלות יחסית.

הלוואות במסלול צמוד המט"ח ניתן לפרוע או למחזר בעל עת ללא עמלת סילוק מוקדם. לכן, גם אם יהיה שינוי בסביבה המקרו כלכלית ויתחילו שינויים הדרגתיים ברמת הריבית בחו"ל ובשער החליפין, מי שלקח הלוואה צמודת מט"ח יוכל לעבור למסלול משכנתא אחר. הבעיה היחידה שיכולה להיווצר, וזה הסיכון המרכזי, היא במקרה של אירוע בסדר גודל גדול שיקפיץ את הריבית בחו"ל או את שער החליפין באופן פתאומי ולא צפוי, כך שלווים לא יספיקו לעבור מסלול לפני שערכה יקפוץ.