שוק המשכנתאות בישראל רותח בחודשים האחרונים. נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, והמפקח על הבנקים דודו זקן, התבטאו בחודש האחרון באופן חסר תקדים לגבי הסיכון הקיים כיום בשוק הדיור. הלווים, אומרים בבנק ישראל, מסתכנים בלקיחת משכנתאות גבוהות במחירים בועתיים, ומסכנים בכך את יציבות המערכת הפיננסית כולה.
הפוקוס של בנק ישראל מתמקד בבנקים למשכנתאות. אלה מחזיקים תיק משכנתאות בהיקף של 204 מיליארד שקל המהווה 17% מתיק הנכסים הכולל שלהם. לכן, החליטו בבנק להרחיב באופן משמעותי את יכולתם של הבנקים לתת משכנתאות, בעיקר ככל שמדובר על משכנתאות בריבית משתנה. זאת, בנוסף להגבלות שכבר הטיל הבנק על הבנקים ב-2010. הגבלות הרגולציה של המפקח על הבנקים השפיעו ב-2010 גם על תוצאות EMI והרחבתן צפויה להיות מורגשת בפעילות החברה גם השנה. הדבר, ככל הנראה, יבוא לידי ביטוי כבר בדו"חותיה הכספיים של הראל בשבוע הבא.
מתגברים על ההגבלות
EMI מבטחת את הבנקים למשכנתאות כאשר אלו מעניקים הלוואות משכנתא במימון גבוה. לרוב מדובר על משכנתאות בשיעור מימון של 95%-70% משווי הנכס כאשר מדובר על הלוואות למטרת מגורים, ועל שיעור מימון של עד 75% כאשר מדובר על הלוואות למטרות אחרות. הביטוח של EMI מקנה לבנקים למשכנתאות כיסוי ביטוחי למקרה של חדלות פירעון של הלווה. במקרה כזה, תכסה EMI עד 30% מהנזק שייגרם לבנק לאחר שיממש את הנכס הממושכן.
את הפרמיה עבור הביטוח משלמים הבנקים למשכנתאות ל-EMI מראש כסכום חד פעמי עם תום הליך החיתום. הבנקים מצידם מעמיסים את עלות הפרמיה על החזר ההלוואה החודשי של לווי המשכנתאות. על פי נתוני EMI בחישוב גס ובממוצע, כל גידול של 450 אלף שקל בהלוואת המשכנתא יתבטא בהחזר של 100 שקל נוספים בכל חודש.
ביטוח משכנתא של EMI מאפשר ללווים לקחת הלוואות בשיעור מימון גבוה יותר. בימים שבהם הריבית נמוכה ממילא ומחירי הדיור עולים בקצב מהיר, הפכה עסקה מסוג זה למשתלמת ביותר. לווים שנעזרו ב-EMI כדי לקח משכנתא במימון גבוה לפני שנתיים, כיסו את העלות הנוספת של הביטוח ואף נותרו עם רווח על הנייר לאחר שמחירי הדירות האמירו בעשרות אחוזים.
בסוף ינואר 2010 השלימה הראל ביטוח את רכישת EMI מקבוצת AIG העולמית. הבעלות על החברה עברה לידי הראל בשיאו של המשבר הפיננסי, על רקע כניסתה של AIG לקשיים, בין השאר בשל מעורבותה בשוק הביטוח למשכנתאות בארה"ב. בשיאו של המשבר, קיבלה AIG סכום סיוע של 182 מיליארד דולר מהממשל האמריקאי, לאחר שהגיעה לסף קריסה. הראל שילמה בעבור החברה 132 מיליון שקל, 50 מיליון מתוכם עבור נטרול מכירת שטרי הון שצורפה לעסקה. הראל רכשה בעיקר תיק השקעות פיננסיות בשווי הוגן של 710 מיליון שקל (מתוך שווי הוגן של 732 מיליון שקל של סך נכסי החברה), והתחייבויות בגין חוזי ביטוח שהוערכו בשווי הוגן של 583 מיליון שקל (מתוך סך התחייבויות של 685 מיליון של החברה). לפני עסקת המכירה, על פי ספרי AIG, הוערך שווי ההתחייבויות בגין חוזי ביטוח ב-664 מיליון שקל.
מועד הרכישה התגלה בדיעבד כבעייתי. באותו חודש שבה בוצעה הרכישה, נכנסו לתוקפן הוראות באזל 2 שהביאו לפגיעה משמעותית בתמריצי הבנקים להשתמש בביטוחים שמציעה EMI. לפני כניסת הוראות באזל 2 לתוקפן, ביטוח של EMI זיכה את הבנקים להטבה בדרישת הלימות ההון. זאת, מתוך ההנחה כי חלוקת החשיפה עם חברת ביטוח מפחיתה את הסיכון במתן משכנתאות במימון גבוה. עם כניסתם לתוקף של ההוראות, הותנתה ההטבה בכך שהמבטח מדורג בדירוג אשראי בינלאומי ברמה של -A לפחות. ב-30 במאי פירסמה חברת הדירוג מעלות דירוג AA בלבד לחברה, דירוג אשר מונע מהבנקים את קבלת ההטבה, כך שהמוטיבציה היחידה שנותרה בידי הבנקים לעבוד עם EMI נותרה הביטוחית.
ואולם, הבעיות של EMI לא הסתיימו בבאזל. בהראל לא צפו שורה ארוכה כל כך של הגבלות רגולטוריות מצד בנק ישראל על פעילות הבנקים למשכנתאות. ביולי 2010 הוציא המפקח על הבנקים דרישה להפרשה נוספת לחובות מסופקים עבור הלוואות בשיעור מימון גבוה מ-60% ובאוקטובר דרישה נוספת להגדיל את הקצאת ההון בגין הלוואות משכנתא גדולות מ-800 אלף שקל שבהן חלק הריבית המשתנה מכלל המשכנתא גבוה מ-25%. תקנות אלו, כתבו בהראל בדו"חות 2010 "גרמו לירידה בביקוש למשכנתאות בכלל ולמשכנתאות במימון גבוה בפרט, ולשמרנות מצד הבנקים למשכנתאות במתן משכנתאות במימון גבוה. כתוצאה מכך חלה ירידה בבקשות לביטוח משכנתאות במימון גבוה, אשר גרמה לקיטון בהכנסות EMI במחצית השנייה של 2010".
ב-2010 סך הפרמיות ששולמו ל-EMI היה 60 מיליון שקל, והניב להראל רווח לפני מס של 15.7 מיליון שקל (הרווח הכולל היה 12.5 מיליון שקל). מדו"חות הראל לא ברור מהו היקף המשכנתאות שביטחה החברה תמורת סכום זה. כמו כן, לא ברור מה היה היקף הפגיעה בפעילות החברה כתוצאה מהוראות בנק ישראל. היקף הפרמיות ששולמו לחברה, מכל מקום, לא קטן בצורה משמעותית.
לא מתערבים בתמחור
EMI פועלת תחת פיקוח ורגולציה הדוקים של אגף הפיקוח על הביטוח במשרד האוצר. נכון להיום, EMI היא החברה היחידה בישראל המחזיקה ברישיון ביטוח בענף המשכנתאות. מודל התמחור של הפרמיות שגובה החברה תלוי אך ורק באורך חיי ההלוואה ובשיעור המימון מתוך ערך הנכס. אגף הפיקוח על הביטוח במשרד האוצר, בניגוד למפקח על הבנקים בבנק ישראל, לא ראה לנכון להתערב בתהליך הערכת הסיכונים של חברת EMI בתחום המשכנתאות. גם כיום לאחר ההגבלות של בנק ישראל על המשכנתאות בריבית משתנה ל-33% מערך המשכנתא, מודל התמחור של הפרמיות על הביטוח שמציעה EMI לא מבחין בין מסלולי ריבית קבועה ומסלולי ריבית משתנה. ממשרד האוצר נמסר כי "בהתאם לחוק, חברת הביטוח נדרשת להגיש לאישור המפקח כל תוכנית ביטוח חדשה ולפרט את אופן תמחורה. כל מודל תמחור חדש או עדכון במודל, מוגש למפקח. מודל תמחור הפרמיה נבדק על ידי הגורמים המקצועיים בחברת הביטוח וסבירותו נבחנת על ידי האגף במסגרת הליך האישור.
"המפקח לא ממליץ ולא מתערב במדיניות התמחור של חברות ביטוח למעט במצבים קיצוניים. המפקח מנתח ומעריך באופן שוטף את התנהלות החברות באמצעות פיקוח וביקורות על מנת להבטיח את יציבותם ואת ניהול הערכת הסיכונים שלהן".
באגף סירבו להגיב נקודתית לגבי פעילות חברת EMI ובאשר לרמות הסיכון השונות במסלולים בריבית משתנה ובריבית קבועה כתבו כי "סוגיה זו היא במסגרת אחריותו המקצועית של בנק ישראל".