ברבעון הראשון של 2011 נרשמה ירידה חדה במספר הדירות שנרכשו בישראל למטרת השקעה. במארס הגיע שיעורן ל-22% מכלל העסקות - שפל שלא נראה כמותו מאז 2003. לשם השוואה, בסוף 2008 הגיע שיעור הדירות שנקנו להשקעה ל-34%, והשוק אז היה גדול יותר כך שמספרית מדובר על ירידה חדה יותר. "זרם המשקיעים נעצר; זה לא תחום מת, אבל הוא התכווץ לרמות הסטנדרטיות שלו", מתאר אייל צ'רנוביצקי, הבעלים של רשת התיווך הישיר בחיפה, את המצב בשכונת רמות רמז שמשקיעים נהרו אליה בשנים האחרונות.
משקיעים רכשו יותר מ-80 אלף דירות בשלוש השנים האחרונות והעלו משמעותית את הביקושים ואת המחירים. כדי לעצור את גל עליות המחירים בשוק הנדל"ן, ה"בועה" כפי שמכנים רבים את המצב שנוצר, החליטה הממשלה להגדיל את המיסוי לרוכשי דירה שנייה ולהקטין את המיסוי לבעלי דירות שניות שמחליטים למוכרן. יתרה מכך, הזינוק במחירים הקטין במידה רבה את התשואה שמניבות הדירות למשקיעים, למרות העלייה שנרשמה במקביל במחירי השכירות.
אז מה יש למשקיעים לחפש בשוק הנדל"ן של 2011 והאם נתוני הרבעון הראשון מלמדים על הצפוי בהמשך השנה? שאלה זו רלוונטית במיוחד לאור התחושה שהשוק נמצא בשיא, שממנו אפשר רק לרדת.
המשקיעים באים
אם נלך אחורה בזמן נגלה שנתוני מינהל הכנסות המדינה מאשרים את התחושה שהמשקיעים נהפכו לשחקנים משמעותיים בשוק. בסוף 2008 הגיע שיעור הדירות שנרכשו למטרת השקעה לכשליש מכלל העסקות. נתון זה, שפורסם על רקע עליות המחירים הדרמטיות, הביא למסקנה המתבקשת שקיים קשר בין השניים. לשם השוואה, פעילות המשקיעים רשמה שפל ב-2002 ו-2003, כשפחות מ-20% מהדירות נרכשו על ידם.
במספרים אבסולוטיים, מדובר בכמעט 28 אלף דירות שנקנו להשקעה ב-2008, לעומת 17 אלף דירות להשקעה ב-2003. בשיעור הדירות שנרכשו להשקעה שנקנו ב-2008 מתוך כלל העסקות בשוק נרשם אמנם שיא, אבל כמותית מדובר בירידה של כ-900 דירות בהשוואה ל-2007, משום שהשוק התכווץ ב-2008.
את מידת הדיוק של נתוני מינהל ההכנסות יש לסייג בכך שדירה להשקעה מוגדרת "דירה שנייה" - כלומר, כל אדם שעל שמו רשומה דירה וקונה דירה נוספת נחשב משקיע. גם הורים, שרוכשים דירה לילדיהם ומעדיפים לרשום אותה על שמם, ויורשי דירות (גם אם רק חלק מהדירה רשום על שמם) נחשבים משקיעים.
מצד שני, משקיעים שמשיקולי מס רושמים דירות להשקעה על שם הילדים או חברים נפקדים מהרשימה. בנוסף, בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה חדשה יחסית, שמשקפת את מצבו של שוק הנדל"ן בכלל ושל תחום הדירות להשקעה בפרט: זוגות צעירים, שידם אינה משגת לקנות דירה בגודל ובמיקום שהם רוצים, רוכשים דירה קטנה להשקעה - מה שנעלם מעיניהם של פקידי האוצר, כי בפועל מדובר ב"דירה ראשונה".
הפעילות המואצת של המשקיעים עוררה את תשומת לבם של מקבלי ההחלטות, בעיקר של שר השיכון והבינוי, שר האוצר ונגיד בנק ישראל. בעוד לראשון אין כלים מעשיים להתמודד עם המשקיעים, השניים האחרים דווקא הקשיחו עמדות מולם. הנגיד החל להעלות את הריבית, ובכך הכביד על המשקיעים בכל הנוגע למשכנתאות. באוצר פעלו באפיק המיסוי.
מקל לרוכשים, גזר למוכרים
ב-21 בפברואר נכנסו לתוקף הוראות שעה, שיחולו עד סוף 2012 ונועדו לצמצם את רכישת הדירות על ידי משקיעים ולעודד אותם למכור את נכסיהם. לשם כך הוכבד המס על רכישת דירה שנייה, לפי שלוש מדרגות: מס בשיעור 5% על רכישה בסכום של עד מיליון שקל, 6% על החלק שבין מיליון לשלושה מיליון שקל ו-7% על כל סכום שמעבר לשלושה מיליון שקל.
במקביל, נכנס לתוקף פטור משמעותי ממס שבח בעת מכירת דירה שנייה. עד כניסתה לתוקף של הוראת השעה, הפטור על מס שבח ניתן רק בעת מכירה של דירה אחת, ומי שרצה ליהנות שוב מהפטור נאלץ להמתין ארבע שנים לפני מכירת דירה נוספת.
עורכי דין, שמאים ומתווכים מסכימים כי הפטור ממס שבח מפתה יותר מהאיום של הכבדת מס הרכישה בדירה שנייה - כך שבמקרה זה לגזר משמעות רבה יותר מלמקל. "העלאת מס הרכישה על קניית דירות להשקעה מ-3.5% ל-5% ומ-5% ל-6% ו-7% היא צעד חסר חשיבות, חוץ מיותר גבייה של האוצר", אומר עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל תחום מיסוי נדל"ן במשרד אלתר. "אני לא מכיר מישהו שזה מה שמשנה את שיקוליו. זה לא משפיע על השוק בטווח הקצר והארוך. לא בגלל זה מישהו ידחה קנייה של דירה.
"ביחד עם צעדים נוספים זה יגדיל את היצע הדירות באלפים בודדים בשנה. זה לא ישפיע על הורדת המחירים בצורה דרמטית, אבל זה משהו. יש אנשים שמצאו עצמם עם כמה דירות, כמו בעסקות קומבינציה, והם יוכלו לנצל את מבנה המס כדי למכור אותן במקום לחכות ארבע שנים בין דירה לדירה", מפרט הורנשטיין.
הדבר נכון שבעתיים כשמדובר בדירות זולות, כמו אלה שמצויות בשפע בבאר שבע ובחיפה, שני מוקדי עלייה לרגל של משקיעים בשלוש השנים האחרונות. למעשה, בעוד הפטור ממס שבח הוא חדש לגמרי, המיסוי על דירה הוא רק הכבדה של מס קיים על רכישת דירה ראשונה - כך שבמקרה של דירות זולות מדובר בעלייה של 1.5% בלבד (מ-3.5% ל-5%).
"המשקיעים לא מספיק מודעים לשינוי"
אז כיצד משפיעים עד כה צעדי המיסוי החדשים? נכון שמאז החלתם עברו רק כמה חודשים וקשה להקיש, אך משקיעים הם ציבור ער וגמיש, שיכול לפעול בזריזות למימוש או ביצוע השקעות, אם הוא סבור שהדבר יגדיל את רווחיו. מסתבר שבשוק נרשם שינוי כבר קודם ליישום התקנות.
"בסוף 2010 נמכרו בשכונת רמות רמז בחיפה 130 דירות להשקעה לעומת 177 ב-2009", מספר צ'רנוביצקי. שכונת רמות רמז לא נבחרה במקרה - זוהי אחת השכונות החיפאיות המזוהות ביותר עם משקיעים, משום שהיא מאופיינת בשיכונים זולים וקרובה לטכניון ולאוניברסיטת חיפה.
"בעבר, ממוצע העסקות להשקעה ברמז היה כ-30%, כשב-2009 הממוצע עלה ל-50% ואפילו ל-60% מהעסקות - וכיום הוא חוזר לרמות הטבעיות", מוסיף צ'רנוביצקי.
ואולם, צ'רנוביצקי גורס כי לרגיעה בזירת ההשקעה אין קשר להוראות השעה החדשות וגם לא להקשחת תנאי המשכנתא. "זה תהליך טבעי בשוק - כשהמחירים עולים והתשואות יורדות, המוצר נהיה פחות אטרקטיבי". לדבריו, משקיעים מנסים למכור כדי לגרוף לכיסם את רווחי עליית המחירים, ולאו דווקא את הפטור ממס שבח.
"אני מרגיש שהמשקיעים לא מודעים מספיק לשינוי. זו הטבה אמיתית ונראה לי שהציבור לא מבין מה הוא קיבל. אין לזה שיווק אמיתי ובמקרים רבים אני מספר לאנשים על ההטבה. משקיעים מוכרים דירות עם או בלי הפטור משום שהמחירים גבוהים. גם אם היו צריכים לשלם מס שבח של 40-50 אלף שקל, הם היו מוכרים. ציפיתי שדווקא אנשים מן היישוב, שמחזיקים שתיים-שלוש דירות שקיבלו בירושה, ימכרו אותן וינצלו את ההטבה.
"נתקלתי במשקיעים שבחרו למכור דירה כדי לנצל את הפטור, אבל מול עוצמת ההטבה הייתי מצפה לצונאמי ולא לטפטופים. יכול להיות שבאזורי ההשקעה בחיפה הדירות ממילא זולות ומס השבח נמוך - אבל, לדעתי, זו הטבה ענקית גם באזורים כמו שלנו, וזו סיבה מספיק טובה לכל אחד למכור כיום. ייתכן שזה עוד יקרה; ההטבה רק נכנסה לתוקף", מסכם צ'רנוביצקי.
סוף לחגיגת המשכנתאות
אם נחזור לרוכשי הדירות, למטרת מגורים או השקעה, הרי שבמוסדות הרגולציה לא אוהבים את המצב שנוצר, שבו הרוכשים לוקחים משכנתאות בסכומים גדולים, בעיקר במסלולי ריבית משתנה. פרופ' סטנלי פישר, נגיד בנק ישראל, שהשתמש במכשיר הריבית כדי לייצב את שוק הנדל"ן ואת מערכת הבנקאות שמתדלקת אותו באמצעות המשכנתאות, לא חשב רק על המשקיעים כשהחל להעלות את הריבית - אך ברור שהוא מוטרד מהם.
לפני שנה בדיוק הסתכמה ריבית בנק ישראל ב-0.5%. כיום, שיעור הריבית הוא 3% (ריבית הפריים היא 4.5%). העלאת הריבית משפיעה ישירות על גובה ההחזר החודשי שמשלמים המשקיעים - ומקטינה את המרווח שנשאר בידיהם בין תשלום המשכנתא לשכר הדירה.
תשלומי המשכנתא גדלו במאות שקלים בחודש והברירה היחידה של המשקיעים היא להעלות את דמי השכירות כדי לשמור על המרווח. עם זאת, את גובה דמי השכירות קובע השוק. יתרה מזאת, העלאות הריבית הן מיידיות, אבל את חוזה השכירות אפשר לעדכן בדרך כלל אחת לשנה, כך שהמשקיעים צריכים לחכות לסיום חוזי השכירות כדי לנסות לעשות את ההתאמה לעלייה בריבית.
בנוסף, בסוף אפריל הנחית המפקח על הבנקים, דוד זקן, הוראה חדשה המגבילה את החלק במשכנתא של הריבית המשתנה לשליש מהסכום הכולל של המשכנתא. בקיצור, בחודשים האחרונים קשה הרבה יותר לקנות דירה בישראל, על אחת כמה וכמה דירה להשקעה.
"המשקיעים לא נעלמו, אבל הם מגלים יותר זהירות משום שמס הרכישה עלה וזה משפיע", אומר עו"ד שגיא גרינפלד ממשרד שגב, קידרון גרינפלד ושות', שנוסף על פעילותו המשפטית בתחום הנדל"ן, משקיע בעצמו באזור תל אביב, רמת גן וגבעתיים. " לכאורה מס הרכישה אינו משמעותי, אבל אצל לקוחות שעושים עסקות כדי לקנות להשביח, לשפץ ולמכור, לפעמים 15-30 אלף שקל זה כל הרווח הנקי. בנוסף, הריבית על המשכנתאות עולה ולמשקיעים שקונים כדי להשכיר את הדירה זה מכרסם ברווח החודשי. הוצאות המימון עולות והכדאיות הכלכלית של העסקה יורדת.
"ההוראה החדשה של פישר, להגביל את המשכנתאות שצמודות לפריים לשליש מהיקף המשכנתא, משפיעה פחות על המשקיעים. זה נכון שמשקיעים אהבו את המסלול הצמוד, כי הוא הכי זול - אבל בטווח הארוך זה לא משמעותי עד כדי כך שהם יוותרו על ההשקעה. בטווח המיידי, המשכנתא יקרה יותר ובשילוב עליית הריבית זה משפיע", מדגיש גרינפלד.
השוק משנה כיוון
נתונים ממקורות שונים מעידים על כך שהצעדים הללו משיגים את יעדם - דילול השוק ממשקיעים. אז למה ברבעון האחרון של 2010 נרשם גידול של כ-10% במספר הדירות שנרכשו להשקעה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2009? כי כבר בסוף השנה היה ידוע שהאוצר יכביד את מס הרכישה על דירות להשקעה, אם כי שיעור ההכבדה לא היה ידוע, והמשקיעים הזדרזו לרכוש דירות לפני שהגזירות ייכנסו לתוקף.
את השינוי בזירת ההשקעה בדירות מרגישים, כאמור, מתחילת 2011. ברבעון הראשון של השנה נרשמו ירידות חדות במספר ובשיעור הדירות שנרכשו למטרות השקעה, כשבמארס הגיע שיעורן ל-22% בלבד - לעומת 34%, כאמור, בסוף 2008. בנוסף, בשוק מעריכים כי ברבעון הראשון חלה עלייה במספר הדירות שמכרו משקיעים.
לא רק הקשחת התנאים הרגולטוריים בכל הקשור לרכישת דירה גורמת למשקיעים להסס. גם מחירי הדירות לא משאירים הרבה מקום לרווחיות, בעיקר בעסקות סיבוביות או בעסקות בזק שבהן משקיעים קונים דירה ומוכרים בתוך זמן קצר. קל להרוויח בשוק עולה. קל לקנות ולמכור אחרי שלושה חודשים ברווח של 200 אלף שקל, כשמחירי הדירות עולים בשיעורים דו-ספרתיים בשנה. אלא שהשוק של סוף 2010 ותחילת 2011 הוא שונה.
משקיעים חדשים יגלו שקשה לאסוף נכסים. לפני שלוש-ארבע שנים משקיעים צעירים הצליחו לבנות פורטפוליו של כמה נכסים, לעתים אפילו של יותר מעשרה נכסים, בזכות מחירי הנדל"ן הנוחים, הבנקים שאישרו משכנתאות בשיעור של 90% משווי הנכס, והריבית הנמוכה. מקדמי ההשקעה האלה נעלמו מן השוק בחודשים האחרונים.
"בחודש האחרון הגיע אלי משקיע שרצה לקנות דירת שלושה חדרים ברחוב הרוא"ה ברמת גן, שמיועדת לשיפוץ, במחיר של מיליון שקל", מספר גרינפלד. "אחרי שקיבל הצעת מחיר מקבלן שיפוצים ובדק את מס הרכישה ושכר הטרחה הוא הגיע ל-200 אלף שקל הוצאות נוספות. דירה כזו אפשר להשכיר ב-4,000 שקל - כך שתוספת של 200 אלף שקל מפחיתה את התשואה מ-4.48% ל-4%.
"מי שבמקצוע וחי את השוק יודע שנדל"ן זה לא כסף קל או גדול. משקיעים עם פחות ניסיון לקחו צעד אחורה. איסוף נכסים הוא הרבה פחות פשוט מלפני חמש שנים, אך עדיין קונים. מה שהנגיד הרוויח זה זהירות. שאנשים לא יקנו ויסמכו על המזל. המשקיעים מתמקצעים מעסקה לעסקה - מבחינת הידע לפני הרכישה, מהן הנסיבות הכלכליות וגם בהליכי השיפוץ והניהול. גם המשקיעים החדשים באים יותר מוכנים לעסקה.
"אותה דירה ברחוב הרוא"ה עלתה 650 אלף שקל לפני ארבע שנים והיה קל יותר לגלגל אותה הלאה. עכשיו, כשהיא עולה מיליון שקל, המשקיעים - גם החדשים - עושים יותר שיעורי בית", מסביר גרינפלד.
היציאה לפריפריה
המציאות בשוק הנדל"ן בכלל ובתחום הדירות להשקעה בפרט השתנתה. בעבר, משקיעים נהגו לקנות ולמכור דירות כדי לממש את ההשקעה ולהתגלגל לעסקה הבאה, ולהשבחת נכס אחר. אלא שברמת המחירים הנוכחית קשה להתקדם לנכס הבא. מה יעשה משקיע נדל"ן עם הכסף בתנאי השוק הנוכחיים? השוק לא מציע הרבה עסקות טובות מזו שיש לו ביד, וכשמוסיפים לכך את הירידה ברווחים הצפויים מהעסקות, כולל כתוצאה מהצעדים שנקטה המדינה, המצב אינו מזהיר.
"נניח שמשקיע רכש לפני שלוש שנים שתי דירות במיליון שקל כל אחת וכיום הן שוות 1.6 מיליון שקל", מדגים חיים לוי, מומחה בהשקעות נדל"ן, מחבר הספר "נדל"ן בג'ינס" וכותב טור שבועי במדור הנדל"ן של TheMarker. "נוצר שבח של 1.2 מיליון שקל בגין שתי הדירות, אבל בתנאים הנוכחיים הוא יכול למכור אותן וליהנות מהטבת מס בשווי 240 אלף שקל (20% מהשבח).
"משקיע שנשאר עם 3.2 מיליון שקל ורוצה לקנות בכסף הזה דירת חמישה חדרים להשקעה בתל אביב יקבל תשואה גולמית של 2.2%-2.4%. מצד שני, המדינה ייקרה את מס הרכישה על דירות להשקעה והוא צריך לשם מס מוגדל של כ-184 אלף שקל. אם הוא קיבל הטבה של 240 אלף שקל וקנס של 184 אלף שקל - האם כדאי לקנות דירה בתשואה של 2.5%?", תוהה לוי.
כיצד מתמודדים המשקיעים עם כללי המשחק החדשים? "משקיעים הולכים יותר לפריפריה, ושם קשה להם לקנות דירות לשיפוץ או נכסים בעייתיים, ולכן הם מעדיפים דירות מסודרות", מעריך איתי כץ, משקיע נדל"ן שהתחיל לרכוש דירות לפני כמה שנים וכיום מארגן קבוצות השקעה לרכישת דירות ושטחי משרדים. "הגדלת מס הרכישה משמעותית פחות למשקיעים, אבל המחירים הגבוהים - כן. לכן, משקיעים יותר במעגלים החיצוניים לתל אביב".
ומה קורה בפריפריה? גם שם מחירי הדירות עלו והתשואות ירדו, אך משום שבפריפריה עדיין ניתן למצוא דירות במחירים נמוכים, האזור עדיין מושך משקיעים. כל מה שנדרש זה הון עצמי של כ-100 אלף שקל, משימה אפשרית, ואפשר להתחיל להשקיע בנדל"ן.
באר שבע עונה בדיוק על הצרכים של המשקיעים, בעיקר בשכונות הקרובות לאוניברסיטת בן גוריון, שכונות ג' וד' - שם הסיכוי להשיג שכר דירה ראוי ולא להיתקע עם דירה ריקה הוא גבוה. הפריפריה לא מציעה את רווחי ההון הגדולים שנוצרים כשערך הדירה עולה במאות אלפי שקלים, כמו בערי המרכז, גם משום שהתשואה מעליית ערך של נכס בשווי 300 אלף שקל היא מוגבלת. עם זאת, פעילים בשוק הבאר-שבעי מספרים כי משקיעים באזור הצליחו לקנות ולמכור בתוך זמן קצר ולהרוויח כמה עשרות אלפי שקלים.
"אני בטוח ששיעור המשקיעים ירד משמעותית", אומר אוהד ורטש, שמאי מקרקעין מבאר שבע. "אבל זה לא רק בגלל הקשחת המשכנתאות; אני חושב שההיצע הצטמצם מאוד. זה שילוב של הרגולציה, המיסוי וצמצום ההיצע - הכל ביחד מוריד את היקף ההשקעות, אף שהן לא נעלמו.
"בבאר שבע ראיתי מחזור של השקעות, כשמשקיע אחד מוכר לשני. היו גם לא מעט מקרים שבהם מתווכים התקשרו ללקוח שקנה אצלם דירה בסוף 2009 אחרי חצי שנה או תשעה חודשים, והציעו למשקיע למכור את הדירה - כך שדירות עברו כמה ידיים מדי שנה", מוסיף ורטש.
אבי חיון, זכיין רי/מקס פלוס בבאר שבע, אומר שהתשואה שמניבות דירות בבירת הנגב מגיעה כיום ל-5.5%-7%, לעומת 9%-10% לפני שלוש-ארבע שנים. "מדובר בתשואות גבוהות יחסית לשאר המדינה ולתשואה מפק"מ - ולכן עדיין רואים משקיעים שקונים נכסים.
"אני לא רואה שינוי במספר המשקיעים. יש הרבה משקיעים שחיכו לפטור ממס שבח ומנצלים אותו כדי למכור דירות, אבל יש כאלה שחושבים פעמיים לפני שהם מוכרים, כי הם צריכים לקנות נכס אחר. אם תהיה להם עסקה כלכלית אחרת, יכול להיות שהם ימכרו נכסים", מסביר חיון.
גם מיקי מאירוביץ' ממיקי השקעות בבאר שבע מדווח כי אצלו העסקים לא נפגעו מהקשחת העמדות של הממשלה. "לקוחות שקונים דירות להשקעה לא תמיד לוקחים משכנתאות והצעדים של הנגיד לא מרחיקים אותם. אבל הצעדים האלה משפיעים על המשקיעים החלשים שצריכים משכנתא - דווקא אותם הוא חסם. המשקיעים שכבר התעשרו או כאלה שיש להם ירושות, ממשיכים לקנות. יש לי לקוח, רופא מהמרכז, שכל כמה חודשים אוסף 300-400 אלף שקל ומגיע לבאר שבע כדי לקנות עוד דירה, והוא ממשיך לקנות".
בבאר שבע לא חל שינוי משמעותי כי מדובר במחירי דירות ומשכנתאות נמוכים מספיק, כדי שההגבלות על המשכנתאות והריבית העולה לא יפגעו ביכולת של המשקיעים לבצע עסקות. אפשר לצפות שבערי המרכז - תל אביב, רמת גן וגבעתיים - המשקיעים יעצרו.
הקאמבק של פלורנטין
להב לוי משפירא נכסים בשכונת פלורנטין בתל אביב רואה בחודשיים האחרונים דווקא חזרה של המשקיעים. "עד לא מזמן היתה רגיעה של כחצי שנה בשוק. לדעתי, זה נבע בעיקר מהרעש בתקשורת לגבי בועה, מהצעדים של הנגיד, מהעלייה בריבית ומציפייה שזה יוריד את מחירי הדירות".
לוי מספר על עליות מחירים בשכונה הדרום תל-אביבית, אם כי גם לו אין הסברים משכנעים לכך. "לפני שלוש שנים, דירות שני חדרים נמכרו ב-650 אלף שקל. יש לי לקוח שמכר דירה כזו באחרונה ב-1.2 מיליון שקל. בשנה שעברה מכרנו דירה במיליון שקל ואחרי ארבעה חודשים מכרנו דירה צמודה באותו גודל ב-1.18 מיליון שקל. זו עלייה של 180 אלף שקל בארבעה חודשים".
לפי מתווכים הפועלים בפלורנטין, יותר מ-80% מהדירות בשכונה הן בבעלות משקיעים. רוב הדירות הן קטנות, שניים-שלושה חדרים לכל היותר, גם בפרויקטים החדשים. השכונה מאוכלסת בעיקר על ידי צעירים, שעל פי רוב אין באפשרותם לרכוש דירה. המשקיעים נהנים משוק שכירות משגשג, כשבהשוואה לתל אביב דמי השכירות שם עדיין נמוכים, והתשואות הגולמיות מגיעות ל-3%-4%.
המשקיעים הוותיקים לא עזבו את פלורנטין ולוי מדווח גם על סוג חדש של משקיעים שהגיעו לשכונה בשנה האחרונה: זוגות צעירים שמעדיפים לקנות דירה להשקעה על פני דירה למגורים. משקיעים אלה קונים למעשה דירה ראשונה, ולכן אינם נספרים כמשקיעים על ידי מינהל ההכנסות. אבל הם לא גורמים לעיוות משמעותי של הנתונים, שכן מדובר בנתח קטן מאוד מציבור המשקיעים.
"הם קונים דירה ב-1-1.2 מיליון שקל ומשכירים אותה ב-3,500-4,000 שקל בחודש. בכסף של השכירות הם משתמשים כדי לשכור דירה לעצמם במקום אחר ולכיסוי המשכנתא. הם לא יכולים לקנות דירת ארבעה חדרים בשביל עצמם, אבל רוצים להיות בעלים של איזשהו נכס. אני רואה אותם כבר שנה על בסיס יום-יומי. יש לנו לקוח, עורך דין בן 32 עם ילדים שגר בשכירות, שקנה דירת שלושה חדרים ומקבל עליה 5,500 שקל שכירות; הוא מתגורר בדירת גן של חמישה חדרים בכפר סבא ששווה 2 מיליון שקל", מספר לוי.
נועם דרסה, זכיין רי/מקס 100% בגבעתיים ורמת גן, מדווח על ירידה בפעילות המשקיעים בשתי הערים. "יש כמה סוגים של משקיעים. אלה שיש להם עבודה מסודרת והם קונים עוד דירה או שתיים; הפלח שלהם ירד קצת כי הם בעיקר מחכים לראות מה יקרה - אם הסנקציות החדשות ישפיעו. המשקיעים שקונים כדי לשפץ ולמכור עדיין פעילים, כי זו העבודה שלהם. הם צריכים להתמקח יותר על המחיר ולחפש יותר כדי למצוא דירה אטרקטיבית. הם גם מנצלים את הוראת השעה כדי למכור דירות ולממש עסקות ברווח.
"בעבר, למשקיעים היה אופי ברור - לקנות ולמכור, או לפצל ולהשכיר. כיום, משקיעים רבים הם אנשים רגילים שגילו שזה לא תחום כזה מפחיד. פעם אנשים פחדו בגלל התשואה הנמוכה מהשכירות, כ-4.5%. עכשיו הם מבינים שאם היו קונים דירה לפני שנה, אפילו על הנייר, הם היו יכולים למכור אותה ברווח של 200 אלף שקל בלי לעשות דבר. השוק בינתיים לא עוצר. מה שעוצר משקיעים זה החוסר ודאות", מסביר דרסה.
חיים לוי מוסיף: "השינויים במחירי הדירות, בריבית ובמבנה המס משפיעים באופן שונה על משקיעים שונים. למשקיע מתוחכם או מחפש תשואה יש מחירון אישי של תשואה מינימלית - אם הוא מחפש תשואה של 7%, הוא ימשיך לחפש אותה גם אם מדובר בהשקעות אלטרנטיביות. משקיעים שקנו ב-2007-2008 דירת שני חדרים בשכונת הדר בחיפה ב-190-210 אלף שקל וקיבלו דמי השכירות של 1,600 שקל בחודש, השיגו תשואה גולמית של כ-10%. נכון להיום, שכר הדירה כמעט לא השתנו, אבל מחיר הדירות עלה לרמה של 420-430 אלף שקל - כך שהתשואה הגולמית ירדה לכמעט 6% ומשקיע מתוחכם רוצה להשיג גם כיום 10%.
"האמיצים יעברו לחו"ל"
"אלא שגם בפריפריה התשואה בשוק ירדה לרמות של 6%-8%, ומי שרוצה להשיג תשואות גבוהות יותר לא ימצא השקעות מתאימות בישראל. למשקיע כזה פתח משרד האוצר דלת להשקעות בחו"ל, שכן הוא יכול למכור את נכסיו כאן, ליהנות מעליית המחירים ומהפטור ממס שבח - ולחפש תשואות גבוהות בחו"ל. אבל רק האמיצים יעברו לחו"ל.
"יש משקיעים סולידיים עם ראייה לטווח ארוך, שכל מה שמעניין אותם זה ההשקעה עצמה. "הם יודעים שהמחירים גבוהים והתשואה נמוכה, אבל הם מצפים ששכר הדירה יעלה וידביק את העליות במחירי הדירות. הם פחות מוטרדים ממחירי הדירות, שאולי יירדו בטווח הקצר, אבל יקפצו שוב בעוד חמש או שבע שנים", מסביר לוי.
לדבריו, מבין שלושת טיפוסי המשקיעים - מחפש התשואה שעובר להשקיע בחו"ל, מחפש התשואה שמעדיף לעצור את ההשקעות והמשקיע הסולידי - המשקל של אלה העוברים להשקיע בחו"ל הוא הקטן ביותר מטעמים של פחד וקשיי ניהול; רובם מבצעים את העסקות בשלט רחוק, באמצעות מתווכים ואנשי ביניים ולא נוסעים כדי לבדוק את הנכסים בעצמם