רוצים דירה? כל הטיפים להשגת הלוואה נכונה

הנתונים המתפרסמים בחודשים האחרונים לא משקרים: משרד האוצר ובנק ישראל אמנם מנסים ומפעילים צעדי צינון בשוק הדיור בארץ, אבל הביקושים לדיור אינם ממהרים להתמתן, וההיצע אינו מתרחב באופן הדרוש. התוצאה - מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות.

כשמצרפים לכך את מדיניות המשך העלאת הריבית של בנק ישראל עד להחזרתה לרמה "נורמאלית", מיוצרת מציאות המקשה הן על רוכשי הדירות הפוטנציאליים והן על הדיירים הקיימים, המחזירים משכנתא מידי חודש.

כאשר מחירי הדירות עולים במהירות, כפי שהיה בשנתיים האחרונות, רוכשי הדירות - ובמיוחד רוכשי הדירה הראשונה - מנסים למצות את כל האפשרויות בכדי להגיע לקנייה של הדירה המיוחלת. הרוכשים שוברים חסכונות ולווים ממכרים וקרובים, ולבסוף נוטלים משכנתא שהחזר החודשי שלה "מגרד" את גבול היכולת ההחזר שלהם - אחרי שכבר החליטו לקצץ בכל הוצאה אחרת שעוד אפשר היה לקצץ בה. ולמרות כל זה, לאחר מספר חודשים הם מגלים בכל זאת להפתעתם שההחזרים החודשיים של המשכנתא בריבית משתנה עלו, וכל החישובים האופטימיים שלהם לגבי יכולת ההחזר כבר אינם רלוונטיים.

אז מה עושים? כלכלני מקרו ויועצי משכנתאות מציעים מספר המלצות, העשויות לכוון את רוכשי הדירות להלוואות הבנקאיות הנכונות לדירה המיוחלת.

אלכס זבז'נסקי, כלכלן ראשי בדש ברוקראז', ממליץ לצרכנים השוקלים לרכשו דירה באמצעות מימון בנקאי. "נצלו את 30% המותרים מסך המשכנתא בהלוואה בריבית משתנה על בסיס ריבית פריים - אך את היתרה תשקלו לקחת בהלוואה בריבית שקלית לא צמודה".

"רוכשי הדירות מתלבטים לעיתים איזה משכנתא כדאי לקחת. הלהיט של התקופה האחרונה הייתה הלוואה על בסיס ריבית פריים (ריבית משתנה), המתואמת לריבית בנק ישראל. בגלל שהריבית במשק הייתה נמוכה מאוד בשנתיים האחרונות, המשכנתאות על בסיס פריים הפכו למבוקשות ביותר, אבל הריבית במשק אינה צפויה להישאר כה נמוכה לנצח ועלולה להפתיע לרעה את נוטלי המשכנתאות".

"בנק ישראל ראה את הסיכון במצב שנוצר - גם ללקוחות הבנקים וגם לבנקים עצמם, שעלולים לעמוד מפני גל של לווים המתקשים להחזיר את המשכנתא, ואסר על מתן של יותר מ-30% מהמשכנתא בריבית משתנה", אומר ז'בז'נסקי. "בישראל בדרך כלל האלטרנטיבה המקובלת ביותר, שהייתה גם השולטת במשך שנים רבות, היא המשכנתא צמודת מדד המחירים, אבל חשוב לדעת שקיימת אלטרנטיבה נוספת - והיא ההלוואה בריבית שקלית קבועה ולא צמודה".

"היתרון של מסלול בריבית קבועה ולא צמודה טמון בכך שההחזר שלה יישאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, ולא משנה מה יקרה עם הריבית במשק או עם מדד המחירים לצרכן, עם הדולר ועם כל דבר אחר. הלווה תמיד ישלם את אותו הסכום", מסביר ז'בז'נסקי. "אפשר מלכתחילה לתכנן את תקציב המשפחה, בלי לחשוש שהחזר על המשכנתא יעלה ויהרוס את התוכניות".

המשכנתא בריבית שקלית קבועה ולא צמודה מאוד פופולרית בחו"ל, אך בישראל היא קיימת רק כשלוש שנים, ורק כ 2%-3% מהלווים נוטלים אותה. הבנקים משום מה לא נוטעים לקדמה.

עם זאת, קיים כיום חיסרון בולט למסלול הקבוע ושאינו צמוד - עלותו. הריבית שמצמידים הבנקים למשכנתא מסוג זה היא בד"כ בגובה של כ-5.5%-6%, לעומת ריבית של כ-4.25% בלבד בהלוואות על בסיס ריבית פריים. בהלוואות הצמודות, לעומת זאת, משלמים ריבית של כ-2.5%.

"אף על פי כן, הלווים לא לוקחים משכנתא לשנה, אלא לתקופות של 10, 20 ואף 30 שנה. מה תהיה הריבית שישלם הלווה בעתיד?", אומר זבז'נסקי. "בהלוואה צמודה צריכים להוסיף אל הריבית את העלייה במדד המחירים, ובשנה האחרונה הייתה אינפלציה של 4%. גם אם נסתכל ב-4-5 השנים האחרונות, האינפלציה הייתה כ-3.5%-4% - כלומר, אם מדד המחירים ימשיך לעלות בשיעור דומה, ישלם הלווה ריבית סופית של כ-6.5%-5.5%, התלויה באינפלציה במשק".

אז נכון שבהלוואה בריבית פריים הריבית שמשולמת היום זולה בכ-1.25%-1.5% מהלוואות בריבית שקלית קבועה, אבל המצב יכול להשתנות בקלות כאשר הריבית של בנק ישראל תעלה על פי התחזית של בנק ישראל עצמו. במידה והריבית תעלה בעוד שנה מהרמה של 3.25% כיום לרמה של 4.5%, ישלם הלווה במסלול פריים ריבית של 5.5% - דומה לריבית קבועה.

"בעוד שנה ההלוואה בריבית שקלית קבועה תשתווה להלוואות מסוגים אחרים, ואולי אף תהיה זולה יותר, כאשר היתרון המשמעותי שלה זה ודאות ושקט נפשי לרוכשי הדירות - שהם הפרמטר החשוב ביותר בחיים הלחוצים של זוגות הצעירים, ואחרים שקונים דירות במחירים הגבוהים של היום", מסכם זבז'נסקי.

איל ליבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת T-I-M העוסקת בייעוץ פיננסי לנוטלי משכנתאות, מצטרף לדעתו של זבז'נסקי, וממליץ לאזן את המשכנתא בעזרת מרכיבים שונים שיפזרו את הסיכון שבה - שימוש בזכאות של משרד השיכון, לדוגמה.

לרשות זכאי משרד השיכון שנטלו משכנתא מהמדינה עומדות ועדות של משרד השיכון, המוסמכות לפרוס חובות לתקופה ארוכה ובמקרים מיוחדים אף למחוק חלקים ניכרים מהחוב. הוועדות מטפלות בפניות של חייבים שבסכומי הכסף שלקחו למשכנתא נכללת גם הלוואה ממשלתית, וביניהם זוגות ותיקים, עולים חדשים, רווקים מעל גיל 30 במרכז הארץ, רווקים מעל גיל 21 באזורי פיתוח, משפחות חד הוריות, דיירי שכונות שיקום, משפחות המתגוררות בתנאי מצוקה, רוכשי דירות באזורי פיתוח ובעלי דירה חלקיים.

ועדה נוספת, ועדה עליונה, הוקמה על ידי משרד הבינוי והשיכון לטיפול בחייבים המפגרים בתשלומי המשכנתא. הוועדה מאפשרת פריסת חובות לתקופה ארוכה יותר, וביצוע חישוב מחודש של הלוואות - ובכך להקל על נטל התשלומים בפריסה מחדש.

ועדה בין משרדית נוספת מוסמכת לפרוס חובות לתקופה ארוכה אף יותר מהוועדה העליונה לחריגים וערעורים, ובמקרים מיוחדים אף למחוק חלקים ניכרים מהחוב. פנייה לוועדה, אשר הוקמה על ידי משרד האוצר בשיתוף עם משרד הבינוי והשיכון, החשב הכללי ונציג הבנק,נעשית רק באמצעות הבנק. פריסת החובות מותנית בדרך כלל בהסכמת הבנק, אולם ברוב המקרים יש הסדר מקדים בין הבנק לבין הוועדה.

על פי חוק, מטרת הוועדה להקל בפירעון תשלומי החזרי ההלוואה בשל מצבו הכלכלי של הלווה. לפיכך נבחן מצבו הכלכלי של הלווה, תוך התייחסות למסמכים ונתונים שהעביר לוועדה. בנוסף מכין נציג הבנק את כל החומרים הרלוונטיים לדיון בבקשה, כגון מצב ההלוואה, היסטוריית פיגורים, החלטות וועדה קודמות וכדומה. חלקו של נציג הבנק בוועדה זהה לחלקם של שאר חברי הוועדה, וההחלטה בה מתקבלת על פי דעת הרוב, ובה משתתפים כל החברים.

"בכל מקרה דרושה בקשת הלקוח להעברת המקרה לדיון בוועדה, אך הבנקים לא ממהרים להציע זאת ללקוח", מסביר ליבוביץ'. "בדרך כלל כשחוב מתרחב למימדים גדולים, התיק עוזב את טיפולו של הבנק ומועבר לעו"ד ששכר טרחתו נקבע בדרך כלל מיתרת החוב, ועל כן אינו ממהר לשתף הלקוח וליידע אותו כי קיימת האפשרות של פניה לועדה בין משרדית".

על פי משרד האוצר, הוועדה הבין משרדית הוקמה מכוח חוק הגנה על נוטלי הלוואות לדיור. חברים בוועדה הם נציג משרד האוצר, נציג משרד השיכון ונציג הבנק באמצעותו הועמדה ההלוואה. עם זאת, בסמכות וועדה זו לדון אך ורק במשכנתאות בסיוע ממשלתי. בשנת 2009 טיפלה הוועדה בכ-5,300 בקשות, מתוכן כ-70% נענו בחיוב. בשנת 2010 טופלו כ-4,750 בקשות, וגם מתוכן כ-70% נענו בחיוב.

"ניתן להתרשם על פי הנתונים ממיעוטן של הפניות מצד אחד, אולם מההיענות של המדינה ברוב המקרים לסייע למי שמתקשה בהחזר המשכנתא", מסביר ליבוביץ'. "בעשור האחרון התמעטו מאד זכאי משרד השיכון שמימשו את זכאותם, בעיקר משום שהריבית שבנק ישראל מציע גבוהה מזו שמציעים הבנקים למשכנתאות. וכך למרות שאזרחים רבים יכולים לקבל סיוע מהמדינה, בחרו שלא לעשות כן".

לנקלעים לקשיים אמיתיים בהחזר הלוואה למטרת הדיור, אשר סיכוייהם להחזיר את החוב בטווח הארוך הם נמוכים מאוד, ממליץ ליבוביץ' לבחון את האפשרות של מחזור המשכנתא. "אם הלווה צופה קושי נקודתי לעמוד בהחזר בחודש מסוים, נכון יעשה אם ייזום פניה לבנק ויבקש להגדיל באופן זמני את מסגרת האשראי או להפסיק זמנית את הגבייה - לרוב לשלושה חודשים", מסביר ליבוביץ'. "אך ככל שחל שינוי לרעה קבוע בהכנסתו, פיתרון הפסקת הגבייה אינו מתאים יותר למצב, וכדאי לפנות לבנק בבקשה להתאים את ההחזר להכנסה הקיימת. על ידי מחזור הלוואה, למשל, ניתן לפרוס את התשלום לתקופה ארוכה יותר, כדי להקטין ההתחייבות החודשית".

קיימים מסלולים שתמיד ניתן לבחון במסגרתם אפשרות מחזור - משכנתאות במסלול שקלי צמוד מדד, בריביות הקבועות, וכיום גם בריבית הפריים. ניתן תמיד לעבור ממסלול צמוד מדד למסלול של ריבית הפריים, תוך בחינה של גובה עמלת הכיוון שתשולם בשל כך. "יש להבין כי משמעות מחזור המשכנתא היא נטילת משכנתא חדשה, וסילוק המשכנתא הישנה,, מסביר ליבוביץ'. "גובה עמלות הסילוק מחושבת על פי נוהלי בנק ישראל, בהתאם לריבית הממוצעת במשק באותה תקופה. במידה וממוצע ריבית המשכנתאות ביום הסילוק גבוהה מהריבית הנקובה בהלוואה, הרי שלא יחול כל קנס, ובכפוף להודעה מראש, עד 10 ימים, על הכוונה לסלק את ההלוואה".

עם זאת, על הלווה לזכור כי למחזור ההלוואה ישנה השפעה כבדת משקל בשל העלויות הגבוהות הנגזרות מכך. לכן יש לבחון את האפשרויות העמודות לרשותו. "אחת האפשרויות היא להשאיר את תקופת ההלוואה המקורית, ולגרום להקטנת ההחזר החודשי על ידי הוזלת הריביות,, מסביר ליבוביץ'. "אפשרות נוספת היא להשאיר את ההחזר החודשי כפי שהוא, אך להקטין את יתרת התקופה המקורית - הרציונאל הוא לקבל הלוואה בריביות נמוכות יותר לעומת אלו שנתנו ולבקש הלוואה לתקופה קצרה יותר".

ליבוביץ' ממשיך להציג אפשרויות מחזור נוספות. "עוד אפשרות היא להגדיל את החזר החודשי לעומת מה ששולם עד היום, ובכך להקטין אף מעבר לכך את יתרת תקופת הלוואה. אפשרות נוספת היא פריסת ההלוואה מחדש ולתקופה ארוכה יותר מההלוואה הנוכחית, ובכך להקטין את ההחזר החודשי".

"חשוב מאוד שהמשכנתא תותאם לאורח החיים של המשפחה, ולכן זה לא יהיה נורא להאריך את ההלוואה בכמה שנים", הוא מסביר. "זה לא הצעד הכלכלי ביותר, אך לעיתים הוא כורח המציאות ואף מהווה צעד חכם של הלווים".

לקוחות שלא עושים ביטוח דרך בנק אלא דרך חברות חיצוניות עלולים להיכנס למצב מסוכן אם התשלום החודשי של הפרמיה, בגובה של מאות שקלים, לא תכובד. הלקוח יכול להיכנס למצב מסוכן מאוד במידה ויהיה צורך להפעיל את הפוליסה ויתברר כי זו בוטלה - הבנק עלול להחליט להעמיד בעקבות כך את כל יתרת החוב של המשכנתא לפירעון מיידי.

במקרה של אי כיבוד הוראת הקבע צובר החוב ריביות, בנוסף לעמלת החזר בה מחויב הלקוח. במצב שכזה, מוטב לפנות למחלקת הגביה של הבנק ולבקש כי יפרסו את החוב לתשלומים בכרטיס האשראי. "סביר להניח כי אם הלווה התנהג באחריות עד כה ועמד בהתחייבויותיו הקודמים, יסכים הבנק לפרוס את יתרת החובה ולסייע ללקוח להיחלץ מהמצב אליו נקלע", סבור ליבוביץ'.