מחירי הדיור הגואים הוציאו שלשום עשרות אלפי מפגינים לרחובות תל אביב. המפגינים מחו על חוסר היכולת של חלקים הולכים וגדלים באוכלוסייה לרכוש דירה, ועל ההוצאה ההולכת וגדלה הנדרשת מהם על מנת לשכור דירה. אבל מאחורי הקלעים של שוק הדיור מסתתרים הרבה מאוד אנשים ששוק הדיור הגואה הוא תופעה מבורכת בעיניהם.
מבדיקת TheMarker עולה כי בין 2003 ל-2011 נרכשו בישראל 218 אלף דירות להשקעה. דירה להשקעה נחשבת כזו שנרכשת על ידי אדם שיש בבעלותו כבר דירה אחרת.
לפי הניתוח, הרוב המוחלט של הדירות להשקעה (60%) נרכשו דווקא על ידי משקיעים קטנים - כאלה שרכשו את דירתם השנייה להשקעה מעבר לדירת מגורים אחת שכבר היתה ברשותם. מדובר על קצת יותר מ-131 אלף איש שהחליטו להשקיע את כספי החיסכון שלהם, לרוב תוך ניצול רמות הריבית הנמוכות של השנים האחרונות, כדי לרכוש דירה יחידה להשקעה.
40% האחרים מסך הדירות להשקעה נתפסו על ידי "אספני דירות". מנתוני מינהל הכנסות המדינה עולה כי כ-32 אלף איש רכשו דירה שלישית או יותר. כ-21 אלף איש רכשו בין 2003 ל-2011 שתי דירות להשקעה, קרוב ל-8,000 איש רכשו שלוש-ארבע דירות להשקעה, וקרוב ל-2,600 איש רכשו יותר מחמש דירות בתקופה של שמונה שנים.
עוד עולה מהנתונים כי 256 איש רשמו על שמם במהלך התקופה 10 דירות להשקעה או יותר. אלה רשמו בממוצע 15 דירות כל אחד. קטגוריית אנשים זו, מציינים באוצר, אינה מייצגת בהכרח משקיעים סדרתיים בשוק הדיור הישראלי. ברוב המקרים מדובר על עורכי דין המתפקדים כנאמנים ורושמים על שמם נכסים כאשר בעל הנכס מבקש להישאר בלתי מזוהה. תופעה זו, אומרים בשוק, נהפכה להיות נפוצה מאוד בחודשים האחרונים עם התגברות הלחץ של ממשל אובאמה להגברת גביית המס.
העלאת מס הרכישה מיתנה את המגמה
ישראלים קנו דירות להשקעה מאז ומתמיד. עם זאת, מניתוח הנתונים של מינהל הכנסות המדינה עולה כי התופעה גדלה והתרחבה באופן משמעותי בעשור האחרון. ב-2002, 22.4% מסך העסקות בשוק הדיור היו לרכישת דירה להשקעה, וב-2010-2011 שיעור הדירות להשקעה הגיע ל-30% - כמעט אחת מכל שלוש דירות.
שיעורי הריבית הנמוכים של השנים האחרונות, כמו גם ההתאוששות הכללית של המשק הישראלי משנות האינתיפאדה השנייה, הביאו להתאוששות הענף כולו ועודדו רכישת דירות באופן כללי. מספר העסקות הכולל ב-2010 הגיע לשיא של 104 אלף, לעומת רמת השפל של 2002 - 64 אלף עסקות.
בעוד מספר העסקות הכולל גדל ב-60% בין 2002 ל-2010, מספר עסקות הרכישה של דירות להשקעה גדל באותה תקופה בשיעור כפול - של 120%. כך הגיע מספר העסקות לרכישת דירה להשקעה ב-2009 וב-2010 לרמת שיא של יותר מ-31 אלף דירות להשקעה כל שנה, לעומת 14-17 אלף דירות להשקעה ב-2002-2003.
השיא מאחורינו
נראה כי נקודת השיא כבר מאחורינו. בסוף 2010 הכריזו באוצר על העלאת מס הרכישה לדירות להשקעה ב-1.5%-2%. המשמעות הכספית עבור רוכשי הדירות להשקעה ברורה: בדירות בשווי מיליון שקל מדובר על עלות נוספת של 15 אלף שקל; בדירה של 2 מיליון שקל מדובר על תוספת תשלום של 25 אלף שקל; ובדירה העולה 3 מיליון שקל, ישלם המשקיע תוספת מס רכישה של 45 אלף שקל.
לכאורה, לא מדובר על סכומים גדולים. ברוב עסקות הנדל"ן, הוצאות העסקה הכוללות עלויות תיווך ושכר טרחת עו"ד גבוהות מהעלויות הנוספות שהטיל האוצר בצעד זה. ואולם מנתוני הרבעון הראשון של 2011 עולה כי היתה לצעד זה השפעה - חלקם של המשקיעים בשוק הדיור ירד לרמה של 25.8% - הנמוכה ביותר מאז 2004.
בדו"ח המינהל לרבעון הראשון עולה כי לא רק שיש האטה במספר הדירות שנרכשו להשקעה, אלא גם שיש האצה במספר הדירות להשקעה שנמכרו. כלומר, המשקיעים יוצאים מהשוק. אינדיקטורים ראשוניים לגבי הרבעון השני מורים כי יש האצה נוספת במכירת דירות להשקעה.
אחת האפשרויות העומדות בפני ראש הממשלה, בנימין נתניהו, ושר האוצר, יובל שטייניץ, לבלימת העלייה במחירי הדיור - היא ריסון נוסף של הביקוש לרכישת דירות על ידי משקיעים. היתרון הגדול של צעד מעין זה הוא המיידיות שלו: על הוראת השעה האחרונה הכריז שר האוצר ללא צורך בתהליכי חקיקה מסורבלים ובניית פרוצדורות מורכבות שאורכות זמן רב.
גם התוצאות של מהלך כזה הן מיידיות. ההעלאה המתונה של מס הרכישה בסוף 2010 הביאה לירידה של 30% במספר העסקות לרכישת דירות להשקעה. העלאה אגרסיבית יותר עשויה לרסן את הביקוש לדירות להשקעה ולצנן את המחירים כמעט באופן מיידי. יותר מכך - צעד כזה עשוי לשנות לחלוטין את המאזן בין משקיעים ומבקשי דיור, ויקל את מצוקת הדיור של האחרונים.
רכישת דירות להשקעה לוחצת את מחירי הדירות כלפי מעלה. מי שרוכש דירה להשקעה נהנה לרוב מבסיס כלכלי מוצק יותר, שמקנה לו יתרון גם בהשגת משכנתא לרכישת נכס נוסף. הדבר נכון במיוחד לאור ההקשחה בתנאי מתן המשכנתאות של השנים האחרונות והגבלת שיעורי המימון ל-60% מערך הנכס. רוכשי הדירות להשקעה, שמחזיקים בבעלות נכס אחד לפחות ונהנים לרוב מרמת הכנסה גבוהה יחסית, מסוגלים להעמיד לבנקים הון התחלתי גבוה מספיק ולקבל תנאי מימון טובים יותר.
מאידך, הדירות הנרכשות להשקעה ממתנות את עליות מחירי השכירות. הגידול שנרשם בהיצע הדירות להשכרה הביא לכך שמחירי השכירות בדירות למגורים עלו בשנים האחרונות הרבה פחות ממחירי הדירות: סעיף הדיור במדד המחירים, המודד את השינויים בשכר הדירה, עלה בשנתיים האחרונות בשיעור מצטבר של 11.5%. מחירי הדירות בפועל, לעומת זאת, זינקו בתקופה בשיעור של 36%.
לכן, בלימת תהליך הגידול ברכישת דירות להשקעה עלולה להביא לצמצום בהיצע הדירות להשכרה ולעליית מחירי השכירות. באופן פרדוקסלי, הדבר עלול להתבטא דווקא בהאצה במדד מחירי הדיור, המבוסס בעיקר על מחירי השכירות, ובשיעורי אינפלציה גבוהים יותר.
הנתונים מוטים כלפי מטה
נתוני מינהל הכנסות המדינה באשר למספר הדירות להשקעה מוטים כנראה כלפי מטה. רבים מהמשקיעים בשוק הדיור מעדיפים לרשום את הדירה שהם רוכשים להשקעה על שם קרוב משפחה, כדי שלא לשלם את מס גבוה יותר. בנוסף, מעורבותם ההולכת וגדלה של תושבי חוץ בשוק הדיור, לא באה לידי ביטוי במלואה בנתונים.
ההגדרה של דירה להשקעה על פי רשות המיסים היא כל דירה מעבר לדירה ראשונה בישראל. הנחת המוצא של רשות המיסים היא שדירה ראשונה משמשת למגורים, ומעבר לכך מדובר על השקעה.
כאשר מדובר על תושבי חוץ, הנחה זו לא בהכרח נכונה. תושבי חוץ רבים ניצלו בשנים האחרונות את רמת הריבית הנמוכה ואת שער החליפין הנוח כדי לרכוש דירה בישראל המיתוספת לנכסים שאותם הם מחזיקים במדינות המוצא שלהם. דירה כזו תסווג על ידי רשות המיסים כדירה למגורים, למרות היותה דירה להשקעה.