פתרון למצוקה? עידוד בנייה להשכרה בתמיכת המדינה

ארגונים פילנתרופיים בישראל מציעים פתרון חדשני למצוקת הדיור: עידוד השקעה חברתית של הציבור בבנייה להשכרה ארוכת טווח, באמצעות הגופים המוסדיים בשוק ההון.

צוות חשיבה של ארגון "יד הנדיב" , בהשתתפות יורם אריאב, לשעבר מנכ"ל האוצר, אלה אלקלעי, אלי אשרף ודידי לחמן-מסר, העלה את ההצעה בפני מנכ"ל משרד האוצר, חיים שני, שעשוי לפתוח בבדיקות ראשוניות שלה. בשלב זה מדובר בהצעה כוללנית בלבד, מבלי שגובשו הפרטים. עם זאת, הרעיון הוא לעודד השקעה בבנייה להשכרה באמצעות תמיכה של המדינה - תמיכה שתינתן בהוזלת הקרקע או בהבטחת תשואה מינימלית לפרויקט לאורך 30 שנה.

הארגונים מציעים לבחון את המודל שנעשה בכביש 6: הכביש נבנה בידי גוף עסקי (אפריקה ישראל) למטרות רווח. עם זאת, המדינה איפשרה את ביצוע סלילת הכביש בכך שנתנה ליזם רשת ביטחון (הבטיחה הכנסות מינימליות).

המדינה אכן הפעילה את רשת הביטחון בשנים הראשונות להפעלת הכביש, אך מיד לאחר שהכביש התבסס ונפח התנועה בו גדל, המדינה לא נזקקה יותר להפעלת רשת הביטחון ואף נהנתה מנתח מרווחי הכביש - כתמורה על רשת הביטחון שנפרשה. כך המדינה הרוויחה את התשואה החברתית מבניית כביש נחוץ, ואפילו לא הפסידה כסף.

ההצעה היא לבחון מודל דומה גם כדי שיעודד בנייה להשכרה. כיום אין בנייה להשכרה בישראל מאחר שהתשואה בהשכרה היא נמוכה מאוד ולא כדאית. בנוסף, ניהול של מגדלי דירות להשכרה דורש מאמץ תפעולי רב. לפיכך, ההצעה היא שהמדינה תתמוך בבנייה להשכרה - שהיא רצויה מבחינת המדינה - באמצעות סבסוד הקרקע ופרישת רשת ביטחון לתשואה מינימלית.

גם הגופים המוסדיים בשוק ההון עשויים להתענין בהשקעה בבנייה להשכרה לטווח ארוך. בניין דירות להשכרה הוא נכס מניב, יציב יחסית, במשך שנים ארוכות, וזה בדיוק סוג ההשקעות שגופי החיסכון הפנסיוניים מעוניינים בהם. מבחינת המוסדיים, רשת הביטחון עשויה להפוך את ההשקעה לכדאית. גם מבחינת המדינה זו עשויה להיות השקעה כדאית - כך המדינה גם תעודד בנייה להשכרה, וגם תביא לכך שמי שייהנו מהסובסידיה הממשלתית הם עמיתי קרנות הפנסיה ולא יזמים פרטיים.

זו מהותה של ההשקעה החברתית - השקעה כלכלית, שנעשית כדי לעודד מטרות חברתיות. בהשקעה שכזו בדרך כלל נדרש תיווך של המדינה, מאחר שהרווח שהיא רואה מההשקעה כולל גם את התמורה החברתית למשק - ולכן למדינה כדאי לעודד השקעות מעין אלה בכך שהיא מסבסדת במידה חלקית את התשואה למשקיע. בעולם התחום של ההשקעות החברתיות התפתח מאוד, ונהפך לאחד ממקורות המימון העיקריים של ארגוני המגזר השלישי. בישראל התחום עדיין נמצא בחיתוליו.