סבסוד ופיקוח: כך נלחמים במחירי הדיור בעולם

מחאת הדיור צוברת תאוצה, והחיפוש אחר פתרונות אפשריים לבעיות שהיא מציפה עלה לראש סדר העדיפויות. השאלה הגדולה כיום היא כיצד ניתן לספק פתרונות דיור מוזלים עבור מעמד הביניים והמעמדות הנמוכים. בחינה של מנגנונים שונים, המיושמים בעולם על מנת למתן את מחירי הדיור, על יתרונותיהם וחסרונותיהם, יכולה לספק רעיונות למנהלי המאבק ולמקבלי ההחלטות בישראל.

בגרמניה למשל, הממשלה מפקחת על מחירי השכירות ומונעת מהם לעלות בחדות. כמו כן, החוק לא מאפשר לפנות דייר מהדירה כל עוד הוא משלם את שכר הדירה. השוק הגרמני גם נהנה מהיצע גדול של דירות, מה שמקל את הלחץ על מחירי הדירות והשכירות.

באמסטרדם פועלות אגודות שלא למטרות רווח, המחזיקות בדירות רבות אותן הן משכירות במחירים נמוכים של 450-500 יורו לדירה במרכז העיר. כמו כן, פועלות בהולנד גם ועדות מיוחדות שתפקידן לטפל בתלונות של שוכרים כלפי בעלי בתים המפקיעים מחירים.

אפילו בניו יורק הקפיטליסטית יש פיקוח על שכר הדירה, ובעלי הבתים לא יכולים להעלות את המחירים משנה לשנה ביותר מ-3.75%. 64% מהדירות בניו יורק נמצאות תחת פיקוח. עם זאת, דירות המושכרות ביותר מ-2,500 דולר יוצאות מהפיקוח.

יישום הפתרונות השונים נתקל בבעיות רבות. כך לדוגמה, באמסטרדם יש היצע מצומצם של דירות, ועל מנת להשיג דירה מהאגודות יש להמתין כשמונה שנים. כמו כן, בעלי בתים רבים מנצלים את הביקושים הגדולים ודורשים מחירים גבוהים מהמותר, מתוך תקווה שמחפשי הדירות הנואשים יסכימו לשלם. כמו כן, בעיר התפתח שוק שחור, שבו שוכרי דירות מהאגודות משכירים את דירותיהם בשכירות משנה תמורת מחירים הגבוהים במאות אחוזים מהמחירים המפוקחים. גם בשוודיה, שבה מחירי השכירות מפוקחים, נוצר מחסור בדירות, וכתוצאה מכך הרוכשים נאלצים להמתין תקופות ארוכות עד לקבלת דירה, ונוצר שוק שחור.

הבריטים מודאגים מעליות המחירים בשוק הנדל"ן, ודוחקים בממשלה לפעול. שכר הדירה זינק בשנה האחרונה בלונדון ב-6.4%, בצפון מזרח אנגליה ב-5.1%, ובאזור מרכז אנגליה בכ-4.6% - הרבה יותר משיעור העלייה בשכר במדינה בתקופה זו. שכר הדירה הממוצע באנגליה ובווילס עבר כבר את ה-700 ליש"ט.

ממשלת בריטניה מנסה להרחיק את הדיור בר ההשגה, המיועד לשכבות החלשות באוכלוסייה, ממרכזי הערים, בהם הנדל"ן יקר. המתנגדים טוענים כי פעולות אלה רק יפגעו באוכלוסיות החלשות ממילא, מכיוון שהן ירחיקו אותן ממרכזי העבודה והמרכזים החברתיים שלהן.

בבריטניה קיימים מנגנונים שונים שנועדו לתת מענה לדיירים שחושבים כי בעלי הדירות שלהם גובים מחיר גבוה מדי, אך רוב שוכרי הדירות בממלכה מתלוננים כי המנגנונים לא יעילים, וכי הממשלה לא עושה דבר נגד בעלי דירות המזניקים את שכר הדירה.

צרה נוספת הנוחתת על המשכירים הבריטים היא תקופת השכירות. בעוד שבארץ נפוצה תקופה של שנת שכירות, החוזים הנפוצים בבריטניה הם לתקופה של חצי שנה, וגם חוזים המתחדשים כל חודש הינם פופולאריים.

בעלי דירות בבריטניה לא יכולים לדרוש מהשוכרים לפנות את הדירה לפני תום החוזה אם אלה לא הפרו את חוקי השכירות (תשלומי שכר דירה, שמירה על הנכס וכדומה). בכל מקרה, בעלי הדירות נדרשים לתת לדיירים התראה של חודשיים לפני סיום החוזה במקרה שהם לא מעוניינים לחדש אותו עם הדיירים, והם לא נדרשים להסביר את הסיבה לפינוי. החל מ-1989 הפסיקה בריטניה לאכוף חסמים על שכר הדירה.

ממשלת בריטניה מוטרדת בעיקר מהמספר הנמוך של רוכשי דירות ראשונות, שעדיין לא חזר לרמה של לפני המשבר הפיננסי העולמי.

הממשלה הקצתה השנה 500 מיליון ליש"ט (809 מיליון דולר) לתוכנית של שנתיים המקלה על רוכשי דירות ראשונות. במסגרת התוכנית, יינתנו לקונים הלוואות בגובה של עד 20% ממחיר הנכס, כך שהקונה ישלם מקדמה של 5% בלבד כדי לקבל משכנתא על 75% מערך הנכס.

המחיר הממוצע לבית בבריטניה ברבעון השני של 2011 עמד על 166,764 ליש"ט (272,809 דולר) ירידה של כ-4.5% לעומת מחירי הבתים ברבעון השני של 2008, אך עלייה של כ-90% לעומת התקופה שלפני 10 שנים - אז עמד מחיר בית ממוצע על 87,638 ליש"ט.

סיפורה של סינגפור מוכיח שאפשר גם אחרת. עם שוק דיור מתוכנן וריכוזי, דיור ציבורי דומיננטי, מנגנון ייחודי לרכישת דיור ומדיניות עקבית וארוכת טווח, תוצאות מדיניות הממשלה הסינגפורית בתחום הדיור הן יוצאות דופן: שיעור הבעלות על יחידות דיור עמד ב-2010 על 87% והחלק היחסי של הדיור הציבורי מסך מלאי הדירות למכירה במדינה היה 82%.

באופן שמזכיר את ישראל ומפא"י של שנות ה-50 וה-60, (ושלא במקרה), מפלגת השלטון people's) action party) PAP, שהתאפיינה מאז ומתמיד בקו אידיאולוגי פרגמטי, ראתה במדיניות הדיור אמצעי מוביל לעידוד אינטגרציה חברתית ובניין הזהות הלאומית; ואולי חשוב מכך, ככלי להשגת לגיטימציה ציבורית והבטחת יציבות חברתית ופוליטית התומכת בצמיחה כלכלית.

יעדה השאפתני של סינגפור להבטיח שהרוב המוחלט של האזרחים יחזיקו בדירה בבעלותם, נשען על שני עקרונות מרכזיים. הראשון - תפישה הרואה בדירה נכס של האזרח ולא קורת גג בלבד; השנייה - בעלות על דירה היא זכות יסוד, ועל כן אינה יכולה להיות שמורה למתי מעט.

חברת הדיור הציבורי HDB (Housing & developing (board אחראית החל משנות ה-60 לאספקת פתרונות דיור למרבית התושבים מכלל השכבות. החברה כפופה למשרד הפיתוח הממשלתי, ומעורבת באופן פעיל בכל הנעשה בתחום הדיור - החל משלב התכנון, עבור בבנייה וכלה בניהול נכסים, שיפוצם ומכירתם בשוק הפרטי.

הממשלה, באמצעות HDB, שולטת בשוק הדיור. מבחינת היצע, מכיוון שהיא בעלת רוב הקרקעות במדינה, היא משחררת קרקעות בצורה מבוקרת לבנייה ציבורית; מצד הביקוש, אמצעי הבקרה כוללים רשימת המתנה לקבלת דירה בדיור ציבורי, שאורכה כשלוש שנים בממוצע, וחוקי זכאות לדיור ציבורי שכוללים תנאים של גובה הכנסה, אזרחות, זמן המתנה מינימלי לדירה ואי החזקה של דירה בסקטור הפרטי. כל אותם תנאים נועדו לצנן ולבקר את הביקושים.

אחד מכלי המדיניות החשובים ביותר של הממשלה בצד הביקוש הוא המנגנון המימוני שהיא יצרה למימוש עסקות נדל"ן בשוק הדיור הציבורי. מדובר בשיתוף פעולה בין HDB לבין קרן הפנסיה הממשלתית, שמשמשת אמצעי התשלום המוביל לדיור הציבורי. מימון הרכישה באמצעות קרן הפנסיה מאפשר לרבים מהסינגפורים לרכוש דירה מבלי לשעבד את ההכנסה הפנויה שלהם.

HDB גם שולטת בשוק המשכנתאות, והיא מספקת משכנתאות מסובסדות בגובה 80%-90% משווי הדירה, בהחזר מקסימלי של 25 שנים.

למודל הסינגפורי יש שלוש חולשות: אין לחוסכים הסינגפורים מרחב בחירה סביר בגיוון תיק ההשקעות, כי המנגנון כופה עליהם להחזיק בנדל"ן, מה שחושף לסיכונים; השליטה המוחלטת של המדינה בשוק המשכנתאות מונעת התפתחות של שוקים פיננסיים; המודל דורש מערך של התאמת מחירים בין מחירי הדירות, מדד המחירים והשכר, שספק אם יוכל לשרוד לאורך זמן.

לצד החסרונות, איכות הדיור ורמת השירותים שהתושבים מקבלים גבוהות וההיצע מגוון מבחינת גודל הדירות וסטנדרט הבנייה.

שוק השכירות בשוודיה הוא אולי המפוקח בעולם. לבעלי דירות אסור לגבות מהשוכרים שכר דירה גבוה יותר באופן משמעותי מהמחיר הממוצע עבור נכסים דומים בשוק, ואם בעל דירה רוצה להעלות את שכר הדירה, הוא מחויב לספק לדייר התרעה מראש. אם הדייר אינו מסכים להעלאה, הסכסוך מופנה לבית דין מיוחד שיקבע האם ההעלאה בשכר הדירה מוצדקת. הן בעלי הדירות והן הדיירים חברים באגודות שמייצגות את האינטרסים שלהם במקרים של סכסוך.

בשוודיה, כמו בגרמניה, נתפש הדיור כזכות בסיסית. חברות דיור עירוניות מעניקות סובסידיות נדיבות לשוכרי דירות, בייחוד למשקי בית מעוטי יכולת. למעשה, אחד מכל שבעה בני אדם בשטוקהולם מתגורר כיום בדירה שנבנתה על ידי אחת מחברות הדיור העירוניות.

שכר הדירה הנמוך שנגבה בעבור הדירות האלה משפיע גם על המחירים בשוק כולו, משום שדירות אחרות מושוות אליהן. עם זאת, לא מוענקים תמריצים או סבסוד ליזמים. הדבר הוביל לירידה בהיקף הבנייה, משום שלפי נתוני מכון המחקר EUI, קבלנים יצטרכו לגבות שכר דירה הגבוה ב-70% מכפי שמאשר בית הדין לשכר דירה כדי לקבל תשואה של 5% על ההשקעה.

הירידה בבנייה הובילה, בתורה, למחסור בבתים ודירות להשכרה, במיוחד בשטוקהולם, שבה נאלצים רבים להמתין זמן ארוך, לעתים שנים, עד להשגת דירה בעיר. ההמתנה הארוכה גם הובילה לפריחתו של שוק שחור וגם לעלייה חדה במחירי הבתים, שהובילה את קרן המטבע הבינלאומית (IMF) להזהיר החודש מפני בועה בשוק הדיור השוודי.

הערים תל אביב ואמסטרדם דומות זו לזו במידה רבה: כמו תל אביב, גם אמסטרדם היא עיר תוססת, קטנה וצפופה, המושכת אליה מדי שנה עשרות אלפי צעירים המעוניינים לנהל בה את חייהם. שתי הערים גם מתמודדות עם קשיי דיור מורכבים - אך בניגוד לתל אביב, בה הרוב המוחלט של הנכסים נמצא בידיים פרטיות והשוכרים נמצאים לרוב בעמדת נחיתות, באמסטרדם המצב הוא כמעט הפוך.

בהולנד נמצאים השוכרים בעמדת כוח משמעותית אל מול בעלי הדירות, מתוך תפישה שטובתו של כלל הציבור קודמת לטובתם של בעלי הממון, ושלכל אדם מגיעה הזכות לחיות בכבוד. לנו אולי קשה להבין זאת, אבל בהולנד בעל דירה שחותם על חוזה ללא תאריך סיום מוגדר עם השוכר אינו יכול להוציא את השוכר מהנכס באופן חוקי: אפילו שיפוץ של מבנה צריך להיות מאושר על ידי 70% מהדיירים בו.

הולנד היא מדינה עם שיעור גבוה במיוחד של יחידות דיור "סוציאליות" להשכרה - 48% מיחידות הדיור באמסטרדם נמצאות בבעלות אגודות בתים (woningstichtingen), שהראשונות בהן החלו לפעול עוד ב-1903 כארגונים פילנתרופיים ללא מטרות רווח. הארגונים רוכשים ובונים בתים, דואגים לתחזוקה שלהם ומשכירים את יחידות הדיור במחירים נמוכים.

האגודות נוסדו על מנת לפתור את בעיית תנאי המחיה שנוצרה בעקבות המהפכה התעשייתית, וחלקן נוסדו על ידי איגודי עובדים. כיום עומד שכר הדירה הממוצע של דירת שלושה חדרים קטנה בעיר דרך אגודות הבתים על כ-450 יורו לחודש.

המחיר שנגבה מהשוכרים נקבע באמצעות שיטת נקודות ייחודית, המחשבת את גובה השכירות שמותר לגבות משוכר. שיטת הנקודות תקפה הן לדירות של אגודות הבתים הן לנכסים פרטיים, המהווים 29% בלבד מכלל הנכסים בעיר לשכירות.

השיטה מתבססת על גודל יחידת הדיור בלבד - כאשר מיקום הדירה אינו נלקח בחשבון - וכך דירות קטנות באזורים פופולאריים, כמו מרכז העיר, עולות הרבה פחות מדירות גדולות באזורים מרוחקים ואלימים כמו שכונת דרום-מזרח העיר. במידה שנכס עובר סף של 142 נקודות, מחיר השכירות שלו כבר אינו נמצא יותר בפיקוח - ובעליו יכול לקבוע את המחיר בשוק החופשי. עם זאת, רק ל-5%-10% מיחידות הדיור באמסטרדם יש יותר מ-142 נקודות.

הבעיה היא כי למרות הפיקוח, רוב בעלי הדירות דורשים מחירים גבוהים בהרבה, ומקווים שהשוכרים לא יתלוננו על המחיר. בעקבות הביקוש הגדול מאוד וההיצע המצומצם, שוכרים רבים נאלצים להסכים למחירים גבוהים מהמותר לפי החוק - אם כי הם יכולים להגיש תלונה על המחיר הגבוה מאוחר יותר.

"אין כדאיות כלכלית בנדל"ן להשקעה באמסטרדם", קובע ירון פאן דר פיר, יועץ מדיניות בארגון העל של אגודות הדיור של אמסטרדם, "אין כמעט השקעה פרטית, כי אין רווחים. רכישות כדאיות רק אם קונים יחידות גדולות מספיק שיקבלו מספיק נקודות, אותן אפשר להשכיר במחירים גבוהים. רכישה של יחידות הדיור הקטנות שבמרכז העיר היא עסק לא רווחי, מאחר שניתן לקבל עליהן דמי שכירות של 400-500 יורו לחודש בלבד. כתוצאה מכך אנחנו רואים רבים שבוחרים לפנות לדרכים לא חוקיות".

אחת הבעיות העיקריות בשירות שמעניקות אגודות הבתים היא שכדי להיות זכאי לשכור נכס דרך אגודה יש להמתין ברשימות המתנה לפחות שמונה שנים. בינתיים השוכרים צריכים למצוא דירות בשוק החופשי, שהיצע הדירות בו מצומצם. בנוסף, אחוז גדול משוכרי הדירות הסוציאליות הם דווקא תושבים בעלי הכנסה גבוהה, שיכולים להרשות לעצמם לשלם מחירים גבוהים בהרבה - בעוד שדיירים מעוטי יכולת נאלצים להמשיך לחכות בתור.

בעיה גדולה אחרת היא שכ-10% מהנכסים המושכרים מאגודות הבתים מושכרים שוב על ידי השוכרים המקוריים לגורם שלישי, במחירים גבוהים. "אנשים רבים השיגו דירה סוציאלית עליה הם משלמים שכירות של כ-300 יורו, אבל הם מעדיפים להשכיר אותה שוב לגורם שלישי ב-1,500 יורו לחודש", אומר פאן דר פיר.

אגודות הבתים חוות משברים קשים בשנים האחרונות, שנובעים ממשבר הנדל"ן העולמי. אחת הדרכים של האגודות להרוויח היא רכישה ומכירה של בתים בשוק הפרטי - כאשר הן זוכות להלוואות נוחות מטעם הממשלה. בשנה הבאה ייפסקו ההלוואות הממשלתיות, כחלק מדרישה של האיחוד האירופי לתנאים שווים למשקיעים הפרטיים.

בעיה גדולה נוספת היא שעד היום הממשלה מימנה חלק משכר הדירה של שוכרים מעוטי יכולת (בהולנד מספיק שאתה מרוויח פחות מ-2,700 יורו בחודש כדי שתזכה לעזרה). ממשלת הימין הנוכחית דורשת מאגודות הבתים לממן את הסובסידיות הללו, שמגיעות ל-750 מיליון יורו בשנה. הממשלה גם מעודדת רכישה של דירות האגודות על ידי השוכרים שלהן.

כלי ותיק אחר להגנה על זכויות שוכרי הדירות בהולנד הוא הוועדה לפיקוח על מחירי השכירות, שהוקמה לקראת סוף מלחמת העולם הראשונה על ידי הממשלה. הוועדה קמה כאשר היצע הדירות החדשות במדינה קטן באופן משמעותי בגלל מחסור בחומרי בנייה, דבר אשר גרם לעליית מחירי השכירות.

על מנת להגן על השוכרים הקפיאה הוועדה באופן מיידי את מחירי השכירות על יחידות דיור קטנות. לאחר מכן הוקמו ברחבי הולנד עשרות ועדות מקומיות, שמורכבות מנציגים של בעלי בתים ושוכרים, ופוסקות עד היום בסכסוכים בנושאי מחירי שכר דירה. ההליך מתנהל כך ששוכר מגיש תלונה לוועדה המקומית, שבודקת את המקרה וקובעת אם שכר הדירה הוא אכן סביר לפי שיטת הנקודות. ועדות השכירות מסייעות רבות לשוכרים, אך הן פועלות באיטיות וסרבול, והפנייה אליהן עשויה ללבות את הסכסוך בין השוכר למשכיר.

מרבית תושבי אמסטרדם משלמים דמי שכירות נמוכים במיוחד וחיים בדירות קטנות אך מתוחזקות. אלא הם דווקא הסטודנטים, הצעירים, והתושבים החדשים בעיר התעלות שנאלצים להתמודד עם הקושי הרב שבמציאת יחידת דיור במחיר שפוי. עבורם כבר זול ופשוט יותר לרכוש לעצמם דירה.

צעירים המגיעים לניו יורק נאלצים להתמודד עם שכר דירה מרקיע שחקים, שעלה רק בשנה האחרונה בשיעור של כ-10%. עם זאת, רק 36% מהדירות המושכרות בניו יורק נתונות לחסדי השוק החופשי לחלוטין. כל יתר הדירות נתונות לסוג מסוים של פיקוח ולרוב מתגוררים בהן דיירים מבוגרים מוותיקי העיר.

בעלי אותן דירות בפיקוח יכולים להעלות את שכר הדירה רק ב-3.75% בחוזים של שנה אחת וב-7.25% בחוזים של שנתיים. עם זאת, כאשר שכר הדירה עולה על 2,500 דולר - הדירה יוצאת מפיקוח. אם ההכנסה השנתית של הדיירים עולה על 200 אלף דולר - גם אז יוצאת הדירה מפיקוח.

רוב תושבי העיר ניו יורק שוכרים דירה. נכון ל-2008, כ-67.2% מכל הדירות בעיר מושכרות - שיעור כפול משאר ארה"ב. שכר הדירה הממוצע בניו יורק הגיע ברבעון השני של 2011 ל-3,455 דולר, אך כאן יש לזכור גם את ממוצע המשכורות הגבוה של העובדים במרכז העיר. הטבות אחרות שמקבלים דיירים בניו יורק כוללות מים חמים 24 שעות ביממה, וחימום הבניין כאשר הטמפרטורה בחוץ יורדת מתחת לסף מסוים.

בניו יורק מודאגים מהתיישנות המבנים, שכן כ-61% מהבניינים בעיר נבנו לפני שנת 1946. העיריה מעניקה הטבות לחידוש הבתים, כאשר בכל תקופת ההטבה בעלי הדירות מחויבים לגבות שכר דירה מפוקח. לא ניתנת הטבה לדירות הנמצאות באזורי יוקרה בעיר, שכן העיריה מניחה כי התשואה על הדירה באזורים אלה תכסה על ההוצאות.

עיריית ניו יורק מנסה גם לטפל בירידה בהתחלות הבנייה שחלה מאז המשבר הפיננסי ב-2008, ומעניקה הטבות מס לבניית בניינים, שיש בהם דירות להשכרה, באזורים ריקים ונידחים יותר בעיר.

מערכת הדיור הגרמנית נחשבת לאחת הזולות ביבשת. זאת, מכיוון שבגרמניה דיור נתפש כאחת הזכויות הבסיסיות של האזרחים. לדיור הזול יחסית בגרמניה אחראים שלושה גורמים עיקריים: היצע גבוה של בתים, מנגנונים משמעותיים להגנה על שוכרי הדירות, ופיקוח על גובה שכר הדירה - כולל רגולציה הדוקה על שוק המשכנתאות, שמונעת שוק ספקולטיבי.

שוק הדיור בגרמניה הוא יחסית נטול ביורוקרטיה. לפי החוקה הגרמנית, לכל אחד יש זכות לבנות בשטחו, כל עוד הבנייה עומדת בחוק ומתאימה לדרישות הרשות המקומית.

כל עוד הקבלנים עומדים בתנאים מסוימים, הם יכולים לבנות פרויקטים לדיור ללא מכשולים רגולטוריים משמעותיים. הרשויות המקומיות מתמרצות בניית בתים ומקצות קרקעות לדיור בנדיבות, משום שהן מקבלות תקציבים ומענקים מהממשלה הפדרלית, בהתאם למספר התושבים שלהן. השוק הגרמני הוא גם שוק של שוכרים: גרמניה היא אחת מהמדינות עם שיעור הבעלות על בתים הנמוך באירופה - 38%, לעומת 70% בבריטניה לדוגמה.

המבנה של שוק השכירות הגרמני והפיקוח ההדוק עליו הם סיבה נוספת לדיור הזול בגרמניה. הממשלה מפקחת על מחירי השכירות ומונעת מהם לעלות בחדות. משום שרוב הגרמנים הם שוכרים, הממשלה רגישה במיוחד למצוקותיהם של שוכרי הדירות, וחוקי השכירות בגרמניה מוטים בחדות לטובת הדיירים.

לא ניתן לפנות שוכרים בגרמניה כל עוד הם משלמים את שכר הדירה בזמן ומתנהגים כראוי, אלא במקרים יוצאי דופן. בעלי דירות שמנסים להעלות את שכר הדירה ב-20% יותר מהמחיר המקובל בשוק עבור נכסים דומים יכולים לקבל קנס. בנוסף, משקי בית ויחידים מעוטי הכנסה יכולים לקבל סיוע, במידה שהוצאות הדיור שלהם גבוהות במיוחד בהשוואה להכנסתם.

גם שוק המשכנתאות בגרמניה שמרני למדי, והיה כך גם בשנים שלפני המשבר. המשכנתאות במדינה לרוב עומדות על 60% משווי הבתים. כל הגורמים האלה תרמו לכך שגרמניה לא חוותה שטף של השקעות ספקולטיביות בבתים מצד משקיעים שקיוו להתעשר כמו במדינות רבות שבהן פרח שוק הדיור לפני המשבר. למעשה, מחירי הבתים בגרמניה נותרו כמעט ללא שינוי מאז שנות השבעים.

ההיצע הגדול בגרמניה החל להיווצר בגל בנייה עצום בשנות ה-50 וה-60, שנתמך בכבדות על ידי הממשלה, ובמסגרתו נבנו יותר מ-700 אלף בתים בשנה. בנייה זו סייעה לפתור את משבר הדיור שנוצר בעקבות מלחמת העולם השנייה, וכיום אין מחסור של דירות במדינה.