על רקע משבר הדיור: האם כדאי לקנות דירה?

האם כדאי לרכוש דירה בישראל? מה יקרה למחירי הדירות? שתי השאלות האלה נראות משונות במיוחד כיום, כשהשוק בשיא, כשהריבית עולה וכשחלום רכישת הדירה נראה רחוק מאוד. אם נאמין לאווירת הטוקבקים באינטרנט, התשובה לשתי השאלה היא שלא כדאי לרכוש דירות בישראל, במיוחד לא עכשיו, ושמחירי הדירות עתידים ליפול כפי שאירע לפני כמה שנים במדינות רבות. ואולם, שיחות עם שני כלכלנים מהאקדמיה, קבלן ותיק, מנכ”ל לשעבר של מינהל מקרקעי ישראל ויו”ר בית השקעות בולט, מעלה עמדות פחות נחרצות, שרובן אינן תומכות בדעות הפופולריות המובעות במרחב המקוון.

אף שהמציאות כיום - הכוללת העלאות אגרסיביות של הריבית על ידי נגיד בנק ישראל, וניסיונות להילחם במשקיעי הנדל”ן ולהגדיל היצע קרקעות זמינות לבנייה על ידי הממשלה ומינהל מקרקעי ישראל - נראית כמי שמובילה את שוק הדירות לקראת נפילת מחירים, מדובר בשוק מורכב ומסובך הרבה יותר ממה שנהוג לחשוב. כך למשל, אם הממשלה סבורה שקבלנים שרכשו קרקעות ביוקר יסכימו למכור בזול את הדירות שהקימו עליהן, היא טועה טעות מרה. כבר עכשיו הקבלנים עושים חישובי כדאיות לקראת המציאות החדשה, ולא מן הנמנע שבעתיד יעצרו את הבנייה. אמנם הקבלנים ממונפים, כמובן, וצריכים להחזיר חובות, אך אין לשכוח שבשנים האחרונות הם צברו רווחים ונזילות בהיקפים ששווים בקלות לאלה שהיו אוגרים בשבע?שמונה שנים רגילות, ולכן יש להם מרווח נשימה כלכלי רב. אפילו בסוף 2008, כשהקבלנים היו במצוקה אמיתית, הם לא מיהרו להוריד מחירים. לכן, הצפי הוא שקבלנים אכן ירכשו קרקעות, אך לא ימהרו לבנות עליהן.

הבנקים אף הם כבר החלו לעשות את החישובים שלהם. בעקבות העלאות הריבית והמלחמה שהכריזה הממשלה על משקיעי הנדל”ן, הגיעו שם למסקנה שהביקושים עתידים לרדת, ואם כך יש להגביל את הליווי הבנקאי שניתן לקבלנים ולהקשיח את המדיניות כלפיהם. המשמעות היא שבניגוד לשאיפת הממשלה, היצע הדירות לא יגדל והבעיות שבהן נתון השוק כיום יימשכו גם בעתיד הקרוב.

ככלל, הולכות ומתרבות הראיות כי התזה המנחה את הממשלה - שלפיה בעיית שוק הדיור בישראל נעוצה בהיצע הדירות הדל – היא מוטעית, וכי רוב הבעיות נעוצות דווקא בצד של דפוסי הביקוש לדירות. מחקרים שערכו בנק ישראל ואחרים הראו באופן מובהק כי נפילת הריבית מסבירה באופן החזק ביותר את הגידול במספר העסקות ואת עליות המחירים שנרשמו בשנים 2008?2010, וכי היצע הדירות הנמוך מילא תפקיד שולי יחסית בתופעה. רבים מעירים שהיצע הדירות תואם פחות או יותר את הביקושים בשוק, אלא שגידול של כ?50% בשיעורם היחסי בשוק של משקיעי הנדל”ן ב?2003?2009 הוא שהפר את האיזון. גם כאן הבעיה נעוצה בביקושים ולא בהיצעים. בחודשים האחרונים נראה בבירור כי חלקם של המשקיעים בעסקות הנדל”ן חוזר להיקפיו מתחילת העשור הקודם, לאחר שהממשלה נקטה נגדם צעדים אגרסיביים.

ככלל, נראה שמחירי הדירות ירדו. ואולם חסרי הדיור, שמחכים בשקיקה למצב שבו יוכלו לרכוש דירה, עתידים להתאכזב. יהיה להם קשה הרבה יותר לרכוש אותה: הם ייאלצו לקחת משכנתא בתנאי ריבית גבוהים בהרבה מאלה של 2008?2010, והבנקים יערכו בדיקות מקיפות באשר ליכולתם לעמוד בהחזרי ההלוואה. סביר להניח שרובם ימצאו שהדירה רחוקה מהם לא פחות מאשר כיום, ושכל מי שהציג את הבעיות בשוק מנקודת ראות של הורדת מחירים בלבד טעה בגדול.

זה לא יעשה את 200 אלף המשפחות שרכשו דירות ב?2008?2010 למאושרות יותר. עם משכנתאות של מאות אלפי שקלים, הגובות מהמשפחות האלה החזרים של אלפי שקלים בחודש, שרק הולכים ומתנפחים, לא מעטות מהן יגיעו למסקנה שעשו שטות כשרכשו דירה. האם ייווצר מצב של סאב?פריים ישראלי, כך שאלפי דירות יועברו לבנקים באמצעות כינוס נכסים ומחיריהן יפלו בעשרות אחוזים, כמו בחו”ל? הדעה הרווחת היא שלא, אבל הכל יכול להיות. אם יפרוץ, זה יהיה משבר כלכלי וחברתי חמור ביותר, שקשה לדעת להיכן יוביל את המדינה.

בקיצור, התקופה הקרובה עלולה להתברר כתקופת Lose-Lose Situation, שבה גם מי שרכש דירה וגם מי שלא רכש ירגישו רע. רע מאוד. האם זה מה שאנו באמת עומדים לחוות? לא ניתן לדעת. המציאות הנוכחית מורכבת מדי, עמוסה בהחלטות מבולבלות ולעתים סותרות מצד הממשלה.

מה שכן, חלק גדול מהמרואיינים שלנו סבורים, שלטווח רחוק יותר, אחרי שהסערה תשכך, אנו צפויים לחזור לשוק הנדל”ן המוכר של 50 השנים האחרונות, שמבטיח לבעלי הדירות עליות מחיר שנתיות ממוצעות של 2%?3%. האם בשביל דבר כזה כדאי בכלל לרכוש דירה? “ודאי”, משיבים רוב תושבי ישראל.

ומה אומרים המומחים? הניתוחים המלאים מתפרסמים בגיליון אוגוסט של מגזין TheMarker

אברהם קוזניצקי, בעל השליטה בחברת הבנייה מנרב ומוותיקי הקבלנים, אינו מהסס מלהשמיע את דעותיו גם כשהדברים אינם נוחים לשומעים. “אם אדם צריך דירה למגורים ויכול לעמוד במחירה - אין לי ספק שהוא צריך לקנות דירה, מכיוון שזה הנוהג בישראל. זה לא משנה כלל אם מחירה ירד או יעלה”, קובע קוזניצקי. “הרי אם השוק ירד, האיש יחליף את הדירה בבוא היום בדירה גדולה יותר שמחירה יפחת גם כן. אני לא כולל בזה אנשים שרוכשים דירות להשקעה, לצורך הבטחת הפנסיה שלהם, למשל. במקרה זה על הרוכשים לעשות בדיקות פרטניות יותר”.

ומה לגבי הטיעון, שרכישת דירה אינה כדאית כלכלית? קוזניצקי אינו מתרגש. “אני מכיר את החישובים שמדברים על זה שמגורים בשכירות הם צעד כלכלי יותר, ומי שמאמין בזה ויכול לחיות לפי זה – שיחיה בשכירות. בסופו של דבר אי אפשר למצוא פתרון כלכלי זהה לכולם”, הוא אומר.

ומה עתיד מחירי הדירות? “צריך להבין שבישראל אין דבר כזה ש’המחירים יתמתנו’, או שיישארו ברמתם. אנחנו חיים במדינה המתאפיינת בכלכלת מטוטלת – או שיש עליות מהירות, או שיש התרסקות. גאות או שפל. אין משהו באמצע..."

אבי דרכסלר כיהן כמנכ”ל מינהל מקרקעי ישראל בין השנים 1998 ל?2000, ולאחר מכן המשיך כעורך דין, יועץ ואיש עסקים פרטי בתחום הנדל”ן, ויש לו ביקורת על לא מעט תזות המנחות בישראל את קבלת ההחלטות הממשלתיות בתחום הנדל”ן. “כל התיאוריות המקובלות בישראל על היצע וביקוש יפות אולי במקרו, אבל זו לא המציאות שהכרתי במינהל מקרקעי ישראל ובפעילות העסקית שלי לאחר מכן”, הוא אומר. “ראשית, חלק גדול מהביקושים לדירות בא מצד אלה שיש להם כבר דירה אחת לפחות, וניתן לראות את זה היטב בקבוצות רכישה, שחלק גדול מחבריהן. אלה אנשים שיש להם כבר דירות, ורוצים לרכוש דירה במחיר זול, לעשות עליה סיבוב לאחר השלמת הבנייה ולמכור אותה. כך, במגדלים שונים בפארק צמרת ובמגדלי ההיי טק בתל אביב יש לא מעט דירות המוצעות למכירה. לפיכך, כלל לא בטוח שהבעיה בנדל”ן הישראלי הוא מחסור בהיצע דירות או קרקעות”.

דרכסלר גם אינו מתפעל מהפעלתנות המאפיינת בתקופה האחרונה את הממשלה ואת מינהל מקרקעי ישראל, בכל הקשור לנדל”ן. “מינהל מקרקעי ישראל משווק, היסטורית, ממוצע של קרקעות ל?20 אלף דירות בשנה, וכשיש לחצי ביקוש הוא עולה ל?30?35 אלף. הבעיה, שהוא אף פעם לא ערוך לשיווק מואץ בזמן אמת, כשלחצי הביקוש מתחילים, ואז הממשלה יוזמת צעדים דרסטיים לפתרונות בעיית הדיור. כך היה בתקופתו של יצחק רבין כראש ממשלה, שהקים ועדה להאצת בנייה; בתקופת העלייה הגדולה הקימו את הוועדות לבנייה למגורים (ול”ל). גם הפעם הדפוס הזה חוזר על עצמו, אם כי כעת הממשלה פועלת בשני מישורים שעלולים להתגלות כסותרים: האחד הוא עריכת רפורמה במינהל מקרקעי ישראל והשני הוא האצת שיווק קרקעות. שני אלה לא יכולים ללכת יחד, ועל הממשלה לבחור מה משניהם היא מעדיפה לבצע תחילה”.

ומה עם המחירים? “ההערכה שלי היא שאנחנו נמצאים עכשיו בשיא המחירים ועומדים לחוות הקפאה וירידה”, אומר דרכסלר. “בשלוש השנים האחרונות חווינו עליות מחירים, שתחילה סגרו את הפערים בשוק, אשר נוצרו עקב הקיפאון וירידות מחירי דירות בשנים שלפני כן, אבל לאחר מכן נמשכו והביאו למצב שבו קשה מאוד לרכוש כיום דירות. אצל הקבלנים רואים מבצעים והנחות, מה שלא היה לפני שנה, וגם הם יודו שהמכירות ירדו באופן דרמטי. אני מעריך שלא נשוב לראות בקרוב מכירות בזק של פרויקטים בנוסח שרונה או השוק הסיטוני בתל אביב”.

הכלכלן ד”ר יאיר דוכין, מהמכללה האקדמית קריית אונו, מתמחה בענף הנדל”ן. הוא לא רואה שום השפעה של המשבר הנוכחי על קבלת החלטה בעניין רכישת דירה. “אם אתם רוצים לרכוש דירת מגורים – מצאו את הדירה המתאימה לכם, ורכשו אותה", הוא אומר.

במצב הנוכחי? “כן”, עונה דוכין. “דירת מגורים נרכשת לטווח הרחוק, ואי אפשר לעשות עליה ספקולציות. יותר מזה – אסור לעשות, מכיוון שהדירה הזאת מקנה את כל מה שמקנה דירת מגורים: איכות חיים, חינוך לילדים, שכנים טובים והנאה.

“בטווח הרחוק מתכנסת התשואה השנתית מדירה למגורים סביב 6% לשנה - כ?3% עליית ערך וכ?3% תשואה רגילה. כמובן שבדרך קורים הרבה דברים – המחירים עולים, המחירים יורדים – אבל זה פחות משפיע לטווחים הארוכים”, הוא מסביר, וממחיש זאת בדוגמה אישית: “ ב?1985 רכשתי דירה בשכונת בית הכרם בירושלים ב?100 אלף דולר; כעבור עשר שנים קפץ מחירה ל?400 אלף דולר, מה שהביא את הדירה למעמד של ההשקעה הטובה ביותר שעשיתי בחיי. הייתי אז בר מזל, מכיוון שרכשתי אותה בשיא השפל של שנות ה?80, וכעבור עשר שנים הגיעה הגאות של שנות ה?90. לא מכרתי את הדירה, אלא השכרתי אותה ורכשתי אחרת. מיד לאחר מכן, הדברים השתנו לחלוטין. בתחילת שנות ה?2000 נפל מחיר הדירה ל?270 אלף דולר. גם אז לא מכרתי אותה והיום מחירה מגיע ל?550?600 אלף דולר. כלומר, לאחר רווח גדול, הדירה רשמה הפסד גדול, ועכשיו היא שוב עברה לפלוס, אם כי ודאי לא בסדר הגודל שהיה לי אז. כפי שאמרתי, בגדול, התשואה היא כ?6% בשנה לטווח הרחוק”.

והמסקנה? “כשאתם קונים דירה למגורים, עזבו את השיקולים שלפיהם המחירים קצת ירדו או קצת יעלו..."

צבי סטפק, יו"ר ומנהל ההשקעות הראשי של בית ההשקעות מיטב, הוא אחד מהמתנגדים הגדולים לרכישת דירות לצורכי השקעה. בעבר ניבא שמחירי הדירות ירשמו נפילות.

החשיבה שלי היא שוק?הונית, ואני מוצא שיש דמיון בין התנהגות שני השווקים”, הוא מסביר. “המגמה עכשיו היא של התייצבות מחירים עם נטייה לירידות. קשה להעריך את עוצמת הירידות, אך אני צופה שהן יגיעו לשיעורים של 10%?15% וייתכן שלשיעורים גבוהים יותר. הדבר תלוי במידה רבה בכלכלה העולמית ובמקרו?כלכלה של ישראל.

בניגוד לתפישה הרווחת שלפיה ‘בתל אביב המחירים לא יכולים לרדת’, להערכתי דווקא במוקדי עליות המחירים - תל אביב, רמת גן וגבעתיים – נראה את הירידות הגדולות ביותר. בנוגע לפריפריה, אני לא בטוח. אם תהיה האטה כלכלית, נראה את זה גם שם, אבל יש תנאים הפועלים לטובת הפריפריה, ובראשם שיפורים מתמשכים בתשתיות התחבורה. לכן, אני לא בטוח שנראה ירידות גדולות באשקלון, למשל”.

אבל מדוע סבור סטפק שמחירי הדירות בתל אביב ירדו? “בפשטות התשובה היא ‘כי הם עלו’”, הוא אומר. “ב?2006?2007 ראינו עליות מחירים שהיו תיקון לירידות שליוו את ענף הנדל”ן מסוף שנות ה?90. לכן, חלק מהעליות מיוחסות להתאמות השוק. העלייה שנרשמה בשנה וחצי האחרונה חורגת מזה, ויש כאלה שטוענים שנוצרה כאן בועה. אני לא חושב שנוצרה בועה..."

הכלכלן ד”ר אביחי שניר מאוניברסיטת בר אילן מתמחה בדפוסי ביקושים. בעבודת הדוקטורט שלו הוא גילה כי בישראל מתקיים אפקט ובלן (Veblen) - יש מוצרים שאינם פועלים לפי ההיגיון הכלכלי המקובל, הגורס שככל שמחירו של מוצר יורד כך הביקוש לו עולה. שניר גילה שככל שדירה יקרה יותר, כך יש לחץ גם מצד הרוכשים שלא להוריד את מחירה. זאת, משום שהם סבורים שקיים קשר ישר בין מחיר הדירה לבין איכות השכנים, איכות השכונה והשירותים המוניציפליים ואיכות החיים שהיא מציעה. במילים אחרות, רוכשי דירה אינם רואים בה רק בלוקים, קירות ורצפה, אלא סל גדול של מוצרים ואיכויות שעליו הם אינם מוכנים להתפשר.

שניר סבור שהסיבות לעליות המחירים הגדולות שנרשמו בשנים האחרונות נעוצות בכמה גורמים, שחלקם הגדול עדיין לא זכו לטיפול: “בבנק ישראל בדקו מדוע הביקוש לדיור בישראל קפץ כל כך אף שלא היו גלי עלייה גדולים, או גידול בלתי צפוי באוכלוסייה. תשובתם היתה שהסיבה לכך היא, קודם כל, הריבית הנמוכה. לדעתי זו לא הסיבה היחידה, ויש גורמים נוספים. למשל, עליות גדולות במחירי הקרקעות במרכז, ומדיניות של ראשי עיריות רבים, להקים אצלם רק דירות גדולות ויוקרתיות”.

והתוצאה של כל זה? “מצד אחד, נוצר היצע של דירות יקרות של 4?5 חדרים ומעלה, ומי שקודם לכן לא יכול היה לעמוד במחירי הדירות הגבוהים גילה לפתע שעם ריביות נמוכות הוא יכול להיכנס לשוק. ואולם, מאותה סיבה של ריבית נמוכה נכנסו לשוק משקיעים, ונוצר מצב שבו שוכרי דירות התמודדו על אותן דירות עם המשכירים, כלומר עם המשקיעים. מכיוון שהמשכירים הם ציבור חזק יותר, הם ניצחו את השוכרים תוך העלאת מחירים. פועל יוצא של אותה עליית מחירים היא ...”