לבנות בפריפריה או במרכז?

בתוך מחאת האוהלים הגואה, עולה מכיוונים שונים סוגיית הבניה בפריפריה וההפשרה של קרקעות לבניה. בין ההצעות הנדונות גם חיוב בעלי קרקעות שהופשרו לבניה, להתחיל בבניה. יש טעם מסוים בדברים, אך יש גם מקום לזהירות וחשיבה נוספת על הפשרת קרקעות נוספות לבנייה ועל בנייה בפריפריות של הערים ובפריפריות הרחוקות.

להלן אציע להשקיע דווקא בבניה במרכזי הערים - בין היתר באמצעות פרויקטים של פינוי-בינוי בשיתוף התושבים ועם שיבה של בעלי הדירות לדירות אחרי הבינוי. כן אציע כי בניה בפריפריה חייבת להיות משולבת עם השקעה רחבה יותר ביצירת מקומות עסוקה מגוונים בפריפריה ושדרוג משמעותי של התחבורה הציבורית מהפריפריה הרחוקה והקרובה למרכז.

לבנייה בפריפריה יש מספר סייגים. לא ברור כי מדיניות פיזור האוכלוסייה היא תמיד המהלך הנכון, והפיתוח הלא מבוקר של מחוז מרכז (היישובים העוטפים את גוש דן) הוא פיתוח לא נכון מבחינה חברתית, כלכלית, תחבורתית וסביבתית. יישובים כמו מודיעין-מכבים-רעות, גם מוסיפים עומס תחבורתי על אזור המרכז, וגם שואבים אוכלוסייה חזקה אל מחוץ לערים. דבר דומה עושים הישובים הקהילתיים בצפון ובדרום, לערים ועיירות הפיתוח באזורים אלו. פיתוח של חיפה, עכו, נהריה, כרמיאל, מעלות וכד', עדיפה מבחינה כלכלית, חברתית וסביבתית, על בניה של ישובים קהילתיים קטנים על מעט השטחים הפתוחים שעוד נותרו.

אדרבא, ההשקעה הנכונה ביותר שצריך לדרוש עכשיו, היא הדרישה לחידוש ושיקום של מרכזי הערים. הן במרכז והן בפריפריה. בכל הערים הגדולות וברבות מהקטנות, מרכזי הערים ורחובות ראשיים ותיקים הוזנחו לטובת בנייה חדשה בפריפריה של העיר. במרכזי הערים נוצר בשל כך מלאי של דירות ריקות ובתים רבים שמספר הקומות בהם נמוך יחסית. אי לכך פרויקטים של פינוי-בינוי בשיתוף עם האזרחים,

כלומר כאלה שהפינוי הוא זמני לצורך השבחת הנכס והשבתו לבעליו ושל שדרוג בתים קיימים, כולל הוספת קומות למבנים נמוכים, יוסיף מלאי אדיר של דירות במרכזי הערים וישדרג כלכלית וחברתית את המרכזים הללו. תכנית מלאה תכלול גם השקעה בתשתיות הפיזיות של מרכזי הערים, עידוד עסקים קטנים במרכזי הערים, על ידי הנחות בארנונה לדוגמא ועוד.

מגורים במרכזי הערים הם הנכונים ביותר מבחינה חברתית, כלכלית, תחבורתית וסביבתית משום שרק כך אנשים גרים בסמיכות למקומות העבודה, הלימודים והבילוי. במקום מגורים בפריפריה שדורשים רכב ואפילו שניים. במרכז העיר אין צורך ברכב לשימוש יום-יומי. כך גם נוצרת קהילה חיונית שיש לה זיקה ישירה למוסדות החינוך והתרבות בסביבתה. שוב, בניגוד לבניה בפריפריה של הערים, בהן התושבים נאלצים לנדוד החוצה למילוי מרבית צרכיהם. פרויקטים של בניה במרכזי הערים הם גם המקום ההגיוני לדרוש בניה של דירות ייעודיות להשכרה, שכן שם יש פוטנציאל לדינמיות גדולה יותר של האוכלוסייה.

אי אפשר לדבר על בניה למגורים בפריפריה בלי להוסיף שני תנאים משלימים: ראשית, השקעה ציבורית בפיתוח מקומות תעסוקה מגוונים בפריפריה. קרי, שילוב של עסקים קטנים וגדולים ושילוב של מקומות תעסוקה מתחומים שונים, לא רק היי-טק שמעסיק אחוז קטן יחסית מכוח העבודה.

שנית, שדרוג ופיתוח משמעותי של התחבורה הציבורית בישראל. כדי שאדם שעובד בת"א יוכל באמת לגור מחוץ לעיר, צריכה להיות תחבורה ציבורית בזמינות גבוהה לאורך כל שעות היום ובזמינות מסוימת 24 שעות ביממה. שתי רכבות בשעה מחיפה לת"א, לדוגמא, אינן מאפשרות הסתמכות על תחבורה ציבורית לצורך הגעה לעבודה.
בנוסף, דרושה השקעה בפיתוח ערי המחוז הגדולות, כדוגמת חיפה ובאר-שבע, והמשניות, כדוגמת כרמיאל. ערים אלו צריכות לספק שירותים (כולל תעסוקה, לימודים, פנאי, וכיו"ב) לסביבתן. כיום רובן מתקשות לספק את השירותים הללו אפילו לתושביהן, מה שמוסיף מצדו את הלחץ על תל-אביב. השקעה של ממש בפריפריה חייבת לכלול במרכזה השקעה בערים הגדולות והמשניות בפריפריה, כערי מחוז שינקזו אליהן את הצרכים של אוכלוסיית הסביבה.

במקביל, דרושה השקעה בתחבורה הציבורית אל ערי המחוז. השקעה בקווי רכבת כמו אשקלון-שדרות-נתיבות-באר שבע, צריכה להיות בעדיפות ראשונה. כיום קו זה נבנה מראש עם מסילה אחת בלבד, בשל דרישת האוצר לחסוך בהוצאות על הפרויקט שנתפס באוצר כהשקעה לא כדאית. בצורה זו גוזרים מראש על התחבורה הציבורית להיות לא יעילה ולא אטרקטיבית כאלטרנטיבה לרכב הפרטי, ומעודדים את תושבי אשקלון והסביבה לקחת את הרכבת לתל-אביב במקום לבאר-שבע.

גיא פדה הוא דוקטורנט בבית הספר למדעי המדינה באוניברסיטת חיפה, פעיל ומרצה וחבר ועד מנהל במכללה החברתית-כלכלית. מעורכי הספר "עיר ומדינה בישראל: שלטון מקומי לקראת העשור השביעי" (הוצאת כרמל, 2010)