דירות זולות לצעירים? לא בקרוב ככל הנראה

"ביוני התעצמה הירידה במספר העסקות בשוק הנדל"ן, נכתב בדו"ח החודשי של משרד האוצר, "אורות אדומים". "בהשוואה ליוני 2010 נרשמה ירידה בשיעור של כ-18%, ובהשוואה למאי 2011 (חודש מאי הנמוך ביותר מאז 2006) נרשמה ירידה של כ-5%. פלח השוק של הדירות החדשות ספג את הירידה החדה ביותר במספר העסקות - ירידה של 16% לעומת החודש הקודם, ושל 21% בהשוואה ליוני 2010".

ביולי, הנפילה נמשכה ואף החריפה. במקביל, אישור חוק הווד"לים והאצת הליכי תכנון ושיווק ימציאו לשוק מלאי של דירות מוזלות, מקודמות במהירות. למרות זאת, אין לצפות שבשנתיים הקרובות יציפו זוגות צעירים את משרדי המכירות של הקבלנים, אלא אם המדינה תחליט על מתן סיוע נדיב.

הבעיה של שוק הנדל"ן, שבאה לידי ביטוי בירידות גדולות בכמות עסקות ובירידות מזעריות במחירים, היא שבכל שרשרת הייצור של הדירות אין גורם אחד שיש לו אינטרס או יכולת להוריד את המחירים. בעלי הקרקעות, ובראשם מינהל מקרקעי ישראל, מבקשים את מחירי השוק הגבוהים ביותר, כולל פרמיה שמגלמת עליות מחירים פוטנציאליות; הקבלנים בונים כדי להרוויח וגוזרים את מחירי הדירות ממחירי הקרקע הגבוהים ממילא. בדרך, גם רשויות המס והרשויות המקומיות גוזרות את הקופון שלהן בצורת אגרות והיטלי פיתוח כבישים.

ומה עם הקרקעות ל-8,000 יחידות דיור ששווקו על ידי המינהל בשנה האחרונה? אלה נמכרו לקבלנים במחירי שיא, ולפיכך גם כשייבנו דירות על קרקעות אלה ויגיעו לשוק בעוד כמה שנים - קשה לראות כיצד הקבלנים יוכלו להציע אותן במחירים נמוכים משמעותית מהיום.

הקבלנים מבינים כמובן את כל החישובים האלה, והמסקנה שלהם היא כי אין שום טעם בימים אלה לפנות לפלח השוק של הזוגות הצעירים. להיפך - פלח הרוכשים שלו מתוכננות כיום הדירות של מחר הם משפרי הדיור, כלומר אלה שבבעלותם נכס שהם יכולים למכור, והוא מהווה את ההון הראשוני לרכישת דירה. כלומר, מי שיש לו יכולת לקנות דירה חדשה הוא זה שכבר יש בבעלותו נכס. מי שאין לו, כנראה שגם לא יהיה לו.

חיים קקון, מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, מסביר כי אם בעבר צרכן היה יכול למצוא בכל עיר מגוון של דירות בגדלים ובמחירים שונים, כיום נוצר מצב שבו ההיצע מצטמצם לדירות יקרות עם רמת גימור גבוהה. לדבריו, "מחירי הקרקע עלו בצורה מטאורית בשנים האחרונות ואי אפשר לייצר מהן דירות זולות, ולכן כל היזמים מכוונים לשוק של הדירות היקרות".

קקון מביא לדוגמה פרויקט שבונה חברת בוני התיכון בבת ים, שמשווק כבר ארבע שנים וחצי. בפרויקט, שמראש הוגדר יוקרתי, נבנו גם דירות של שלושה חדרים שהתאימו לקהל הצעיר, ובתחילה 25% מהרוכשים היו זוגות צעירים, 15% היו משקיעים ו-60% משפרי דיור. כיום, לדבריו, רק 5% מהרוכשים הם זוגות צעירים והשאר הם משפרי דיור.

בפרויקט נוסף של בוני התיכון, טופ פמילי בכפר סבא, שמכוון למשפחות ולמשפרי דיור, דירת ארבעה חדרים עלתה לפני כשנה וחצי 1.45 מיליון שקל, ובאותה תקופה זוגות צעירים עדיין קנו דירות בפרויקט. ואולם כיום, מספר קקון, המחיר הגיע ל-1.6-1.7 מיליון שקל לדירה בגודל דומה, וקהל הקונים הצטמצם למשפרי דיור בלבד.

"לזוגות הצעירים יש שתי בעיות: הון עצמי נמוך ויכולת החזר נמוכה", מסביר קקון. "זוג שנמצא בתחילת דרכו מרוויח מעט באופן יחסי והוא גם חסך מעט. כדי לקנות דירה, הוא צריך הון עצמי של 800 אלף שקל והכנסה נטו של 25 אלף שקל בחודש כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא".

גם עמוס דבוש, מנהל השיווק של חברת י.ח. דמרי, מציג תמונה דומה: "אם מבקשים ממני בכפר סבא מחיר של 750 אלף שקל לקרקע לדירה, הדירה תימכר בלא פחות מ-2.2-2.3 מיליון שקל. על מחיר הקרקע צריך להוסיף את עלויות הבנייה, אגרות והיטלי פיתוח לעירייה, ליווי בנקאי, הרווח היזמי ועוד הוצאות".

במחירים הגואים של היום ובמצב שבו הביקושים בנפילה, גם למשפרי דיור קשה לרכוש דירה. החסם הראשון והקשה ביותר ברכישת דירה הוא סוגיית ההון העצמי הנדרש. מחירי הדירות עולים ובנק ישראל הקשיח את תנאי נטילת המשכנתא. במסגרת זו הוא גם העלה את שיעור ההון העצמי הנדרש מהרוכשים. הבעיה כאמור חמורה יותר אצל הזוגות הצעירים, אבל גם משפרי הדיור יושבים באחרונה על הגדר ומעכבים את ההחלטה לרכוש דירה. הבעיה שלהם היא שבמקרים רבים הם קונים דירה "על הנייר", שתהיה מוכנה בעוד שנתיים, בעוד שאת ההון הראשוני הם נדרשים להפקיד כיום. אם אין להם חיסכון פנוי - הם בבעיה.

היזמים מנסים לרכך את החסם של ההון העצמי באמצעות מבצעים שונים. מסלול אחד הוא "מבצעי 20-80". מדובר במבצעים שבמסגרתם מאפשרים הקבלנים לשלם רק 20% ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה ואת היתרה בעת מסירת הדירה. המצב הזה מאפשר לגשר על פער הזמן שבין החתימה על החוזה לבין מכירת הדירה. לקראת מסירת הדירה החדשה הקונה כבר מממש את הנכס שבבעלותו, מה שמאפשר לו לשלם את יתרת ה-80%.

דבוש מספר על מבצע אחר שהם מקיימים, שבו הרוכשים נוטלים הלוואה מהבנק של עד חצי מיליון שקל לרכישת הדירה, כשבמהלך השנתיים הראשונות הם לא נדרשים להחזיר אותה. המבצע הזה נועד לעזור למי שצריך לשלם משכנתא על הדירה או שכר דירה במקביל למשכנתא על הדירה החדשה. באמצעות סבסוד של ההלוואה פותרת אותם החברה מהעומס הכלכלי של תשלומים כפולים, עד לקבלת הדירה.

כאמור, המבצעים האלה מהווים פתרונות מוגבלים עבור הצרכנים, שכל תכליתם לגשר על תקופה בעייתית, ואולם המשמעות הכלכלית שלהם מוגבלת ואין מדובר בפתרון שורשי שמטפל בבעיה האמיתית של דרישת ההון העצמי.

דורית סדן, מנהלת השיווק של חברת שיכון ובינוי, מציעה אמנם פרויקטים לזוגות צעירים, אלא שמדובר על אזורים בפריפריה, כמו אשקלון, זכרון יעקב, חדרה, רחובות וצור יצחק, ומחירי היעד שלהם מדברים בעד עצמם: 1-1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-1.5-1.6 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. סדן מציינת כי באזורים אלה שיעור הזוגות הצעירים הוא כ-60%-70%, וככל שמתקרבים למרכז - ליישובים כמו פתח תקווה, כפר גנים, כפר סבא וגבעתיים - מדובר ביותר משפחות משפרות דיור. פתרון אחר שמספקת שיכון ובינוי הוא דירות 3 חדרים. כך למשל, מתכננת שיכון ובינוי בניית 10%-15% מהדירות בפרויקט חדש בראש העין בגודל הזה.

גם לחברת אשדר, הבונה מאות יחידות דיור בישראל, אין פתרונות קסם לבעיה. לדברי רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של החברה, הזוגות הצעירים ימצאו דירות במסגרת התקציבית שלהן בעיקר באזורי פריפריה. "הפרויקטים שלנו הם למשפרי דיור בהגדרה, כי מדובר בפרויקטים יקרים. בפרויקט הכי יוקרתי שלנו בגני תקוה יש גם בריכת שחייה והוא משווק מ-2005, ואפשר לראות שרוב הקונים הם משפרי דיור בפעם השנייה והשלישית. הדבר נכון גם לגבי פרויקט אשדר קאנטרי בקרית השרון בנתניה, שגם הוא מיועד בעיקר למשפרי דיור".

בריזל אומרת כי אשדר משתתפת ביותר מכרזים פריפריאליים שמיועדים לזוגות צעירים: "שכונת היובל באור עקיבא היא דוגמה קלאסית לשכונה עבור זוגות צעירים כי דירות 4 חדרים נמכרות שם בכ-950 אלף שקל. ברחובות ההולנדית אנחנו מציעים דירות 4 חדרים בכ-1.3 מיליון שקל, וזה מחיר שגם יכול לפנות לזוגות צעירים ואפשר לראות שהקהל שם יותר מעורב מאשר בפרויקטים היקרים יותר".

לדבריה, זוג צעיר שלקה בפסימיות בעקבות האפשרויות שעומדות לרשותו, יכול למצוא את עצמו אולי בדרום תל אביב - שכן אשדר בונה שני בניינים בני 78 דירות בשכונת כפר שלם שבעיר. "זה אמנם תל אביב, אבל אין ספק שהמקום מכתיב מחירים נמוכים יותר".

גם הממשלה מנסה לקדם תוכניות להקמת דירות קטנות, ואולם היא לא זוכה להיענות רבה. "לקבלנים אין אינטרס משמעותי לבנות דירת 3 חדרים, כי עלות הבנייה שלה דומה לעלות בנייה של דירת 4 חדרים שהתמורה ממנה גבוהה בהרבה", מסביר הכלכלן ד"ר אביחי שניר מאוניברסיטת בר אילן. "בנוסף יש גם מדיניות של העיריות שלא רוצות דירות קטנות, כדי למשוך אוכלוסיות חזקות יותר. זה תורם לדימוי של העיר".

אולי הבעיה כיום היא שזוגות צעירים מחפשים את בית חלומותיהם - כזה שלא נמצא בהישג ידיהם - והפתרון הוא פשרה במיקום ובגודל הדירה או רכישת דירה יד שנייה קטנה.

"הקבלנים לא רוצים להוריד מחירים בגלל עלויות הקרקע, המימון והבנייה, וגם כי הם צריכים לשמור על מינימום רווחיות", אומר שניר. "אם המחירים יעצרו - ומה שיכול להביא לכך זה אולי החמרת תנאי המשכנתא על ידי בנק ישראל - הקבלנים עדיין לא ירצו להוריד מחירים וישתדלו להחזיק את הדירות במחיר גבוה עד כמה שהם יכולים, עד שהמימון הבנקאי יהרוג אותם. מוכרי דירות יד שנייה גם הם לא יורידו מחירים, כי אם זוג צריך למכור את הדירה שלו כדי לקנות דירה חדשה ב-1.5 מיליון שקל, הוא חייב להשיג עבור הדירה שלו לפחות מיליון שקל. כל עוד מחיר הדירה החדשה לא יורד, הוא לא יכול להפחית ממחיר דירתו.

מחירי הדירות בישראל קשיחים מאוד כלפי מטה", אומר שניר. "גם אם הם יורדים, זה בקצב הרבה יותר אטי מאשר עליות המחירים".

תקווה מוגבלת לחילוץ השוק התקוע ניתן לראות דווקא מכיוון המשקיעים. אלה, ככל הנראה, נרתעים ממדיניות העלאת המסים של הממשלה על דירות להשקעה, מהמחירים הגבוהים ומהתשואות הנמוכות - ולכן לא רק שהם מצמצמים את רכישת הדירות שלהם, הם אף ממהרים למכור דירות שרכשו בעבר. מנתוני האוצר עולה כי בחודשים האחרונים נמכרו אלפי דירות של משקיעים, וחלקן, כנראה, נרכשו לצורך מגורים עצמיים.

זה נשמע טוב, אך לא ניתן לסמוך על משקיעים שייחלצו את השוק מהבוץ. ראשית, חלק גדול מהדירות שנמכרו היו באזורים כמו באר שבע וחיפה; ושנית, חלק ניכר מהדירות שטובות להשקעה הן דירות 2-3 חדרים שטובות למגורי סטודנטים ולא למשפחות.

לכן, גם אם החזון הממשלתי להוזלת דירות אכן ימומש, זה יקרה רק בעוד שנים, והשאלה הרלוונטית היא מה עושים עד אז. מכיוון שלשוק אין פתרון, הוא כנראה צריך להימצא בממשלה.