מעלות העניקה דירוג AA לאג"ח מסדרות ב', ג' ו-ד' של מבני תעשייה

חברת מעלות העניקה דירוג AA לאג"ח מסדרות ב', ג' ו-ד' של חברת מבני תעשייה . כמו כן העניקה מעלות דירוג +A-1 למסגרת ניירות מסחריים בסך 83 מיליון שקל שהונפקו למשקיעים מוסדיים בהנפקה פרטית.



מעלות ציינה כי הדירוג משקף בעיקר את מיצובה העסקי הגבוה של מבני תעשייה, שימשיך לתרום לשימור יציבותה הפיננסית הגבוהה גם במהלך המשבר הפוקד את שוק הנדל"ן המקומי. במעלות מעריכים כי שמירת היציבות הפיננסית הגבוהה של החברה כרוכה בהמשך צמצום התחלות הבנייה שאינן מובטחות בחוזי שכירות מראש ובמדיניות דיווידנדים מצמצמת.



מעלות הוסיפה כי מיצובה העסקי הגבוה של מבני תעשייה נובע מפיזור והיקף נכסיה, תזרימי המזומנים שלה, מספר לקוחותיה, פיזורם הענפי ושקלול איכותם הטובה של לקוחותיה הגדולים, שיעורי התפוסה הגבוהים מהממוצע הקיימים בנכסיה וההתאמה המהירה שביצעה בהיקפי התחלות הבנייה מאז תחילת השנה הנוכחית. לדברי מעלות, על הפרמטרים החיוביים הללו מעיבים היקפי התחלות הבנייה הגבוהים של שנת 2000 ושיעורי הרווחיות הנמוכים מהצפוי מפרויקט מגדלי ת"א.



במעלות מציינים כי המשבר הנוכחי במשק בכלל ובענף הנדל"ן בפרט עדיין לא נתן את אותותיו בפעילות מבני תעשייה, ועד כה לא ניכרת פגיעה בדמי השכירות הריאליים בנכסיה. עם זאת, נראה כי גודלה של החברה לא יאפשר לה להמשיך ולהימנע מהשפעת המגמות השליליות הקיימות והצפויות בענף ובהן: ירידת הביקושים לדירות מגורים ולשטחי מסחר, תעשייה ומשרדים; ירידת מחירים; הרעה במוסר תשלומים; וירידת שיעורי האשראי הבנקאי למבנים מניבים.



מעלות מעריכה כי הורדת הריבית שבוצעה על ידי בנק ישראל בדצמבר 2001 אינה צפויה לבדה לחלץ את מגזר הנדל"ן המניב מהמשבר ההולך ומתהווה לאור המשך פשיטות הרגל והצמצומים הצפויים במגזר העסקי (בעיקר בתחום ההיי-טק באזור המרכז), הקשחת תנאי המימון במערכת הבנקאית וצבר הפרויקטים המשמעותי המצוי ברחבי המדינה בשלבי הקמה שונים.



במעלות מוסיפים כי בתשעת החודשים הראשונים של 2001 המשיכה מגמת הגידול במנוף הפיננסי של החברה ובאה לידי ביטוי, בין היתר, בהרעה נוספת ביחסי כיסוי החוב הכוללים וביחסי כיסוי החוב של תחום הנדל"ן המניב. בסיום תקופה זו מלמדים נתוניה הפיננסיים של החברה כי ביכולתה לכסות את התחייבויותיה הפיננסיות מתחום הנדל"ן המניב בכ-7 שנים מה-EBITA של תחום זה, וכי יחס החוב ל-CAP נטו קרוב ל-60%. זאת בהשוואה ל-6.4 שנים וכ-57% בסיום שנת 2000 בהתאמה, ולכ-5.5 שנים וכ-53% בסיום שנת 1998 בהתאמה.



לדעת מעלות, מגמה זו נובעת בעיקר ממדיניות התחלות הבנייה המרחיבה בה נקטה החברה בשנת 2000 (כ-65 אלף מ"ר). התחלות הבנייה של החברה צומצמו כמעט לחלוטין בשנת 2001 והסתכמו בכ-12 אלף מ"ר שלכולם יש שוכרים. החברה צופה כי תמשיך להאט את קצבי התרחבותה בעתיד הנראה לעין ותצמצם את התחלות הבנייה ואת רכישת עתודות מקרקעין חדשות. במעלות מעריכים כי מימוש מדיניות זו יביא לבלימת ההרעה ביחסי המינוף וכיסוי החוב של החברה, גם במקרה של פגיעה מסוימת בדמי השכירות הריאליים או שיעורי התפוסה, ובלבד שתמשיך לנקוט במדיניות דיווידנדים מצמצמת.