משכנתאות ביותר מ-2.4 מיליארד שקל נפרעו ברבעון הראשון של 2002

הבנקים למשכנתאות דיווחו על פירעון משכנתאות בהיקף חריג של יותר מ-2.4 מיליארד שקל ברבעון הראשון של 2002, לעומת ממוצע רבעוני של כ-700 מיליון שקל ב-2001. בינואר הסתכמו הפירעונות ב-600 מיליון שקל, בפברואר ב-800 מיליון שקל ועל פי ההערכות בענף, במארס יסתכמו הפירעונות ביותר ממיליארד שקל.



מנכ"ל בנק לאומי למשכנתאות, ראובן צבג, אמר כי היקף הפירעון והגידול בהלוואות המשכנתא שנתנו הבנקים ברבעון הראשון של 2002, יביא לפגיעה בהכנסות הבנקים. מנהל תחום המשכנתאות בבנק אגוד, משה שבתאי, אמר כי הפירעון המוקדם של הלוואות המשכנתא נבע מהירידה החדה בריבית על המשכנתאות, דבר שמגביר את הנטייה לפרוע משכנתא קודמת בריבית יקרה - ולהחליפה בהלוואת משכנתא חדשה בריבית נמוכה יותר.



לדבריו, גורם נוסף הוא השפל בקנסות בגין פירעון מוקדם של משכנתאות במארס - כתוצאה מהנוסחה שלפיה מחשבים הבנקים את עמלת הפירעון המוקדם. בנוסחה זו משקללים את הריבית הממוצעת שהיתה במשק חודשיים לפני תאריך הפירעון - שבמקרה זה היתה גבוהה משמעותית מהריבית על המשכנתא ברבעון הראשון, בשל ירידת הריבית החדה בדצמבר. חלק מהפירעונות היו באפיק המשכנתאות בריבית משתנה, בהן הקנס הוא שולי עד אפסי.



עמלת פירעון מוקדם היא העמלה שנדרש הלקוח לשלם כאשר הוא מבקש לפרוע הלוואת משכנתא לפני הזמן. תשלום העמלה נועד להבטיח את הבנקים למשכנתאות מפני הפסדים כתוצאה מפירעון לא מתוכנן של הלוואות משכנתא. הפסד כזה נוצר כאשר הלקוח פורע משכנתא בריבית גבוהה, ואילו הבנק צריך להמשיך ולשלם את ההלוואה שנטל בריבית גבוהה - כדי לממן את המשכנתא המקורית.



התוצאה היא שהבנק ממשיך לשלם ריבית גבוהה על מקורותיו, בעוד שלקוחותיו (לווי המשכנתא) משלמים לו ריבית נמוכה במסגרת ההלוואות החדשות שהם נוטלים. פער הריבית שנוצר מסב לבנק הפסד. עמלת הפירעון המוקדם אמורה למנוע את ההפסד שנוצר בכך שהיא מחייבת את הלקוח לשלם לבנק את ההפרש בין ערך המשכנתא המקורית לערך המשכנתא החדשה (עמלת היוון).



כעת נוצר מצב שאינו שכיח, ובו עמלת הפירעון לא כיסתה את מלוא ההפרש. עמלת הפירעון המוקדם נועדה למנוע מקרים כמו במשבר ה-Savings & Loans בשנות ה-80 בארה"ב. בתקופה זו התמוטטו בנקים קטנים למשכנתאות בעקבות פירעונות בהיקפים גדולים של משכנתאות.



גורם נוסף לגל פירעונות המשכנתאות היה ירידת האטרקטיוויות של אפיקי השקעה שונים בעקבות ירידת הריבית. התשואות על הפיקדונות השקליים ותוכניות החיסכון היו נמוכות ואף אפסיות במקרים מסוימים (פיקדונות לטווחים קצרים), ולפיכך גברה הנטייה להשתמש בכספים אלו לכיסוי משכנתאות.



הציפייה למדדים גבוהים בינואר-פברואר שייקרו את ההחזר החודשי של תשלומי המשכנתא תרמה אף היא להחלטת הלווים לפרוע משכנתאות.



על פי הערכות בענף, הבנקים למשכנתאות עבדו במשך הרבעון הראשון של 2002 במרווחים נמוכים (ההפרש בין עלות המקורות של הבנק לבין המחיר בו סיפק אשראי), והדבר יבוא לידי ביטוי באובדן הכנסות ברבעון הראשון של 2002. מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, יונתן הולצר, אמר כי הבנקים גילגלו הלוואות במרווחים אפסיים ושליליים ברבעון הראשון.



הורדת הריבית של בנק ישראל בשיעור 2%, לא הועברה במלואה לריבית המשכנתאות - אך הריביות ירדו בשיעורים משמעותיים. ריביות המשכנתאות לטווח ארוך הגיעו לעתים לשפל של פחות מ-5% בינואר-פברואר, והריביות של הלוואות בריבית משתנה לטווח הקצר ירדו אף מתחת ל-4%. באחרונה העלו הבנקים למשכנתאות את הריביות הקבועות ארוכות הטווח ליותר מ-6%, למעט בנק דיסקונט למשכנתאות שהחליט לדברי הסמנכ"ל, ישכר קאופמן, לעכב את העלאת הריבית. מנכ"ל בנק טפחות, חיים פרייליכמן, אמר כי השפעת הורדת הריבית של בנק ישראל נמחקה עקב העליות בשוק איגרות החוב, כתוצאה מהגירעון התקציבי והצורך של הממשלה בגיוס כספים בשוק זה.