המדינה עלולה להפסיד מאות מיליוני שקלים במס רכישה

מאת זיו מאור



הכנסות המדינה עלולות להיפגע במאות מיליוני שקלים לשנה עקב סעיף בהמלצות ועדת רבינוביץ, שלפיו מי שמוכר דירה ישנה וקונה במקומה חדשה יוכל לקבל החזר של מחצית מתשלום מס הרכישה. הכנסות המדינה ממס רכישה הגיעו ב-2001 לכ-1.6 מיליארד שקל.



גם בסעיף זה, כמו בכמה סעיפים נוספים בהמלצות הוועדה, שאושרו בכנסת, ההטבה היא בעיקר לאוכלוסיות מבוססות - ההנחה מיועדת למי שברשותו כבר דירה וההטבה גדלה ככל שמחיר הדירה גבוה יותר. כך, לדוגמה, זכאי של משרד השיכון הרוכש דירה ראשונה, יקבל הנחה של כ-2,000 שקל במס רכישה. לעומתו, מי שרוכש בית במיליון דולר, יקבל החזר של יותר מ-100 אלף שקל.



מס הרכישה הוא מס מדורג, המוטל על כל רוכש דירה: על 450 אלף השקלים הראשונים המס הוא 0.5%; על סכום של 706-450 אלף שקל המס הוא 3.5%; ועל יתרת הסכום המס הוא 5%. כך, לדוגמה, מי שרוכש דירה שמחירה כ-400 אלף דולר, משלם מס רכישה של כ-72 אלף שקל. מי שרוכש דירה ב-200 אלף דולר, משלם מס של 24,500 שקל. על פי המלצות ועדת רבינוביץ, משפר דיור, כלומר מי שמוכר דירה ישנה וקונה במקומה דירה חדשה, יכול לבצע את העסקה במסגרת שחלוף - החלפת נכס בנכס, ולקבל הנחה של 50% ממס הרכישה. כלומר, מי שקנה דירה ב-200 אלף דולר יקבל החזר של כ-12 אלף שקל ומי שקנה דירה ב-400 אלף דולר, יקבל 36 אלף שקל.



בישראל נמכרות מדי שנה כ-100 אלף דירות. שליש מהן נמכרות לאנשים, הרוכשים את דירתם הראשונה ולכן אינם יכולים ליהנות מההנחה על שחלוף. מספר הרוכשים היכולים לנצל את ההטבה, הוא כ-70-60 אלף לשנה בשנים הקרובות. מי שכבר ניצל את ההנחה על השחלוף, לא יוכל ליהנות ממנה שוב.



ואולם יהיו רוכשים שיעדיפו לא לנצל את ההטבה מכיוון שהיא כרוכה בוויתור על הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה. גובה מס השבח הוא 50% מהעלייה הריאלית בשווי הדירה. בתקופת גיאות הוא יכול להגיע לעשרות אחוזים מתמורת המכירה. כיום כל אזרח זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה אחת ל-4 שנים. מצד שני, החוק החדש מפחית את מס השבח על דירות שיירכשו מעתה ל-25% בלבד, כך שבמקרים רבים ייתכן שההטבה של 50% הנחה במס רכישה תהיה גבוהה מתשלום מס השבח בעתיד.



עם זאת יש לציין כי מי שרכש דירה לפני 4 שנים, לדוגמא, לא היה משלם כיום בכל מקרה מס שבח בעת המכירה, מכיוון שמחירי הדירות ירדו ולא נוצר שבח. בנוסף, כל העלויות ששימשו להשבחת הדירה, מוכרות לצורכי מס, כגון שיפוצים, תיווך ועורך דין. לפיכך ייתכן כי רבים יעדיפו לבחור בהנחה על מס המכירה, המוענקת להם מיידית היום.



עו"ד אבי אלתר, אחד מחברי ועדת רבינוביץ, אומר כי בחלק גדול מהמקרים לא מומלץ לממש את ההנחה במס רכישה משום שכך יאבד הרוכש את הפטור על מס שבח. "אני צופה שהשפל יסתיים ובעוד 10 שנים מס השבח עלול להיות גבוה יחסית".



לדבריו, חברי הוועדה הביאו בחשבון גם את החזר מס הרכישה, כאשר חישבו את העלות המשוערת של יישום המלצות רבינוביץ לקופת המדינה. עם זאת, הוא אומר כי החברים בוועדה העריכו, שמרבית הרוכשים יוותרו על ההטבה בשלב זה, כדי שלא לאבד את הפטור ממס שבח.



עו"ד גלעד הס, שותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון, אומר שהוא ממליץ למי שקונה דירה לטווח של 8-7 שנים שלא לממש את ההנחה. "ככלל", הוא מוסיף, "לא צריך לרוץ ולקחת את ההנחה, אלא לבדוק מה מפסידים בשל כך".



מההנחה יכול ליהנות, אומר הס, מי שמחזיק כמה דירות כהשקעה וממילא אינו נהנה מפטור ממס שבח. גם אדם המתכוון למכור את הדירה בתוך 5 שנים, בהנחה שמחירי הדירות לא יעלו משמעותית באותה תקופה, יכול ליהנות מההטבה. מדובר למשל בזוגות צעירים העוברים מדירה קטנה שבבעלותם לדירה גדולה יותר, מתוך כוונה לעבור לבית או לדירה גדולה בעתיד הלא רחוק.



מקרים נוספים שבהם כדאי לממש את ההנחה, מוסיף הס, הם של רכישת דירה באזורי עדיפות לאומית. שם, על פי, ההערכה יישמר הפטור ממס שבח הקיים כיום ולכן אין סיבה שלא לקבל את ההטבה כבר היום.