בבודפשט ייסדנו את מדינת הקניונים

מנהלי אלביט הדמיה , העוסקים בהקמת רשת קניונים במזרח אירופה, אינם שואפים להידמות לאימפריית המרכזים המסחריים של איש העסקים חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב בצפון אמריקה, וגם לא שרשרת הקניונים של היזם דוד עזריאלי. מודל החיקוי של מנהלי אלביט הדמיה, שמעון יצחקי (המנכ"ל) ומוטי זיסר (בעל השליטה), הוא פרנק לואי וחברת ווסטפילד האוסטרלית.



85 קניונים מנהלת ווסטפילד באוסטרליה, ובמרביתם היא מחזיקה פחות מ-10% מהמניות. הרווחיות של החברה נובעת מייזום הקניונים ומכירתם לקרנות נדל"ן וגופי השקעה אחרים ברווח, וכן מניהול הקניונים המניבים דמי ניהול, השתתפות בפרסום, השכרת שטחים ציבוריים וכדומה.



תוכנית לבניית 60-50 קניונים במזרח אירופה
גם התוכנית הגדולה של אלביט הדמיה דומה לאסטרטגיה של לואי. אלביט הדמיה נחשבת כבר היום למובילה בתחום הקמת קניונים במזרח אירופה. יצחקי מתכנן להגיע למסה קריטית של בעלות על 50-60 קניונים, ולאחר מכן לפצל בין חברה שתחזיק את הנכסים לחברה שתנהל אותם. בשלב מאוחר יותר הוא מתכנן למכור את הבעלות על הקניונים, או חלק ממנה, לגופים גדולים המחפשים נכסי מקרקעין מניבים להשקעה.



התוכנית היא שהניהול הכולל של הנכס תישאר בידי החברה. חברת הניהול תוכל גם לנהל קניונים של אחרים, להשביח אותם וליהנות מהפירות על פעילות זו, מוסיף יצחקי. אפשרות נוספת ששוקלים באלביט היא מכירת הקניון עצמו ושכירתו כקומלפקס כולל מהחברה הרוכשת, והשכרת החנויות לעסקים. במצב כזה גם מוכרים את הנכס ומגיעים לתזרים מזומנים ולרווחיות במהירות, וגם נשארים כגוף המשכיר שבאפשרותו להעלות מחירים.



כשזיסר ואנשיו רכשו את חברת ההדמיה הרפואית והפכו אותה לחברה העוסקת בעיקר בנכסי מקרקעין נמתחה עליהם ביקורות בתקשורת. ייתכן כי בסופו של דבר יתברר כי דווקא ההשקעות בנדל"ן השביחו את אלביט הדמיה.



כיום יש בבעלות אלביט 15 קניונים בהונגריה, ו-3 בפולין בהיקף הכנסות שנתיות של יותר מ-50 מיליון יורו. 13 קניונים נוספים נמצאים בשלבי הקמה, בהם גם הקניון הראשון ביוון שיוקם באתונה ויכלול 30 אלף מ"ר. שמונה קניונים מוקמים בפולין, שלושה קניונים מוקמים בצ'כיה ואחד בלטביה. עד סוף 2004 יהיו בבעלות אלביט 30 קניונים במזרח אירופה. הצוותים של אלביט באירופה מטפלים כבר היום ברמות שונות של התקדמות ב-30 מגרשים נוספים להקמת קניונים, בין השאר גם בבוקרשט שברומניה.



יצחקי מסביר כי התשואה השנתית על קניון במזרח אירופה מגיעה ל-15%. לדבריו, חברות וגופי השקעה גדולים מוכנים לרכוש נכסים בתשואות של 9%-8%, כך שרווחי ההון ממכירתם יהיו גדולים. למשל, קניון שהוקם בהשקעה של 20 מיליון יורו, ההכנסות השנתיות שלו משכירות מסתכמות ב-3 מיליון יורו, ומשקפות תשואה של 15%. הנחת מכירת כל 18 הקניונים הפועלים כיום על פי תשואה של 10%, מצטברת להכנסה גבוהה של 2.5 מיליארד שקל.



מכיוון שגופי ההשקעה מוכנים לרכוש נכסים גם בתשואה של 9%, הם יהיו מוכנים לשלם על הקניון כ-33 מיליון יורו. רווח ההון שיסתכם ב-13 מיליון יורו ישקף רווח הון של 50% לפחות על ההשקעה. זאת ועוד, שיעור הרווח על ההון העצמי גבוה הרבה יותר, מכיוון שמרבית ההשקעה ממומנת בכספי בנקים מקומיים ורק כ-25% ממנה מגיע מהון עצמי של אלביט הדמיה. יצחקי מציין כי בשלב זה עובדים בחברה על תוכנית מימון בהיקף של 250 מיליון יורו שתחליף את ההלוואות הקטנות יחסית.



תור של 100 אלף איש
"הכל החל לפני שבע שנים", מספר יצחקי, "כאשר זיהינו את הפוטנציאל הרב הטמון בהקמת קניונים במקומות בהם הם אינם קיימים. ראינו כי בארה"ב מוקם קניון עבור כל 50 אלף איש, ואמרנו לעצמנו כי לא ייתכן שבמזרח אירופה אין לזה בסיס כלכלי. אמרו לנו, שמשקי הבית בארה"ב הם בעלי כוח קנייה גדול יותר, ואילו במזרח אירופה המשכורות נעות סביב 150 דולר לחודש, כך שאין לאוכלוסיה המקומית מספיק כסף להוצאות משמעותיות בקניון. בדקנו את התנהגות הציבור, וראינו כי אנשים בכל זאת אוכלים במסעדות מדי פעם, רוכשים בגדים, הולכים לקלנוע, וחיים למרות המשכורות הנמוכות.



"חשבנו כי אם ניצור מפגש בין קונים למוכרים, המצב הכלכלי כבר יכתיב את אופי החנויות. כלומר, אם לאנשים אין כסף, החנויות בקניון ימכרו מוצרים זולים, ובמקום אדידס ב-80 דולר, ימכרו חיקוי ב-30 דולר. עם עליית התוצר גם הקניונים יהפכו איכותיים יותר. דווקא בעלי החנויות הפתיעו אותנו, מכיוון שאנחנו מיצבנו את עצמנו בערך לעשירון השישי, אך הם השקיעו בחנויות ובמוצרים כדי למשוך דווקא את העשירון השמיני ואת העשירים שהיו נוסעים לוינה באוסטריה כדי לעשות קניות.



"את הקניון הראשון, דונה פלאזה, תכננו לבודפשט, כדי שגם אם בגדול התאוריה שלנו תיכשל, לקניון עצמו תהיה זכות קיום. היינו צריכים 70 מיליון מארק כדי להרים את הפרויקט, ובתקופה ההיא הבנקאים המקומיים לא היו רגילים לממן עסקות של נכסים מניבים. הבאנו את בנק הפועלים שידריך את הבנקים המקומיים, והיום כולם כבר יודעים איך לעבוד", מספר יצחקי. כדי למזער את הנזקים, הוכנס כשותף גם איש העסקים יולי עופר.



"כשהקניון הראשון בהונגריה נפתח היה תור של 100 אלף איש בכניסה. החלטנו לרשת את כל מזרח אירופה בקניונים", אומר יצחקי. חלקה של אלביט הדמיה בדונה פלאזה נמכר ליולי עופר ברווח של 12 מיליון יורו, ובכסף הזה "רצנו להכין תוכניות ולרכוש מגרשים רבים ככל האפשר". יצחקי מספר כי באלביט הדמיה הגיעו למסקנה שבכל עיר שיש בה יותר מ-250 אלף איש יש להקים קניון. בתחילת 2002 נרכשו דונה פלאזה ועוד שני מרכזים נוספים מיולי עופר.



"לאחר שיהיה קניון אחד בעיר בינונית, אף אחד לא ירצה להתחרות ולהקים את השני באותה עיר, ולכן המהירות היתה גורם מפתח", אומר יצחקי. נשלחו צוותים מישראל לחפש שטחים במרכזי הערים הגדולות והבינוניות בהונגריה, ולסגור עסקות עם ראשי הערים.



57 מיליון כניסות בשנה
יצחקי מציין כי הקניונים במזרח אירופה בנויים בפשטות ומרכיב הבידור בהם גדול. "ראינו שהקניון הופך למרכז בילוי מקומי. הרגל