אייזנברג ממשיך לנצל את השפל בנדל"ן

מאת אורי וינברגר



חברת הנדל"ן ישרס שבשליטת איש העסקים שלמה אייזנברג מנצלת את השפל בענף הנדל"ן להתרחבות נוספת של עסקיה.



אתמול הודיעה החברה על עסקה בסך כ-30 מיליון שקל לרכישת מחצית מהזכויות בפרויקט דיור באזור פתח תקוה. עסקה זו מצטרפת לעסקה קודמת שביצעה החברה רק לפני שבועיים, ובה רכשה את המחצית הנוספת של נכסי הר חוצבים בירושלים.



העסקה שעליה דווח אתמול בוצעה באמצעות החברה הבת רסקו, שהחזיקה קודם לכן במחצית מזכויות הפרויקט. הפרויקט מיועד לבניית 260 יחידות דיור בשכונת נווה עוז בפתח תקוה, כשלאחר העסקה תחזיק רסקו במלוא הזכויות בפרויקט.



העסקה שעליה דווח אתמול היתוספה לעסקה שביצעה החברה במחצית מאי. בעסקה זו גברה ישרס במכרז של מינהל מקרקעי ישראל על יצרנית המזון אסם.



מדובר בעסקה לרכישת שטח של כ-80 דונם באזור התעשייה טירת יהודה בחבל מודיעין, בין שהם לכביש חוצה ישראל. לגבי השטח המיועד לבניית אזור תעשייה, נמנעה החברה מלפרסם פרטים, אך התחייבה להשקיע בפיתוחו כ-30 מיליון שקל חוץ מ-34 מיליון שקל ששילמה תמורתו למינהל.



ואולם העסקים הרבים שביצעה החברה בשבועות האחרונים לא הצליחו להגביר את התעניינות המשקיעים במניותיה. ישרס נסחרת בבורסה בשווי של 360 מיליון שקל, שלא השתנה ממארס 2002. הסיבה לכך היא שבמניותיה לא התבצעה ולו עסקה אחת במהלך התקופה. הסיבה לחוסר העניין שמביעים המשקיעים הפרטיים והמוסדיים במניות החברה היא חשדנות ורצון להתרחק מחברות שבשליטת אייזנברג.



המשקיעים, בעיקר המוסדיים, סבלו בעבר מהפסדים גדולים מאחזקותיהם בחברות של אייזנברג, בין השאר בגלל עסקות בעלי עניין שביצע ב-94' עד 97'. משפטו של אייזנברג, המואשם בבית המשפט המחוזי בת"א על עבירות בניירות ערך, מתנהל מזה חודשים רבים.



מאז שנעצר אייזנברג ב-97' נחסם בפניו למעשה שוק ההון. המשקיעים בשוק ההון הרגישו נבגדים עקב מעצרו ונמנעו מלעשות עמו עסקים.



ואולם לפני כשנה החליט אייזנברג כי ה"חרם" שהוטל עליו במהלך תקופה זו הגיע לסיומו. באוגוסט 2001 תיכננה ישרס לגייס בבורסה 25 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח להמרה.



בתחילה נתקל הגיוס בקשיים בעקבות הפרסומים בתקשורת על מעצרו של אייזנברג. הגופים המוסדיים סירבו להזמין אג"ח במסגרת המכרז המוסדי בגלל הצורך בפרסום שמם בתשקיף, והחתמים סירבו להתחייב על רכישה מראש של הסחורה. אייזנברג הלך נגד כולם וויתר על שלב החיתום והמכרז המוסדי, וההנפקה הסתיימה בהצלחה גדולה ובחיתום יתר.



עם זאת, חוסר העניין שמביעים המשקיעים במניות החברה אינו מפריע במיוחד לבעל השליטה בה לעשות עוד ועוד עסקים. ישרס עוסקת בייזום של מבני תעשייה ואחסנה ובהקמתם של פארקים לתעשיות עתירות ידע ומרכזים מסחריים.



באמצעות החברה הבת רסקו עוסקת ישרס גם בבניית מבני מגורים למכירה.



בדו"ח הדירקטוריון לרבעון הראשון של 2002 הודיעה הנהלת ישרס כי בכוונתה להגביר את פעילותה ברכישת מבנים, בכפוף לתנאי השוק ולאפשרויות המימון, ונראה כי בתנאי השוק הנוכחיים ובמימון הבנקאי המוצע מממשת החברה את כוונותיה.



את הרבעון הראשון של השנה סיימה ישרס במחזור מכירות של 55.4 מיליון שקל לעומת 49.6 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2001, אך הגברת הפעילות ברבעון השני עשויה כנראה לשנות את התמונה. גם מאזן החברה אינו מהווה בעבורה בעיה להגשמת תוכניותיה. בקופת החברה נכסים נזילים בהיקף של 70 מיליון שקל והונה עצמי מסתכם בכ-400 מיליון שקל - כ-30% מהמאזן.



בשלושת החודשים הראשונים של 2002 התמקדה ישרס בעבודות הסיום בבניין המרכזי של פרויקט הגן הטכנולוגי בירושלים. מדובר במגדל בשטח של כ-17,500 מ"ר וחניון בשטח של כ-20 אלף מ"ר. אכלוס המגדל התחיל ברבעון השני של השנה. החברה גם סיימה את שלב החפירה בבניין נוסף (בשטח של 18,000 מ"ר וחניון בשטח 23,000 מ"ר), שההשקעה בו הסתכמה עד סוף הרבעון בכ-4.3 מיליון שקל.



בפרויקט הר חוצבים בירושלים הסתיימה בנייתם של של שני מבנים בשטח השכרה כולל של כ-28 אלף מ"ר, וכן חניון תת קרקעי בשטח של כ-29 אלף מ"ר (שישמש את כל הבניינים בפרויקט).



ההכנסות מדמי שכירות וניהול הסתכמו ברבעון הראשון ב-17.4 מיליון שקל, בהשוואה ל-22.3 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2001 - ירידה של 22%, הנובעת מירידה בהכנסות בפארקים הטכנולוגיים כדוגמת הר חוצבים. במקביל היתה עלייה בהוצאות אחזקה בשיעור של כ-2.6%.



צמצום בשטחים הנדרשים ע"י חברות היי-טק



עקב המשבר בתחום ההיי-טק שהחל ב-2000 והחריף ב-2001, ניכרת לטענת הנהלת החברה מגמה ברורה של צמצום בשטחים הנדרשים על ידי חברות ההיי-טק, וזאת בצד תהליך מואץ של סגירת חברות שהגיעו לסוף דרכן הכלכלית. הירידה בשיעורי התפוסה, אומרים בהנהלת החברה, קיבלה בראשונה ביטוי משמעותי בתוצאות הרבעון הראשון.



עיקר ההכנסות של ישרס הם באמצעות השליטה בחברה הבת רסקו. ברבעון הראשון של השנה הסתכמו הכנסות רסקו בכ-34.4 מיליון שקל, בהשוואה ל-23.4 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2001. כיום שותפה רסקו בבנייה של תשעה אתרי בנייה, שחלקה בהם מסתכם ב-170 יחידות. בנוסף, היא שותפה ב-4 פרויקטים נוספים, שנזקפו חלקית לדו"ח רווח והפסד, או שבנייתם הסתיימה ונותרו בהם כמה דירות.