שיכון ובינוי תנפיק אג"ח מבוטחות ב-750 מיליון יורו למימון פרויקט צ'כיה

מאת מירי ריילי ויורם גביזון
מצוקת המקורות של המערכת הבנקאית בישראל ומיעוט יחסי של פרויקטי תשתית דוחפים את חברת שיכון ובינוי להגדיל משמעותית את היקפי הפעילות מחוץ לגבולות המדינה. שיכון ובינוי פרשה אתמול את הפרויקט הגדול ביותר שביצעה חברת נדל"ן ישראלית בחו"ל.



קונסורטיום, ששיכון ובינוי מחזיקה ב-33% מהזכויות בו, חתם על הסכם עם ממשלת צ'כיה, ולפיו יבנה הקונסורטיום כביש אגרה D-47 באורך של 80 ק"מ בחבל אוסטרבה במזרח צ'כיה בעלות של 2.7 מיליארד יורו. השלב הראשון של הפרויקט באורך 40 ק"מ יסתיים בתוך שנתיים, והפרויקט כולו בתוך 7-5 שנים.



הפרויקט יבוצע בשיטת Project Finance Initiative) P.F.I), כך שהיזם יקים את הפרויקט, יממן אותו ויתחזק אותו 30 שנה, כשעלות ההקמה והרווח ליזמים ישולמו לא על ידי המשתמש הישיר, כלומר הנוסע בכביש, אלא באמצעות אגרת צל שבה תישא ממשלת צ'כיה.



מנכ"ל שיכון ובינוי עוזי ורדי-זר אמר כי מבנה זה נבחר משום שרמת ההכנסה לנפש בצ'כיה אינה מסוגלת לשאת עדיין בעלויות של כביש אגרה.



אגרת הצל שתשלם הממשלה תכלול מרכיב קבוע תמורת זמינות הכביש לשימוש, ותהיה שיעור מסוים מעלות המימון והתפעול השנתית של הכביש ומרכיב משתנה שישולם בהתאם להיקף התנועה בכביש.



שיכון ובינוי צופה שהתשלום הראשון של הממשלה יהיה 60 מיליון יורו ב-2007, ואחר כך 200 מיליון יורו לשנה בממוצע מ-2009 ועד ל-2027.



ההישג המשמעותי של שיכון ובינוי הוא גיוס שותפים בעלי יכולת ביצועית ופיננסית ניכרת, שתרמו כנראה גם להצלחתה של שיכון ובינוי לתפור חבילת מימון בתנאים נוחים לפרויקט.



שותפיה של שיכון ובינוי בפרויקט הם חברת Brown & Root (חברת הנדסה גדולה מבריטניה שמתמחה בתכנון, ניהול פרויקטים ובנייה מסוג PFI ו-BOT), חברה בת של Halliburton האמריקאית (מעסיקה 103 אלף עובדים, שמייצרים מחזור שנתי 14 מיליארד דולר ונסחרת בשווי שוק של 6.6 מיליארד דולר) וחברת STRABAG (חברת הבנייה האוסטרית הגדולה ביותר ומתמחה בקבלנות בניין, הנדסה אזרחית ומינהור, סלילת כבישים ופיתוח פרויקטים וייצוא חומרי גלם). STRABAG, שנסחרת בשווי שוק של 80 מיליון יורו, מעסיקה 20 אלף איש ומחזורה השנתי 2.7 מיליארד יורו.



השלב הראשון של הפרויקט באורך של 40 ק"מ ובהיקף כספי של 1.6 מיליארד יורו ימומן על ידי אגרות מבוטחות בסכום של 750 מיליון יורו, הלוואות מסחריות ב-500 מיליון יורו, חוב נחות (כלומר, חוב שישמש כתחליף להשקעה בהון עצמי, אבל בדרישות חמורות יותר של בטחונות ב-60 מיליון יורו), הון עצמי של 150 מיליון יורו ותשלומי אגרת צל של 105 מיליון יורו בתקופת ההקמה.



איגרות החוב שינפיקו שיכון ובינוי ושותפיה בתוך שלושה חודשים יבוטחו על ידי חברת Monoline, שתיקח על עצמה את סיכוני הפרויקט, ועל כן איגרת החוב שתנפיק יקבלו דירוג של AAA. דירוג זה יאפשר לחברה לגייס איגרות חוב לטווח של 23 שנים בריבית שצפויה להיות 6%-7% ולגייס הלוואות בנקאיות בעלות דומה לטווח של 21 שנה מ-Abbey National ,WestLB ,Commerzbank ו-Banco Espirito Santo הפורטוגזי.



ורדי-זר אמר כי רמת הפעילות הנוכחית של החברה בישראל בסכום של מיליארד שקל אינה מספיקה לקיים מערכת של 3,000 עובדים, קבלני משנה ועובדים זרים. משום כך הוצב יעד להכפיל את היקף הפעילות של החברה הבת סולל בונה ארצות חוץ, שמבצעת עבודות בהיקף שנתי של 200-100 מיליון דולר, ולהגדיל ב-50% את הפעילות.



ורדי-זר אמר שהחברה מנהלת מגעים להקמת פרויקטים דומים במרכז אירופה. לדבריו, ממשלות הונגריה ופולין, שניסו להקים פרויקטים דומים בשיטות אחרות נכשלו. כך שייתכן כי בעתיד יורחב הפרויקט למדינות שכנות, אם ממשלות אלו יעקבו אחר מהלך הפרויקט ויגיעו למסקנה שהוא מוצלח.



ורדי-זר אמר שהמערכת הבנקאית אינה מסוגלת למעשה לממן פרויקטים נוספים בשל חשיפתה הגדולה לענף הנדל"ן, ולכן קרא להסטת מקורות מקרנות פנסיה וקופות גמל להשקעה בפרויקטי תשתית.



הוא אמר כי כיום מתקשים הבנקים להעמיד אשראי למימון תוספת של 18 ק"מ לכביש חוצה ישראל, ועל כן שיכון ובינוי מנהלת מו"מ עפ קרנות פנסיה, ובהן מקפת, למימון הקטע הצפוני של הכביש.



מקורות מימון לשלב 1 (במיליוני יורו)



* אג"ח מבוטחות: 750



* הלוואות מסחריות: 550



* חוב נחות: 60



* הון עצמי: 150



* תשלומי איגרת צל בתקופת ההקמה: 105



* סה"כ: 1,615