אילנות בטוחה: מחיר השוק של אזורים מתעלם משווי הקרקעות שלה שנאמד בכ-900 מיליון שקל

שווי השוק בו נסחרת אזורים מגלם דיסקאונט גבוה לפעילות החברה וליתרת הקרקעות שברשותה, ומהווה להערכתנו הזדמנות להשקעה בחברה, הנהנית ממעמד מוביל בענף הנדל"ן ומיציבות פיננסית גבוהה. כך מעריך האנליסט עופר לבני מאילנות בטוחה.



לבני מותיר למניית אזורים המלצת "קנייה חזקה" אולם מוריד לה את מחיר היעד לרמה של 36.75 שקל - גבוה בכ-60% מהמחיר בו נסחרת המניה היום בבורסה. באילנות בטוחה מציינים כי הסיבה העיקרית להפחתת מחיר היעד היא העלייה החדה בשיעור הריבית חסרת הסיכון במשק מאז הסקירה הקודמת, מרמה של 3.8% לרמה של כ-5.5%. העלייה בריבית חסרת הסיכון משפיעה על שיעור ההיוון של תזרים המזומנים של החברה וגורמת לירידה בשוויה.



באילנות בטוחה מציינים כי אזורים מצליחה להציג צמיחה במכירות יחידות דיור, למרות ההאטה המתמשכת בענף הבנייה. עם זאת, הגידול בהיקף המכירות עדיין לא מקבל ביטוי מלא בתוצאות החברה, כתוצאה מעיתוי ההכרה בהכנסות (החברה מכירה בהכנסות רק אחרי שסיימה למכור לפחות 50% מהפרויקט). בכל אופן, לאחר תקופה ארוכה של ירידה במכירות החברה, צופה לבני להיפוך מגמה ולצמיחה במכירות החברה בשנתיים הקרובות, שתבוא לידי ביטוי גם בשורה התחתונה.



באילנות מציינים כי אזורים נמצאת היום במצב של חוסר ודאות באשר לזהותם של בעלי השליטה העתידיים בחברה, חוסר ודאות שמקשה על גיבוש אסטרטגיה ופוגע בתמחור המניה. יתרה מכך, לבני מעריך כי פרסום המחיר (1.55 מיליארד שקל) בעסקה, שלא הושלמה בסופו של עניין, יצר תקרת מחיר לשווי החברה.



באילנות בטוחה מציינים כי נקודת האור הבולטת בדו"חות אזורים נוגעת לירידה המתמשכת בהשקעות החברה בהון חוזר, ובעיקר בסעיפי מלאי בניינים למכירה ויתרת לקוחות. אזורים ניצלה את תזרים המזומנים שנוצר מהירידה בהון החוזר, לצמצום מצבת ההלוואות של החברה, נתון אשר יבוא לידי ביטוי בירידה בהוצאות המימון של החברה.



באילנות בטוחה מאמינים כי ביכולתה של אזורים להמשיך ולצמצם את מלאי הבניינים למכירה שברשותה בכ-70 מיליון שקל נוספים (ב-2002 ו-2003), כך שיש לצפות שהיא תציג תזרים מזומנים מפעילות שיהיה גבוה בהרבה מהרווח הנקי המדווח שלה. התזרים שייווצר עשוי לשמש הן לצמצום האשראי הבנקאי והן לחלוקת דיווידנד.



לבני מציין כי ברשות אזורים שטחי קרקע רבים, מרביתם באזורי ביקוש, המיועדים לבנייה למגורים ואשר מוערכים על ידו בכ-900 מיליון שקל. מלאי קרקעות זה הכביד בשנים האחרונות על תוצאותיה של החברה, אולם באילנות בטוחה סבורים כי בשנים הקרובות הוא יהיה אחד היתרונות העיקריים שלה על פני חברות מתחרות. מלאי הקרקעות יאפשר לאזורים לנצל את הגידול בפעילות בענף לייזום פרויקטים על הקרקעות שברשותה, בעוד שחברות אחרות יתקשו למצוא קרקע מתאימה לפרויקטים עתידיים.



לבני מעדכן את מודל הערכת השווי לחברה, בעקבות העלאת הריבית חסרת הסיכון במשק, ותוצאות החברה. באילנות בטוחה גוזרים לחברה שווי של כ-1.25 מיליארד שקל ומציינים כי בעוד שהיא אמורה להיסחר בדיסקאונט מסוים שישקף את חוסר הוודאות בכל הקשור להרכב הבעלות העתידית, נראה שמחיר השוק של החברה מתעלם במידה רבה משווי הקרקעות שלה.