הרכבת הקלה מזניקה את מחירי הנדל"ן בירושלים

לפני כחצי שנה נעשתה עסקה חריגה בשוק הנדל"ן המסחרי בירושלים. איש עסקים צרפתי רכש חנות בשטח של כ-75 מ"ר ברחוב יואל משה סלומון בנחלת שבעה תמורת כ-6 מיליון שקל. המוכר לא היה מוכן לרדת אפילו בשקל אחד. הוא הבין מה מטרות איש העסקים הצרפתי, לורנט לוי, שנמצא באמוק רכישת נכסים בבניין שבו שוכנת החנות.

הנכס שנרכש הוא אחד מתוך ארבעה נכסים שכבר נרכשו על ידי לוי. הוא נמצא במבנה בן שתי קומות ומרתף במתחם בית הדפוס שבשכונת נחלת שבעה ומשתרע על שטח של דונם. ללוי קורצות כיום שתי דירות נוספות בבניין, שגם אותן הוא רוצה לרכוש, מתוך מטרה לממש על המתחם את חזונו להקמת פרויקט מגורים ומסחר יוקרתי מסוגו של פרויקט ממילא, אך בהיקף קטן יותר.

השאיפות של לוי מתארות את מה שמתחולל ברחובות מרכז העיר ירושלים, מאז שהחלו עבודות הרכבת הקלה. איך לא כינו את הפרויקט הזה? רכבת 'הקללה', 'התקלה', 'הקלקלה' - אך בשנה וחצי האחרונות המציאות מוכיחה אחרת, לאחר ששטחי מסחר במרכז העיר ידעו השתוללות מחירים שלא היתה כמותה כמעט בשום מרכז מסחרי בישראל. חודשים ספורים לאחר ש"רכבת הקללה" החלה לעבור במקום, הוא נראה אסתטי יותר, והסוחרים יכולים רק לברך על הפרויקט שהצליח להקפיץ את מחירי הנכסים שלהם.

משולש העסקים של מרכז ירושלים מתוחם בין הרחובות קינג ג'ורג', יפו ומדרחוב בן יהודה. במתחם זה ישנם בתי עסקים רבים המרוכזים, בין היתר, ברחובות אגריפס, ש"ץ, שמאי, הלל, בן הלל, לונץ וההסתדרות.

העסקות ברחובות האלה הגיעו בשנתיים האחרונות לשיא: חנות בשטח של כ-60 מ"ר ברחוב קינג ג'ורג' הושכרה בשנה האחרונה ב-36 אלף שקל, לפי כ-600 שקל למ"ר. רשת לוצ'י שנכנסה לרחוב שכרה שטח מסחרי בגודל דומה לפי מחיר של כ-550 שקל למ"ר, עלייה של כ-60% לעומת דמי השכירות הקודמים במקום.

באזורים סואנים פחות בקינג ג'ורג' ניתן להשכיר חנות בשטח של כ-40 מ"ר תמורת כ-16 אלף שקל בחודש - כ-400 שקל למ"ר. ברחוב יפו, שהוא סואן יותר ורמת המחירים בו נמוכה יותר מזו שבקינג ג'ורג', נחתם לפני כשנה חוזה עם חברת ג'ינה underwear להשכרת חנות בשטח של כ-200 מ"ר תמורת כ-50- אלף שקל לחודש, כ-275 שקל למ"ר. ברחובות צדדיים יותר, שהתנועה בהם פחות ערה, כמו רחוב החבצלת והרב קוק, ניתן להשכיר חנות ב-150-200 שקל למ"ר.

"הפעילות בשנתיים האחרונות מפצה על שנים עגומות במיוחד, כשפדיון הסוחרים ירד משמעותית בגלל עבודות הרכבת הקלה והגיע לשפל חסר תקדים", מסביר איש העסקים עזרא קוקיא, בעל נכסים במרכז העיר, "הגענו לידי מצב שאנחנו, בעלי הנכסים, הורדנו את מחירי השכירות לחצי. עשינו הכל כדי שהסוחרים יישארו עוד שנה ולא יסגרו חנויות. כיום, אנשים שמגיעים לירושלים אומרים לי שמרכז העיר נראה כמו אירופה. ממש חזון שהתגשם".

"בהחלט ניתן לומר שמרכז ירושלים נהפך למוקד משיכה לבתי עסק קטנים ולרשתות גדולות שמגלות עניין באזור", מסביר מנהל המחלקה המסחרית באנגלו סכסון, צביקה ברק. המחלקה נפתחה באחרונה, בעקבות גל ההתעוררות במרכז העיר. לדברי ברק, "בעלי הנכסים במרכז העיר מזהים את התסיסה המסחרית, וניתן לומר ללא הגזמה שדמי השכירות במקום עלו בעשרות עד מאות אחוזים בשנתיים האחרונות.

"אחת העסקות שהפתיעו בשנה האחרונה היתה השכרת חנות בשטח של 14 מ"ר ברחוב ההסתדרות בירושלים. החנות הקטנה הושכרה תמורת 11,000 שקל לחודש, בתחשיב של 785 שקל למ"ר. במקרה אחר, הושכרה חנות בשטח של כ-20 מ"ר ברחוב שלומציון - רחוב שבקושי הסתכלו עליו בעבר - תמורת 300 שקל למ"ר".

רמות מחירי השכירויות במרכז ירושלים דומות ואף עוקפות את אלה שבקניונים היקרים ביותר. לשם השוואה, בקניון רמת אביב שבתל אביב מושכרים שטחי מסחר לפי כ-450 שקל למ"ר, בקניון מול הים באילת מושכרים שטחי המסחר לפי 350 שקל למ"ר, ובקניון איילון ברמת גן מושכרים שטחי מסחר לפי כ-300 שקל למ"ר.

לעסקות להשכרת שטחי מסחר במרכז ירושלים מצטרפות עסקות גבוהות שנעשו באחרונה לרכישת נכסים מסחריים בעיר. לדברי עו"ד לאון אמיראס ממשרד ירדני-אמיראס בירושלים, מבנה ברחוב יפו 61 בשטח של 350 מ"ר, עם זכויות בנייה ל-1,000-1,500 מ"ר, נמכר תמורת 22.1 מיליון שקל, במסגרת כינוס נכסים. כיום טוענים הרוכשים כי קיבלו הצעות למכור את הנכס תמורת 25 מיליון שקל. נכס אחר, המשמש את מאפיית יהודה ברחוב קינג ג'ורג' בסמוך למדרחוב בן יהודה ורחוב יפו, בשטח של 252 מ"ר, מוצע כיום תמורת 15.2 מיליון שקל, כ-60 אלף שקל למ"ר.

"אני לא אופתע אם הם יקבלו את המחיר הזה", אומר עו"ד אמיראס. אמיראס אומר כי העסקה הגבוהה מאוד, שצוינה בתחילת הכתבה, בה נמכרה החנות ברחוב יואל משה סלומון תמורת כ-80 אלף שקל למ"ר עשויה לשנות את כללי המשחק. "זו היתה עסקה חריגה בשוק, אך היא עשויה להשפיע על המחירים במרכז העיר ולהקפיץ אותם לכ-70 אלף שקל למ"ר. גם מחירי השכירויות צפויים לעלות - בעיקר באזורים שעדיין חלשים ומושכרים לפי מחיר של 150-300 שקל למ"ר", אומר אמיראס.

זו לא התופעה היחידה שמתרחשת במרכז ירושלים. בשנה וחצי האחרונות התבצעו במרכז העיר עסקות פינוי בין שוכרים בהיקפים של מאות אלפי שקלים. לדברי אנשי נדל"ן בעיר מדובר בעסקות של סביב 200 אלף שקל לחנות בשטח של כ-30 מ"ר, כ-600 אלף שקל לחנות בשטח של כ-65 מ"ר וכמיליון שקל לחנות בשטח של כ-250 מ"ר - תשלום שניתן לשוכר כדי שיתפנה. לדברי קוקיא, במקרים רבים העסקות נעשו בין השוכרים מבלי שבעל הבית ידע עליהן, אלא רק לאחר שהשוכר החדש בא לחדש את החוזה.

מרכז ירושלים סבל מתהליך הידרדרות מתמשך: תושבים רבים עזבו אותו לטובת שכונות הלוויין החדשות שנבנו; משרדי הממשלה שהיו במקום עברו בין היתר לשכונות שייח' ג'ראח וגבעת שאול; ומוקדי המסחר נדדו לאזורים כמו תלפיות, גבעת שאול ומלחה. על פרויקט הרכבת הקלה החלו לדבר בסוף שנות ה-90, ואת תשתיות הענק החלו לפתח ב-2002. החוזה עם החברות שבנו את הפרויקט נחתם ב-2006, ומאז הפרויקט ידע עליות ומורדות. במהלך תקופת הבנייה נפגע מרכז העיר קשות, ופדיון הסוחרים באזור ירד משמעותית.

בדיון שהתקיים בוועדת הכלכלה של הכנסת לפני כחצי שנה, העלו סוחרי המקום טענות קשות, ודרשו פיצויים על עיכובי הקמת פרויקט הרכבת הקלה. "לא נמצא אדם אחד במדינה הזו שלא יצדיק ולא יאשר שנעשה פה מחדל, ועל מחדל צריך לשלם", אמר בוועדה מלכאן כיומרס, סוחר ברחוב אגריפס, "אנחנו היינו בימי הטרור הקשים, אך מה שעשתה הרכבת הקלה לא הצליח לעשות הטרור. לקחו 3,000 מקומות חניה במרכז העיר ומחקו אותם. לקחו תחבורה ציבורית - רחוב יפו היה מקבל 180 אוטובוסים בשעה - ומחקו אותה, וכך ממשיכים לדלל את התחבורה לעיר. הרכבת הקלה נדחתה שוב ושוב, אבל המצור התחבורתי שהושם על מרכז העיר המשיך".

ההידרדרות נמשכה עם תחילת עבודות הרכבת הקלה, ומנתונים שפירסמה העירייה, במהלך 2011 נסגרו 12% מהעסקים ברחוב יפו ושלוחותיו, בעקבות העבודות. גם כיום, הרכבת עדיין פועלת באופן חלקי בלבד, מה שעלול לפגוע בפדיון הסוחרים. למרות כל זאת, לא ניתן להתעלם מהשינויים שחלו במרכז העיר. מאז 2005 השקיעה עיריית ירושלים, באמצעות חברת עדן הנמצאת בבעלות הרשות לפיתוח ירושלים, 300 מיליון שקל בפיתוח האזור, ותשקיע 150 מיליון שקל נוספים בחמש השנים הקרובות.

מסוף 2006 רשתות גדולות, כמו קסטרו, הוניגמן, אפריל, TNT, קרייזי ליין, גולף ודלתא, נכנסו למרכז העיר והצליחו להבריח חלק מהבזארים הישנים והוותיקים שאיפיינו את המקום. בשנתיים האחרונות נסגרו כבישים צדדיים רבים ונהפכו למדרחובים אסתטיים שבהם התמקמו מסעדות, בארים חנויות בוטיק ובתי קפה - מה שהגדיל באופן משמעותי את תנועת האנשים.

חברת בריטיש ישראל זיהתה את הפוטנציאל של מרכז ירושלים, וב-2008 החליטה להשקיע כ-75 מיליון שקל בהקמת מבנה בכיכר ציון ברחוב יפו על מגרש שבבעלותה, והשכירה אותו למשביר לצרכן לתקופה של 24 שנה. כיום, מציינים בגאווה מתווכים וסוחרים בעיר, יש רשתות רבות נוספות שמבקשות להיכנס למקום, בהן טו גו, סקופ וגם זארה ומתאים לי. סניף של המשביר לצרכן כבר פועל במבנה החדש, ששומר ברובו. בעתיד מתוכנן לקום ברחוב אגריפס מתחם עדן, שיכלול מגדל בן 24 קומות עם שטחי מסחר, מלונאות ומגורים.

"עיריית ירושלים החליטה לשקם את מרכז העיר, בדומה לפרויקטים שנעשו במקומות אחרים בעולם", מסביר היועץ הכלכלי תמיר בן שחר, ממשרד הייעוץ הכלכלי והשיווקי צ'מנסקי בן שחר, "לצורך כך, הוקמה חברת עדן ונקבע תקציב לשיפור מרכז העיר. ההשקעה הזו הניבה פירות, לאחר שראינו שבמבנה המשביר לצרכן הושכרו כל הקומות בבניין החדש, וכן הבחנו בהתעניינות של רשתות גדולות להיכנס למרכז העיר.

"במקביל, אנו מבחינים במוסדות שמתפתחים וחוזרים למרכז העיר כמו מכללת בצלאל, ומועדון הסבלנות בסוף רחוב הלל. גם הכנסייה הרוסית מבינה את הפוטנציאל ובאחרונה החליטה להשקיע בשיקום מגרש הרוסים, ויש תוכניות נוספות לשיקום בניין כלל".